湖塘“水漾年華”策劃報1(參考版)

　　

【正文】 樓市周刊整版封面20000內頁8000清盤期經典的、高貴的、地方有限的日報半版24500晚報半版13800合計427900u 其他廣告費用媒體時間單價合計備注大型戶外廣告一年15萬/年15萬車身廣告（14W）一年56000元/年電視廣告（社會寫真）新聞報道10天6600元/30秒常州廣播電臺90天45元/30秒4050公交語音報站與電子屏廣告一年2000元/輛2萬（10輛）含制作費合計合計：⑶其他SP活動等費用階段活動費用合計備注開盤期開盤活動10萬10萬強銷期公益活動5萬5萬持銷期房交會展位25㎡合計整個推廣費用合計約為：113萬（此為初步預算費用，還需根據銷售情況適時調整）十三、項目VI系統(tǒng)作品展示。推廣費用計劃u 促銷推廣物料費用項目樓書：3000份15元/份=戶型單頁：5000份1元/份=業(yè)主通訊：3000份7元/份=沙盤：5萬元左右三維動畫：5分鐘24000元/分鐘=12萬元合計：u 媒體推廣報紙廣告：階段主題投放媒體版面費用（元）備注預熱期14萬平米雙水景中央生活特區(qū)日報半版24500晚報半版13800繽紛水漾嘉年華日報半版24500晚報半版13800開盤期金雞一暢，陽湖春曉日報整版49000晚報整版27600水漾年華盛情綻放日報1/4版12250晚報半版13800強銷期主題定位日報1/4版12250晚報半版13800地段優(yōu)勢日報1/4版12250晚報半版13800生態(tài)環(huán)境日報1/4版12250晚報半版13800建筑藝術日報1/4版12250晚報半版13800健康住宅日報1/4版12250晚報半版13800周邊配套日報1/4版12250晚報半版13800物業(yè)管理、智能化日報1/4版12250晚報半版13800持銷期發(fā)布參加房交會信息。如參加房交會，并舉辦一些宣傳活動；清盤期應主要動用價格策略、視銷售情況而定宣傳方向。③強銷期以SP活動為主，吸引人氣，進行強銷，突出核心賣點通過報紙廣告針對：雙水景中央生活特區(qū)、地段優(yōu)勢（金雞路擴建）、生態(tài)環(huán)境、建筑藝術、健康住宅、周邊配套、物業(yè)管理、智能化等核心賣點以平面廣告形式進行宣傳。②開盤期主打硬廣告、電視廣告、軟文配合，舉行開盤SP活動第一期廣告主題：金雞一暢，陽湖春曉一條路、一條河、一個家的賣點演繹，重點突出項目地段優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢。第二期廣告主題：繽紛水漾嘉年華。但最核心的無非就是用自己項目最好的東西最核心的賣點來擊中業(yè)主的軟肋，在產品同質化日趨嚴重的今天，使項目脫穎而出！招無定式，以少勝多！“一條路、一條河、一個家”，留給人的是無窮的遐想與思考……u 階段性宣傳重點①預熱期以軟文報道為主，主打項目形象廣告（突出幾大賣點）第一期廣告主題：14萬平米雙水景中央生活特區(qū)，請您作主。鑒于本項目規(guī)模較大客群覆蓋面廣，況且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日報、常州電視臺等強勢媒體，容易形成項目大品牌概念，因此本項目主力媒體應鎖定常州市強勢媒體，武進媒體作為補充。⑦物業(yè)管理、智能化：配備先進的智能化系統(tǒng)，知名物業(yè)管理貼心服務。⑤健康住宅：隔熱、隔音材料，環(huán)保材料、綠化、運動休閑設施。③生態(tài)環(huán)境：外有大通河、內有疊水活景，林木蔥郁，環(huán)境怡人。 媒體的創(chuàng)新使用公交語音報站廣告與公交電子屏廣告:費用低,針對本案的目標客戶群定位可見,多數客戶乘坐公交車的幾率大,因此針對這部分客戶群，在乘坐公交車上班或出行時在潛移默化中灌輸本案的賣點,引起客戶的關注.252。最宜在引爆期開展促銷活動，以烘托現場氣氛，增強目標客戶群的忠誠度，達到塑造項目和開發(fā)商品牌形象的效果。樓書是建立在報紙廣告與電視廣告的基礎上，讓意向型客戶群更深層次的了解與自身息息相關的樓盤信息，以便更好地選擇。車身廣告由于具有流動性質，注視時間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現形式和創(chuàng)意簡單明了，突出主題，能給人留下印象即可。由于水漾年華定位中高檔樓盤，客戶消費群以湖塘為主，可水漾年華離市中心較遠，因此很有必要搞戶外和車身廣告，以提高項目的知名度。主要在預熱期、開盤期進行有效宣傳。電臺廣告：針對有車族多數在開車上下班時間有收聽廣播電臺的習慣，建議在常州廣播電臺上針對本案的“14萬平米雙水景中央生活特區(qū)”等賣點進行宣傳，也可通過專題片的形式清相關人士做專題訪問?；蛘哌x用綜合頻道1電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。①形象片，突出項目高檔品質定位，用動感畫面表現未來商業(yè)繁榮場景，形象片是項目取得良好形象，維護項目長期品牌，達到提升品牌的長期宣傳；②新聞片，以寫實手法為主，以新聞的形式報道本案開發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動內容，向觀眾展示項目特征與個性的片段，既有新聞性，又有真實性，因而有較高的可信度。選擇報紙時應注重湖塘人所關注的幾大報紙。只是要注意根據銷售情況的不同，針對階段營銷計劃，實時調整。 媒體選擇報紙廣告：借助報紙的巨大發(fā)行量，傳播樓盤信息。 媒體總策略：不同的媒體有不同的客戶群、有不同的檔次、有不同的宣傳力度，因此針對本案相應的客戶群、項目檔次及針對不同銷售時期的宣傳力度，選擇相應的媒體，并注重這些媒體的組合使用和創(chuàng)新使用，以便達到空前的效果。本公司建議初步的開盤價定為2100元/㎡左右。因此，對于本案，要做品牌，做出市場美譽度，一方面要防止“炒房族”的爛炒房現象，促使房價不合理上漲；另一方面要合理控制銷售進度，以達到利潤最大化、項目和開發(fā)商市場美譽度最大化。目前常州“炒房族”隊伍日益壯大，新加入了上海與浙江的一些投資商，這些炒房族成為今年常州房價迅猛攀升的原因之一。252。⑴鑒于正常情況下的銷售中建議采取如下方式：①一次性付款方式（九七折）簽署房產《認購書時》交付定金七天內簽署商品房預售契約并付清樓款余額至樓款90%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%②分期付款方式（九九折） 簽署房產《認購書時》交付定金七天內簽署商品房預售契約并付清樓款余額至樓款30%（含定金）房屋封頂后七天內付清樓款30%房屋室內裝修完工后七天內付清樓款30%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%③銀行個人購房貸款付款方式 簽署房產《認購書》時交付定金七天內簽署商品房預售契約并付至樓款30%（含定金） 銀行提供個人購房貸款70%⑵鑒于市場對本案熱情度很高，為防止形成哄搶行為，建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個人購房貸款付款方式，無任何折扣。 付款方式及優(yōu)惠措施：購買房屋，對一般家庭來說，一下子要拿出二三十萬，確實要耗盡一生積蓄，而且還得依靠銀行借貸；即使是高薪階層，在短時間內籌集數十萬資金，也不是人人都能做得到，相當部分也要向銀行借貸。 均價： 樓盤定價方法有很多種，有“成本+利潤”定價法，有根據市場行情定價法，有根據項目區(qū)域均價結合產品品質定價法，我們建議采用根據項目綜合質素與周邊競爭樓盤比較后然后取加權平均值的方法來制定均價，此定價方法科學嚴謹。②可根據售樓中心接待客戶的信息反饋來確定價格，此方式較為接近客戶心理價位。252。216。⑤樣板房：給客戶一個實地參照，給客戶一個好心情，進而產生欲望。②模型包括：總體模型和分戶模型③展板：購房需要履行的手續(xù)、戶型展板等，同時烘托售樓現場氣氛。室內部分售樓處室內形象的構成包括：整個接待和展示大廳的設計風格。③工地圍墻廣告牌：闡述14萬平米雙水景中央生活特區(qū)的特征。因此發(fā)展商在賣樓前，其一必須要求施工單位完全按操作規(guī)程進行嚴格的文明施工，塑造一個整潔的、有序工程形象；其二、開始賣樓，發(fā)展商必須確保工程施工正常進行，以免給買家造成開發(fā)商沒有實力的印象?？衫迷谶M入工地道路的兩旁設展示牌，工地的圍墻上印上廣告宣傳語或燈箱廣告，吸引注意力，營造氣氛。包裝策略216。 創(chuàng)新營銷：比如在首付款的問題上，有些開發(fā)商可先為業(yè)主墊付一到二個月的部分首付資金，以緩解業(yè)主購房壓力；制定購買多套或團購的優(yōu)惠辦法；對購房?？突蚪榻B購房的業(yè)主進行優(yōu)惠等等均屬創(chuàng)新營銷。十二、初步營銷推廣策略（假設案名為水漾年華）營銷方式216。 營銷推廣方式是漫天撒網、大而無當的濫炸，還是一擊中的、“精而準”的宣傳？不同的階段，有不同的要求。在具體推廣上，對推廣方