開(kāi)發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措1-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)

　　

【正文】 形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。 購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。因此，研究開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)，首先必須明確按揭中的法律關(guān)系，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的法律地位、法律責(zé)任研究其可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。但開(kāi)發(fā)商除了履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理抵押登記期間，為購(gòu)房人承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，有些銀行還要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔(dān)保。按揭目前在我國(guó)的主要操作方式包括： 最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。 2006410 特別是近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，按揭的規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多學(xué)者及業(yè)界人士對(duì)按揭的研究也投入了大量的精力，人們?cè)诳隙ò唇覍?duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用的同時(shí)，也在反省按揭產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加，購(gòu)房人的供樓壓力加大等等。 　　 按揭在我國(guó)純粹屬于“泊來(lái)品”，扎根的時(shí)間并不長(zhǎng)。1992年9月23日中國(guó)人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部頒布《職工住房抵押貸款暫行辦法》，為促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的大量開(kāi)展打下了良好基礎(chǔ)。 期間，購(gòu)房人還得辦理所購(gòu)房屋在貸款期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。　　開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行借款，購(gòu)房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。　　上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，甚至無(wú)法割裂。　　三、開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人作為共同被告，亦可以單獨(dú)將開(kāi)發(fā)商作為被告。因此，如果銀行逾期放款后果嚴(yán)重，則有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。因此，在一些按揭項(xiàng)目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來(lái)后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。開(kāi)發(fā)商由于保證金被扣，自然不會(huì)坐視不管，由于有擔(dān)保合同在先，對(duì)銀行是毫無(wú)辦法，只能積極通過(guò)各種方式督促購(gòu)房人按期還款，把開(kāi)發(fā)商直接推到矛盾的前沿。 每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都要與眾多購(gòu)房人發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證期間，購(gòu)房人還可能因各種意外導(dǎo)致民事行為能力喪失或成為限制民事行為能力人，如疾病或意外死亡、失蹤，甚至有的還因?yàn)榉缸餄撎拥龋灰鲜銮樾伟l(fā)生，開(kāi)發(fā)商都將承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 按照該規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在按揭保證期間，如果購(gòu)房人所購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房屋因其它原因被預(yù)查封，且又拖欠銀行貸款的，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封的房屋可能性很小，開(kāi)發(fā)商容易變成最后的受害者。 因此，要徹底解決該問(wèn)題，只能尋找第三方替代開(kāi)發(fā)商的保證地位。目前北京市個(gè)別商業(yè)銀行（如交通銀行北京分行）已經(jīng)在嘗試該按揭的操作方式，成熟的操作模式還有待進(jìn)一步完善。 主要包括： 　　在按揭中，每個(gè)銀行的審查標(biāo)準(zhǔn)和方式也不一樣，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員也很少能諳熟銀行審貸方法及標(biāo)準(zhǔn)的，特別是銀行內(nèi)部的新政策，往往因開(kāi)發(fā)商了解不及時(shí)，導(dǎo)致已簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法履行。　　當(dāng)前按揭的程序都是先簽約再向銀行申請(qǐng)按揭貸款，在操作中則存在問(wèn)題。　　先期辦理產(chǎn)權(quán)登記的委托手續(xù)。　　符合與購(gòu)房人解約條件的及時(shí)協(xié)商或通過(guò)訴訟方式解決。該方式應(yīng)注意要求購(gòu)房人提前配合辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》預(yù)售備案的注銷(xiāo)手續(xù)，否則嗣后再找購(gòu)房人就被動(dòng)了。判決執(zhí)行后對(duì)于應(yīng)退還開(kāi)發(fā)商的剩余款項(xiàng)，如購(gòu)房人下落不明，可通過(guò)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)岽娴姆绞街Ц丁?不可分割的，可全部進(jìn)行預(yù)查封。 ”也就是說(shuō)在開(kāi)發(fā)商為按揭提供全程擔(dān)保的情形下，只要購(gòu)房人的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，如果購(gòu)房人發(fā)生違約情形，銀行應(yīng)當(dāng)執(zhí)行抵押權(quán)，在處分抵押物后仍未能償還的部分債權(quán)，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)保證責(zé)任。也希望通過(guò)本文引起更多業(yè)內(nèi)人士對(duì)開(kāi)發(fā)商在按揭中風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，研究避免開(kāi)發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)一步完善按揭的操作方式，并最終徹底解決按揭給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。 　　 以上本文簡(jiǎn)要分析了開(kāi)發(fā)商在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。 　　開(kāi)發(fā)商辦理了商品房預(yù)售許可證尚未出售的房屋，法院可以開(kāi)發(fā)商為被　執(zhí)行人，對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)查封。　　另一種方式是通過(guò)訴訟途徑解決。解約的方式主要有兩種： 在辦理簽約手續(xù)同時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先了解有關(guān)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證的程序要求，要求購(gòu)房人預(yù)先提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的文件資料，并事先簽署辦理產(chǎn)權(quán)證的委托文件。 　　 就該問(wèn)題本文認(rèn)為，可以適當(dāng)調(diào)整按揭程序，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之前，對(duì)銀行按揭設(shè)立預(yù)審程序，先由購(gòu)房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請(qǐng)資料進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審不通過(guò)，對(duì)其它付款方式又達(dá)不成協(xié)議的，則不再簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；如預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，有必要在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。 這樣對(duì)銀行的放貸行為也有一定約束，督促銀行在合理的期限內(nèi)及時(shí)放款，以確保開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款到位。開(kāi)發(fā)商在與銀行的合作協(xié)議中很少涉及銀行辦理抵押登記的約定，容易造成銀行拖延辦理抵押登記的問(wèn)題。只要購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并與銀行簽訂了《抵押借款合同》，銀行與購(gòu)房人就可以到北京市建委權(quán)屬中心辦理期得權(quán)益的抵押登記。 　　 預(yù)售商品房通常又稱(chēng)期房，由于尚在建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法按正常房屋抵押的程序辦理抵押登記手續(xù)。　　賦予商品房預(yù)售抵押的效力 但我們應(yīng)看到，由于該方式無(wú)需購(gòu)房人將所購(gòu)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，因此，可以考慮將按揭中購(gòu)房人承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)用來(lái)支付擔(dān)保費(fèi)用，即使不夠，剩余部分開(kāi)發(fā)商在整體衡量保證風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上也可適當(dāng)承擔(dān)。　　由擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位不存在法律障礙，主要操作方式仍與按揭一樣，只不過(guò)開(kāi)發(fā)商不再向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，取代其地位的是專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司。　　開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)是建設(shè)商品房，并通過(guò)向社會(huì)出售獲取利潤(rùn)。　　針對(duì)上述開(kāi)發(fā)商在按揭中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面采取措施進(jìn)行防范和控制。”該規(guī)定從人文關(guān)懷角度，給予只有惟一住房家庭困難的購(gòu)房者執(zhí)行的延緩期，避免出現(xiàn)市民無(wú)家可歸的局面。　　去年，最高人民法院針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程的問(wèn)題制定了相應(yīng)司法解釋?zhuān)渲杏行﹥?nèi)容也對(duì)處于按揭中的開(kāi)發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： 購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房，即視同購(gòu)房人為一次性付款，只不過(guò)首付款以外的部分是購(gòu)房人通過(guò)向銀行貸款的方式支付的。　　開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任期間，與購(gòu)房人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》可能因各種原因而解除，有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)解除，亦有購(gòu)房人主動(dòng)解除，而對(duì)于合同解除后購(gòu)房款的處理卻存在問(wèn)題，是返