某地區項目管理及定位策劃管理知識分析報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 ， 09年 7月低調銷售，推出230套，實現 4萬 /平均價，當前基本售罄二種方式的構建借鑒：金地梅隴鎮：形象風格做秀個性立面 +時尚街區 +營銷呼應華潤幸福里：全新價值體系建立商業中心立勢 +品質打造本項目方式 1：展示城市化方式 2：商業起勢利用商業 體量優勢 ；區域級商業中心立勢 ，搭建項目 城市感 基座；界面展示 ，迅速 脫離區域非城市感界面！區域的商業中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區域被光芒淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。1城市住宅：小面積緊湊型居家戶型， 7080㎡，共 528戶，總面積為 40150㎡；城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均 50㎡，共 550戶，總面積為 27500㎡緊湊 2+1房，戶均為 80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均 50 ㎡，共 27500㎡城市住宅城市公寓World unionBusiness Center商業立勢n城市主場 ABCn城市公寓n城市主軸品牌主力店城市泛 mall區域商業中心地位建立：引進品牌百貨主力店（如天虹），品牌效應迅速建立中心地位World union入口氣勢建立：運用燈光裝飾等打造強烈的昭示性和引導性。既能為商業提供標志，又能增加廣場的情趣性。在一期工程內，包括新廣場五星級酒店及旁邊商業街區部分將于2023年廣州亞運會前建成開業，亞運會佛山分賽區屆時將向世人展現靚麗形象?？拷獠康膽粜兔娣e較小。 2700 ㎡的多功能豪華會所 +5000 ㎡的愷撒廣場，體現了豪宅的氣度。景觀主軸入口廣場景觀主軸一級資源地塊：核心園景二級資源地塊：邊緣園景三級資源地塊：臨路四級資源地塊：臨路有噪音2216。World unionLuxurious house豪宅打造n豪宅形象 ABCn資源級差n空間豪宅符號類別墅符號1 23412層層退臺 (全送 )3抽屜式全景書房疊水4 底層架空在項目內部采用類別墅創新產品，以類別墅符號直接建立產品豪宅認知底 TH類別墅產品World unionLuxurious house豪宅打造n豪宅形象 ABCn資源級差n空間豪宅符號可在部分單位產用底復產品，贈送花園，實現類別墅的居住感，為項目添加類別墅產品符號底層復式產品World unionLuxurious house豪宅打造n豪宅形象 ABCn資源級差n空間豪宅符號樓王產品利用端頭位置優勢，完全利用良好視野面，在端頭設置轉角柱替代傳統墻體，景觀視野最大化，增加室內空間奢華度；270176。 四月 21四月 2101:23:5601:23:56April 05, 20231他鄉生白發，舊國見青山。 四月 2101:23:5601:23Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:23:5701:23:5705 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/4/5 1:23:5601:23:5605 April 20231做前，能夠環視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。World unionLuxurious house豪宅打造n豪宅形象 ABCn資源級差n空間豪宅符號萬科金域華府尊貴會所會所：在建筑形式上突出會所的莊重感和尊貴感，強化身份符號World union會所 :設置無邊界泳池的可能性，通過內部園林營造，和水景相結合，會所奢華頂級打造World unionLuxurious house豪宅打造n豪宅形象 ABCn資源級差n空間豪宅符號核心景觀主軸 —— 結合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。將 ，低密度產品最大化，實現豪宅的標簽附加。豪華步入式衣帽間設計。組團圍和式規劃，以樓間距和風情園林打造，保證社區在空間上的舒適性，同時形成奢華的園林風格。看起來和一線豪宅是同一陣列， 借助真豪宅的天價 ， 成全項目的價格二級跳！World union然而，我們如何成為市場認可的 “ 豪宅項目 ” ？中海萬錦豪園（當前價格 /平）佛山豪宅表皮借鑒萬科金御華府（當前價格 /平）選擇理由：新區建立豪宅口碑，當前成為市場公認高端豪宅，豪宅符號認可度廣選擇理由：憑借標志性的豪宅符號，在非豪宅片區、資源缺失的情況下，成就高價World union符號 1：豪宅形象 —— 立面典雅高貴的立面建筑風格、品質的立面細節打造，在佛山市場上獲得一直的口碑認可采用古典主義的 三段式方式，并加以簡化 ，去除了古典主義的繁瑣和冗長，形成了獨具一格的立面形象；通過對色系的把握，細節的歐式元素的裝飾， 讓整個立面看起來磅礴大氣而不失細節推敲。同時，燈光工程的搭配使用，將進一步強化商業街的城市表情。World union燈光工程：結合商業建筑 ,入口或是轉角部分的設計，形成獨特的商業夜景 ,形成昭示性 .燈光工程 Business Center商業立勢n城市主場 ABCn城市公寓n城市主軸品牌主力店城市泛 mallWorld union公建化立面：以 Art deco的立面風格打造項目的城市界面，強化項目城市形象采用歐式元素的artdeco立面打造公寓 ,形成莊重典雅的品質感 .佛山禪城西區目前為止還沒有能夠形成地標的樓盤形象，本項目能夠借此機會，打造樹立高端形象的住宅 /公寓，同時能夠較好的分解容積率Business Center商業立勢n城市主場 ABCn城市公寓n城市主軸立面形象室內打造World unionBusiness Center商業立勢n城市主場 ABCn城市公寓n城市主軸立面形象室內打造精裝修：提升小面積產品的產品附加值和綜合性價比? 保證內裝修 ,家電全套配送 ,業主拎包即可入住 .? 為投資者提供更大的附加值 .World unionBusiness Center商業立勢n城市主場 ABCn城市公寓n城市主軸立面形象室內打造公共空間：高品質酒店式大堂，提升了住宅檔次? 采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質感和檔次，打造酒店式公寓住宅。 C地塊 商業原始指標為 27800㎡， 占總建面 50%。左右大三居： 120M178。梅隴鎮概況}位置：龍華二線拓展區東北側，北臨布龍路，西靠梅龍路 ；}區域背景： 與福田中心區有較好的區位關系，被政府規劃為龍華新城， 但整體規重點向寶安中心區偏離 ，龍華片區 配套嚴重缺失，發展初期 。禪城將在未來兩年內投資建設、開通三條主要交通干道?！樟⑷A公司簡介? 日豐企業是國內新型管道行業的龍頭企業，現有員工 3000多人，其中高級職稱人數占 2％，中級職稱人數 10％，大學本科以上的人員達 80％以上。 我們同事沒有買房的現在也大多在看城南的房子，現在房價高， 他們壓力很大，所以價格是關鍵 。 ”“其實還有一點， 買禪城其實挺沒面子的， 如果是我我也覺得沒面子，都那么有錢了， 帶朋友來玩還像進了貧民窟一樣，臉上無光 。 ”World union禪城生意人購買需求判斷：具有一定的經濟實力和區域性，最有可能的客戶群置業經驗 一次以上居住現狀 很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園數量預測 老布匹批發市場約有 200300家店鋪，從業人員 20230多人，當前營業率在 3040%；企業主占 35%左右，在 1000人以內；外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計有 200家鋪客戶說法? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國有名，還有很多浙江人都到這邊來做生意了。 ”World union專業市場生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群關鍵詞： 本地人或浙江人 /3040歲 /排斥工業區環境 /關注社區環境典型代表描述：張先生， 40歲左右，本地人，在禪城老布料批發市場開店家庭人口：一家 4口，有兩個小孩，小孩上小學居住現狀：居住在禪城鎮，約 80平兩房客戶語錄：“工廠這邊好大灰塵，空氣不好， 我是本地人，我是不會在這邊買房子。 ”“這里面住的 都是周邊做生意的 。 ”World union禪城原住民購買需求判斷：具有較強的經濟實力，但受自建房和農民公寓的分流較大。 ”“也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子， 買商品房也好，將來可以升值 。這個房子不能買賣 ，但是這到底能不能誰知道呢。數碼光學產業群入園企業：以 佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。以 “ 四區三帶 ” 規劃連片改造開發為思路，禪城將一個傳統的農村鎮，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。 —— 村政府的農民福利分房。其中交通樞紐中心 7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運等各種交通方式為一體，暢達珠三角及港澳地區。預計在 2023年 6月投入使用。類小區，有規劃，有物業管理，整體觀感較好。World union禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業、玻璃制造業、建材業、塑料業、電子電器業、機械五金業、造紙業、家具等行業協調發展的工業格局。汽配產業入園企業： 豐富汽配和優達佳汽配“ 中部高新基數產業園區 ” （ 2023） “ 中部高新技術產業園區 ” 將分為 A、 B、 C、 D四個片區， A區（禪城園）的轉型招商定位以 電子行業為主 ，擬培育成為高新電子產品研發、設計、生產、銷售的電子產業基地； B區（普華北片區）轉型招商定位以 網絡設計、網絡物流等軟件行業為主 ，擬培育成為服務于電子商務的軟件開發、設計、銷售和相關人才聚集產業基地； C區（華南片區）轉型招商定位以 醫療器械、醫藥用品、生物醫藥的采購企業為主 ，擬培育成為配套于醫藥保健品制造和流通產業體系的物流產業基地； D區（玉帶片區）轉型招商定位 以 GPS、 RFID無線射頻識別技術企業為主，擬培育成為 GPS和 “ 北斗 ” 衛星導航項目以及 RFID無線射頻識別技術的研發、成果轉換和推廣應用的產業基地。 ”“現在四個人住這個會小， 準備換大房 ，聽說這邊小區準備建第二期了，等等看。 隨他們，現在交通也方便。購買本項目需要有更強的理由。小區里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很。 ”“金地我知道，那塊地我也知道，算禪城 配套比較好的地段 ?！计ナ袌隼习逶L談數據借鑒? 禪城擁有原材料 (綿紗 )銷售商 733家 , 從業人員 20230多人，產品遍銷國內和港澳臺地區以及歐美等國家。 ”“中層可能 壓力相對較大一點 ，但 買城南那邊的房子肯定沒問題 。像我們公司屬于富士康，待遇相對不錯，華寶路這邊的企業大多數都是臺資，他們的 待遇會看齊富士康，但肯定還是沒有富士康好 ，那他們壓力更大。　　　 ——佛山日豐公司簡介? 騰龍光學現有員工 5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積 50,164M2，年產值超過 20億元 ——佛山騰龍光學公司簡介購房需求 中高管置業需求外流嚴重，白領階層購房需求旺盛客戶類型 客戶特征 經濟實力 客戶量置業選擇產品選擇 項目匹配原住民老一代 有較強的地緣情結，對禪城抗性小；為子女置業可能選擇商品房較強 禪城常住人口 8萬。輕工路 ，計劃投資 4億元；禪城西路 2公里，預計投資 2億元，季華北路 ，預計投資 輕工路預期于兩年內開通，項目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近金地項目 =直達祖廟五分鐘！World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項目北界面相對純粹，居住氛圍良好World unionACB地塊 凈用地 容積率 建面 商業比例A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥周邊商業 體量新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平項目商業體量 ≥，在禪城有絕對的商業體量優勢，成為項目差異化的發力點優勢 2:商業指標World union禪城基礎配套缺乏，區域內商業中心缺失，商業自然發展，租金相對較低，有較大的上升空間，市場機會明顯“禪城好一點的配套就只有一個新一佳吧，我們要買東西還是會去市區，如果這邊有個好一點的百貨當然好啦。梅隴鎮所在區域 遠離優勢資源區域，交通、規