中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告(完整版)

　　

【正文】 大提高，以前只能擠在學校分的福利房，現在想買交通、購物都方便一些的，戶型要開闊一點的房子，過幾年退休就可以安享晚年了。非常想讓自己的公司也入駐到商務公寓，讓自己的企業也變的更加正規起來 . 董女士， 30 歲，醫生，年輕而擁有夢想，追求時尚品位。 周邊郊縣企業中老板準備在運城市區進行投資 . 運城市有灰色收入的部分人士。 操作 2 發揮內外關聯優勢 外部關聯迎合未來運城城市中心商圈市場與行業發展趨勢，內部關聯立足于項目自身特點。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 33 頁 依照價值最大化的原則，本項目將集中進行商業的包裝，做到統一規劃、統一招商、統一管理、統一物業、統一形象 項目主題定位 根據《市場調研報告》提供的分析結論，結合上述項目定位的目的與模型、價值與作用、基本主張以及定位坐標，我們擬定本案項目定位，體現一種賦予目標客戶 “時尚和潮流 ”的靈魂，顯示一種穩步升值、時尚休閑的消費理念。差異化就是競爭優勢。 毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個人群也為項目帶來一定的商機。 第一節 項目業態方案選擇 我們設計了三種定位方案，根據其功能的不同，我 們將對其進行不同的分析和闡述。 2)、對住宅朝向偏好順序 項目 朝東 朝南 朝北 朝西 頻率 14 95 29 7 百分比 20 住宅朝向南自古就是一個中國老百姓的居住習慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優勢，占到 65%，其二是朝北 20%，朝東和朝西分別是%和 %。運城的專業批發市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運城市專業經營 95%的店鋪，是政府規劃成專業區后入駐的。 2)、運城商圈概況 目前運城市的商業圈仍以老商業圈為主，范圍為：河 東西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業地帶。 總體來看，運城市缺少一個可供大數人休閑娛樂的綜合性場所。商鋪是本地房地產中小投資者的最愛，大型商鋪數量不斷增加，價格高起，寫字樓產品開始露出頭角，但不適合大規模開發； 有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業和電力、熱力的生產和供應業這四大行業是拉動本市工業增加值增速的主要因素； 第三節 運城房地產項目簡況 （一）三大板塊 城東高檔住宅 項 目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 梧桐名邸 金世 2400 4 棟板式小高層 框剪 11 層 50% 學府家園 金鑫 2200 占地 100 畝 磚混框架 6 到 12 層 70% 御溪苑 御苑 1700 占地 130 畝 磚混多層 售完 御溪苑 御苑 2100 占地 150 畝 6 到 12 層 60% 鳳凰小區期 天泰 2200 一二三期 三棟小高層 三期開盤已售 40% 禺都花園 天泰 1600 多層 80% 城內商鋪住宅平分秋色住宅 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 世紀東方 鳳金園 2380 4 棟板式小高層 框剪 12 層 70% 家電二期 廣廈 1580 8 棟多層 磚混 7 層 50% 御鳳圓 建筑公司 2280 1 棟小高層 框剪 15 層 20% 金兆大廈 金兆 2580 畝 碟式高層 26 層 38% 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 33 頁 以上項目中世紀東方、御鳳圓、金兆大廈均為商住兩用，一至三層為商鋪，售價都在 8000 元左右。 3) 西安、北京等地先進的開發理念、服務品質，使運城市房地產品質不斷提高。 2020年撤地設市以來，全市社會固定資產投資 億，其中房地產投資 億。中建大廈項目整體設施齊全，配套一流，領河東大地家居時尚之潮流。 第一章 市場分析報告 第一節 項目概述 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 33 頁 中建公司現開發項目 “中建大廈 ”，位于運城市區金融一條街中銀大道和商業一條街禹都大道交匯處。 第二節 市場分析 運城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經 110 15112 04，北緯 34 35—35 4 之間，撤地建市后下轄 2 市 1 區 10 縣，總人口接近 500 萬人，面積約為 萬平方公里。 3)、小高層與高層等高檔住宅項目增加、投資成本增加。 2)、住宅： 2020 年以來，市場上出現了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現持續增長勢頭，市場價格一路飚升，目前市場上商品房銷售價格已超過 2020 元 /㎡，一套房的售價都在 20 萬元以上，實現了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過渡，人們對住宅品質的要求不斷提升。 (三 ) 小結 2020 年，運城市房地產業完成投資額達 10 億，開工面積 170 萬㎡，竣工面積 70 萬㎡，商品房銷售價格持續上漲，與去年同期相比售價指數上升 %，顯示出強大的市場潛力； 運城當地特色餐飲相對較少，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。 另一方面我市加快改造規劃建設步伐，加大基礎設施投入，精心打造中心商務區和特色商業群，極大地 改善了消費環境。說明運城流動人口不多。 4)、現住房購買單價（百分比） 調查顯示： 900 元 /㎡以下的占最多達到 %，其二是 9001200 元 /㎡的占 %， 12002020 元 /㎡的是 %， 2020 元 /㎡以上的是 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 33 頁 % 。 第二章 項目定位 通過《市場分析報告》大量資料的分析論證，無論本項目自身 要素或市場大環境方面，都是機會點與問題點共存、機遇和挑戰同時共存。 項目劣勢分析 項目是由商場與住宅兩部份組成，周遍的商業配套不是很完善，所以樓下四層的商業配套對于住宅的銷售價值提升非常重要。 運 城在業種經營上已較全面，商業檔次上差別不大，多是中小型的經營，就給四層的商業招商帶來了一定的挑戰，令推廣宣傳階段市場對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 33 頁 項目主題性或特色性要求較高。 功能定位 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ” 定位演繹 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ”，由于其定位層次比較高，價格更需要更多的上升空間來支撐本功能定位。 項目形象定位 形象定位 運城市房地產行業的思想者 項目形象定位操作重點 操作 1 導入視覺識別系統－－ VI 系統建立 項目名稱、項目標志、項目吉祥物 、應用物件等。 發展較好的私人性質的中小公司領導人，注重性價比，敢于投資冒險。準備買個商鋪，做一個在運城比較有檔次、有規模的咖啡店，相信在現在發展迅速的運城，這種時尚的冷餐市場一定會非常火暴的。 劉先生，周邊郊縣企業中老板準備在運城市區進行投資 . 一直在郊縣做生意，這些年來發現生意與外市、外省的生意往來越來越多，有些時候發現發貨客戶拜訪都很不方便，現在想搬到城區中心去，不僅解決了以上那些問題，也可以感受一些市區的生活。西安作為商業物業運營不是很成熟，市場中不泛有招商不力而對外銷售，給后期的管理、開發商形象造成巨大影響。 打造真正意義上的中銀國際 引進時尚潮流消費服務，同時樹立 “領跑運城、與國際時尚娛樂消費同步 ”的形象。 原則 2 同業檔次差異化、異業互補 本項目對于業態的承受能力有限，同一品類商家不能過多，必須通過檔次差異化，從而避免自身競爭。以后按照運城市政府招商引資優惠政策執行。 3. 保持政策的連續性、穩定性 隨著項目招商的推進，不斷補充、完善招商政策是必要的，但是在補充、調整、完善招商過程中，必須以原有政策為基礎，切勿 “反差 ”過大，給招商工作帶來被動。特色品牌商家的引入，有利于提高本案的檔次，營造良好的社會形象。否則，難以形成多贏格局，勢必給項目招商帶來不利影響。本著擇優選定的原則，有大不招小，有強不招弱；有專賣店、精品屋不招雜貨店，以有利于提升項目的品位和檔次。 第四節、招商策略 借勢、融勢、造勢 借勢：借助 地方政府招商引資的影響力、感召力，不斷擴大中銀國際的影響力，引起社會的關注，使項目的認知度提高。 租賃實施辦法 租賃期限： 3 年、 5 年兩種方式 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 33 頁 租金：按 12 年回收的基礎上，根據業態、位置差異制定租金標準。 原則 3 維護統一主題、統一品牌形象