公租房小區(qū)建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 劃面積 ，建 成面積 30 平方公里。建區(qū)以來，園區(qū)堅持 “工業(yè)立區(qū)、產業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強區(qū)、建設擴區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發(fā)展之路。 20xx 年以來， **經開區(qū)以科學發(fā)展為主題，以轉變經濟發(fā)展方式為主線，以軟實力建設為抓手，以黨的建設為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產值 1245 億元，同比增長%；實現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長 40%；平均月度產值超過 100億元，經濟規(guī)模兩年內接近翻一番。園區(qū)經濟繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經濟社會發(fā)展亮點紛呈，各項工作闊步 推進。 國家級 **經濟技術開發(fā)區(qū)已成為 ***省對外開放、推進工業(yè)化進程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽。 通過本項目的實施，有利于加快推進 **經開 區(qū) 的經濟 第 21 頁 發(fā)展。 綜上所述，本項目的建設是很 有 必要的。 第 22 頁 第 3章 宏觀環(huán)境與 市場分析 . 宏觀 環(huán)境 分析 經濟環(huán)境 20xx 年我國經濟運行呈現(xiàn)“前高后低”的局面， 據國家統(tǒng)計局初步測算，全年 GDP 增長速度達到 %的較高水平，比上年增加 個百分點。 中國社會科學院預計 20xx年 GDP增長率可達 10%左右。 20xx 年，影響我國經濟運行的基本 因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調控政策力度相對穩(wěn)定的條件下， 20xx 年我國經濟仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預計可達 10%左右。 20xx 年影響宏觀經濟運行的因素主要來自三個方面：國內增長的基本動力、世界經濟環(huán)境以及宏觀調控的政策力度。總體上看，我國經濟內生驅動增長的模式正逐步形成，短期內仍將維持投資主導、消費支撐的動力格局。在未來一段時間內，我國經濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長速度，宏觀經濟運行的波動主要來自外部沖擊以及宏觀調控的力度。 從國際上看，目前處于后金融危 機時期，全球經濟雖然出現(xiàn)了逐漸復蘇的跡象，但是全面復蘇仍是一個緩慢而復雜的過程。從國內來看，經濟回升的基礎需要進一步鞏固，向好勢頭需要進一步發(fā)展，明年宏觀調控宜“穩(wěn)”字當頭，以穩(wěn)定政策為主基調，既不要過度緊縮，也不要盲目出臺“二次刺激”政策，要把保持宏觀經濟政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性作為當前宏 第 23 頁 觀調控的關鍵。同時，“十二五”規(guī)劃綱要將在 20xx 年底前出臺，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標，這些都將為中國資本市場的進一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實體經濟基礎，都將以“利好”方式刺激和推動中國資本市場長期快速健康 發(fā)展。 20xx 年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動下，我國經濟穩(wěn)步回升。從前三季度的實際情況來看，國民經濟總體運行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調控要把穩(wěn)定經濟增長、管好通脹預期作為主要任務。 綜上，在良好運行的宏觀經濟背景下， 為 公租房的建設奠定了很好的經濟基礎，有利于其建設步伐的進一步加快 。 政策 支持 根據《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 10 號）和《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 4 號）精神，為 加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》 （以下簡稱《指導意見》） 于 20xx 年 6月 12 日正式對外發(fā)布 ， 旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難 。 20xx 年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16 號）， 進一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。 《指導意見》為公租房建設提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟 第 24 頁 適用住房對象供應的公共租賃住房，建設 用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當方式給予資金補助。三是，對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財政部、稅務總局制訂。公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金， 按照經濟適用住房的相關政策執(zhí)行。四是，鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。五是，公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關市領導和市直有關部門負責同志專題調研公共 租賃住房建設，并主持召開市委常委辦公會議。根據此次會議精神， 發(fā)展公租房要做好 “四個結合”、“四項工作”和圍繞“一個目標”分“兩步實施”。“四個結合” ， 一是規(guī)劃布局上實行集中與分散相結合。 根據 **實際，全市公共租賃住房建設相對集中在四片區(qū)，即高新區(qū)、 ***— ***區(qū)、 ***區(qū)和 ***— 大學城，進行分點布局， 第 25 頁 保障配套服務。二是房屋來源上實行新建與盤活相結合。在新建的基礎上，大力盤活現(xiàn)有安置保障房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題。三是資金投入上實行政府與社會結合。采用 BOT 方 式，由政府提供土地劃撥，利用社會和市場投資實現(xiàn)建設、管理、運營一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。四是租賃補貼上實現(xiàn)財政與企業(yè)相結合。鼓勵企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會參建，由政府和企業(yè)配套補貼。 “四項工作”，一是抓緊存量房源調查。由住房保障局具體負責，進行存量房源的調查，摸清底子，登記造冊。二是制定市場管理規(guī)定。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運作主體、明確租賃價格、做好物業(yè)經營、實施市場監(jiān)管，確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展。三是研究制定相關政策。要盡快出臺鼓勵投資、租賃對象、租賃標準、退場機制等方面相 關政策，不斷增強工作的科學性、針對性和可操作性。四是拓寬資金投入渠道。要用活國家、省市的相關政策，多元化籌集公共租賃住房建設和管理資金。 公共租賃住房建設要分“兩步實施”，交替推進 ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認真調查研究，出臺相關政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導、社會投資、企業(yè)運作、租賃貼息的原則，加大推進力度，加快建設實施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。 并要求 各級各 有關 部門也要積極探索，深入實際，創(chuàng)新機制，確保兩年時間內，全市 基本解決20 萬人的住房保障問題。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產市場分析 全國房地產市場 從周期調整來看， 20xx 年 中國房地產市場依然處于擴張與波峰階段，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預期、流動性的泛濫以及政策調整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產價格偏離其均衡價格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產泡沫，因此，行政性 的價格調控（即20xx 年的 房地產宏觀調控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。 由于我國房地產市場長期存在供不應求的局面，并且這種狀況可能將在中期延續(xù)，而中國的人口結構以及城市化進程的加速將使中國在未來5～ 10 年內保持較高的城市住房需求，同時中國收入的增長以及資產結構的多樣化也決定了未來對于不動產需求的強勁，因此，政策的調整影響的僅是近期房地產市場，中長期來看，房地產市場必然處于周期上漲階段。 **房 地產市場 在國家宏觀經濟走勢的深刻影響下， **房地產市場必然會伴隨著全國房地產市場同步發(fā)展。 第 27 頁 另外，對于中部六省省會城市之一的 **而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競爭。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區(qū)等重點中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給 **的發(fā)展帶來較大的競爭壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競爭關系，相比武漢，**不具備競爭優(yōu)勢，從目前經濟發(fā)展狀況上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較 **有發(fā)達；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競爭優(yōu)勢，等等。所以 **要在中部六省中取得經濟領域的領先地位，同時保障 **房地產行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠。 同時，相比省內周邊城市， **在 ***省的經濟地位日趨明顯，在其輻射帶動下 ***、 ***等地迅速發(fā)展，但同時它們也與 **存在一定的競爭關系。與 **相比，兩市在房地產方面具有土地價格便宜、儲備土地量大的競爭優(yōu)勢；另外隨著 ***城際鐵路的開通， **地理位置的優(yōu)勢將逐漸淡化，屆時**若房價、地價過高，開發(fā)商、消費者選擇 ***、 ***的概率增加，這將對**市房地產行業(yè)的發(fā)展帶來一定的壓力。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國家宏觀經濟走勢、全國房地產發(fā)展趨勢和近期房地產宏觀調控政策，以及 **市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競爭情況的條件下 ，可以預測， **市 未來 房地產市場將處于平穩(wěn)增長 態(tài)勢 ， 房價上升的空間較大 。 因此， 加快公租房 建設， 加強保障力度，擴大保障范圍，為 城市中等偏 低 及以下 收入群體提供安居保障，對于提高人民群眾的生活質量、維護社會穩(wěn)定和經濟的快速發(fā)展， 有著極為 重要的 現(xiàn)實意義。 第 28 頁 . **市 保障性住房發(fā)展 分析 保障性住房特點分析 （ 1） 保障性住房的供應對象與商品房的消費對象不重疊 保障性住房主要是針對城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費對象。據分析， **市居民住房消費大體上可以分為五個層次： 第一類，高收入家庭（金領階層）。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。 第二類，較高收入家庭（銀領階層）。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。 第三類，中等收入家庭（銅領階層）。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。 第四 類，中低收入家庭（鐵領階層）。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬戶。他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房，主要購買城郊低價房和廉價的二手房。 第五類，低收入家庭（錫領階層）。家庭年總年收入 2 萬元以下，約占全市總戶數(shù)的 15%，約有 25 萬戶。他們尚無經濟能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 從以上分類可以看出，我市住房保障體系，第一步是解決收入住房困難戶，繼而擴大到部分中等收入家庭。這些人群，他們都沒有能力購買普 第 29 頁 通商品房。因此，住房保障體系的實施，不會減 少 **房地產市場需求，不應將保障房建設與商品房建設對立起來看待。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。這種狀態(tài)，保障性住房對房地產市場不構成影響。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。這種狀態(tài)下，保障性住房對房地產市場會造成輕微影響。 當前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。按此標準劃分，保障體系覆蓋的居民面不到 20%，遠低于 “三七 開 ”臨界線。因此，它不會對 **房地產市場帶來不良影響。 （ 3） 保障性住房與商品房的建設資金來源不同 保障性住房的建設資金主要依靠各級地方財政投入，其資金主要從土地出讓凈收益中按 10%的比例提取，其次是通過市場運作、政策扶持的辦法解決。而商品房的開發(fā)建設主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金。保障性住房不會擠占商品房的貸款額度，對商品房的資金來源也不構成威脅。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規(guī)定，建設保障性住房要使用一部分城市建設用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。 而且由于市場化用地數(shù)量有所減少，政府拍賣土地的價格會相應的上 第 30 頁 升，足以補償因保障性住房用地劃撥減少的收入。這一點在成都、