公租房小區建設項目可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項目 背景 與概 況 項目名稱 **公租房 小區 建設項目 項目承辦單位 單位名稱： **有限公司 公司類型：有限責任公司 注冊資本： 5,000萬元 **有限公司是隸屬于 ***有限公司 的全資子公司。 ***有限公司成立于 1996 年，是 **省唯一一家國家級 **經濟技術開發區管委會出資設立的國有獨資企業，經營范圍包括土地、房產、高新技術引進開發、市政、路橋工程、旅游服務。 **開發區創建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務院批準為國家級經濟技術開發區。園區規劃面積 ，建成面積 30 平方公 里。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。 20xx 年以來， **經開區以科學發展為主題，以轉變經濟發展方式為主線，以軟實力建設為抓手，以黨的建設為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實現規模工業總產值 1245 億元，同比增長 %； 第 2 頁 實現工商稅收 70 億元，同比增長 40%；平均月度產值超過 100 億元，經濟規模兩年內接近翻一番。園區經濟繼續保持快速健康發展，經濟社會發展亮點紛呈，各項工作闊步推進。 國家級 **經濟技術開發區已成為 ***省對外開放、推進工業化進程的主力軍，贏得了 “***工業看 **， **工業看 ***”的美譽。 編制依據 （ 1）與委托方簽訂的咨詢協議； （ 2）國家及地方有關建筑工程設計規范和標準； （ 3）國家計委計辦投資 [20xx]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設部 20xx 年 9月 18 日發布的《房地產開發項目經濟評價方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； （ 6） 住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于 加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保 [20xx]87號） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會議紀要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16號） ； （ 9） **市人民政府關于印發《征地補償安置若干問題暫行規定》的通知（長政發〔 20xx〕 30 號）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關文件規范、規程及強制性條文。 編制范圍 依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對項目建設的投資環境、建設背景、建設規模與開發條件、 建筑方案、節能節水措施、 環境影響評價、 投資估算與資金籌措及社會影響等方面進行全面論證和研究。 項目建設地點 本基地 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 交通方便，配套設施完善。 南面和東面與廠區用地相鄰。規劃用地比較規整，基本呈長方形 ，南北向長 98 米，東西向長 234 米。 用地面積為 ， 合 。 建設規模 本 項目用地面積為 ，已建用地面積 ，新規劃用地面積 。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層。 主要建設條件 項目選址 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ，交通方便，配套設施完善 ，地理條件較好；項目周邊水、電供應充足；工程建設所需材料均可在城區內及周邊購買，項目建設條件較好。 建設周期 本項目 計劃 20xx 年上半年開工建設 ， 總 建設期 約 16個月（ 20xx年 6 第 4 頁 月至 20xx年 10月） 。 投資估算及籌措 本項目總投資為 ，其中工程費用 、工程其他費用 萬元、不可預 見費 、銀行貸款利息 萬元 。 本項目 所需 資金 75%計劃利用銀行貸款，其余為建設單位自籌 。 . 主要技術經濟指標 序號 名稱 單位 數據 備注 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 總建筑面積 平方米 3 地上總建筑面積 平方米 其 中 1棟公租房 建筑面積 平方米 1棟商業面積 平方米 2棟公租房 建筑面積 平方米 3棟公租房 建筑面積 平方米 4棟公租房 建筑面積 平方米 4棟服務用房面積 平方米 5棟公租房 建筑面積 平方米 5棟服務用房面積 平方米 4 地下總建筑面積 平方米 5 建筑占地面積 平方米 6 床位數 個 13530 7 總房間數 套 1846 8 建筑密度 % 9 綠地率 % 10 容積率 / 11 總車位 數 個 177 其 中 地上車位數 個 77 地下車位數 個 100 . 結論 與建議 結論 第 5 頁 項目符合省市戰略發展規劃，具有很好的社會效益。通過本項目的實施，能夠激活城市經濟，產生乘數效應，促進城市經濟快速發展；能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益； 有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象；項目建設也是以改善民生，促進社會和諧發展的重大舉措；是完善城市功能、促進城市發展的客觀要求；是促進經濟社會協調發展的有效途徑和發揮比較優勢，增強區域經濟競爭力的需要，同時也是穩定和推進房地產行業健 康發展、穩定房價的需要。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益 和社會效益方面，都 有廣闊的 發展 前景。 建議 積極做好項目前期準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真 做好相關 部門的 溝通、協調等工作；積極與政府相關部門溝通，積極爭取政府更多的相關優惠政策，確保 項目建設工作 按時按量的順利進行。 制定系統化管理制度，以保證項目有序運行。加緊城市規劃與控制性詳規等技術性法律文件的形成。 公共租賃 住房建設 是一項系統工程，政策性強，涉及 城市中低收入群體 的切身利益 ，關系到改革發展穩定大局，因此在 項目建設 過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免 因項目建設產生 矛盾 沖突。 引入行政問責機制并實施市場化規范運作。必須要強化地方行政部門職責，對于地方行政部門拖延公租房建設的行為，須明確建立問責機制； 第 6 頁 同時可通過面向市場進行招標建設，能夠有效提高公共租賃住房的供給效率，從而盡快解決供給規模不足的問題。 第 7 頁 第 2章 項目建設背景及必要性 . 項目建設背景 **是 ***省省會，全省政治、經濟、文化、科教、信息中心，是國務院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄 ***、 ***、***、 ***、 ***、 ***六區， **、 ***兩縣和 ***市，全市土地總面積 萬平方公里，市區面積 556 平方公里，建成區面積 185 平方公里；總人口 萬人，城鎮人口 萬人。 近年來， **市經濟社會快速發展， 20xx 年全市 實現地區生產總值 億元，比上年增長 %。分產業看，第一產業實現增加值 億元，增長 %；第二產業實現增加值 ，增長 %，其中工業實現增加值 ，增長 %；第三產業實現增加值 億元，增長 %。第一、二、三次產業分別拉動 GDP 增長 、 、 個百分點，三次產業對 GDP 增長的貢獻率分別為 %、 %、 %。全年四個季度的 GDP 累計增幅分別為 %、 %、 %和 %。 第 8 頁 %% %%% %%% %%05001000150020xx25003000350040004500500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%G D P 總量（億元） 增長率 **市近年 GDP 及增長率 發展走勢圖 三次產業結構調整為 ： ： 。全部工業增加值占 GDP 比重為 %。全市非公有制經濟實現增加值 億元，占全市 GDP 的比重達 %。非國有經濟固定資產投資 億元，增長 %，占全社會固定資產投資 的比重達 %。私營企業進出口總額為 ，占全市進出口總額的比重為 %，同比減少 個百分點。 全年地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中財政一般預算收入 億元，增長 %。財政一般預算支出 億元，增長%。全年城鎮居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元，比上年增長 %。 第 9 頁 8704 99331102112434139241615318282 2023822814%% %%%%%%%%05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%城市居民人均可支配收入（元） 增長率 **市 近年來 城市居民人均 可支配收入發展走勢圖 **GDP 總量在全省的占比為 %，經濟總量在 ***三市中的占比達%。全社 會固定資產投資、社會消費品零售總額、一般預算收入和規模以上工業增加值占全省的比重分別為 %、 %、 %和 %。城鎮居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；農民人均純收入高于全省平均水平 5584 元。 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， **市重點打造城市大都市圈，推動 ***融城，構筑“ 3+5”城市群城。至 2020 年， **市城市建成區面積將由現在的 185 平方公里發展至 310 平方公里，戶籍人口達到 310萬人，常住人口達到 350 萬左右。人均 GDP 達到 6萬元，城鎮居民人均可支配收入 達到 萬元。 主城區發展規劃 根據《 **市城市總體規劃（ 20xx— 2020）送審稿》， **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發展 ，這意味著已將 **發展目標定位為我國中部地區重要的區域性現代化中心城市。 第 10 頁 **市遠景城市建設用地布局規劃圖 新版規劃構筑的“大 **”概念， **規劃區總面積近 5000 平方公里，比 20xx 年版的 2893 平方公里增長近 1倍，范圍包括 **市區和 **縣、 ***縣全部行政管轄范圍，以及 ***縣、 ***市的一部分 ， 規劃區生態控制線范圍總面積（包括水面）達 20xx 余平方 公里，占規劃區總面積的 46％。 **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發展。 **中心城區將采取廊道式空間增長模式，以構建 “一軸兩帶、一主八片 ”的城市空間結構為方向。城市空間發展戰略上，提出 “一江兩岸，跨江布局，沿江建設 ”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由 “河東和河西 ”兩部分組成。 構筑“大 **”、發展“大生態”、建設大網絡，這份藍圖給 **未來發展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設及市政基礎設施均要按這一城市規模來設計和建設，不斷完善城市功能，把 **建設成為經濟繁榮、社會文明 、 第 11 頁 布局合理、設施完善、環境良好、風景優美的現代城市。 保障性住房的發展背景 社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。城市房價在歷經 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進后，高昂的房價以成為低收入人群實現安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。 面對即使在發達國家也不是所有人都能靠自己的力 量實現“居者有其屋”的理想和我國房地產發展現狀與趨勢，為維護社會主義市場經濟健康發展，社會和諧安定，建設部于 20xx 年發文，明確要求全國所有市縣于20xx 年底前必須建立起以“ 公共租賃住房 ”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用房管理辦法》，明確以 公共租賃 住房為代表的保障性住房將以“城市住房困難家庭”為保障對象，實行貨幣補貼和實物配租相結合的政策。 自 20xx 年 5月 5日起國土資源部下發的《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》至 20xx 年 4月 17 日 國務院下發的《關于堅決遏制部份城市房價過快上漲通知》（以下簡稱“新國十條”），凡涉及地產政策的無不強調大力發展保障性住房。 20xx 年，大力發展保障性住房寫進了中國政府的工作報告，并將其 第 12 頁 列在了“促進房地產市場平穩健康發展”措施的首位，同時明確了 20xx年中央安排保障