國際養老園項目建議書(更新版)

　　

【正文】 30 可以采取物業置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 再次，還可以發揮社會的力量，建立老年人事業基金會，以及開征遺產稅等籌措老年人住宅資金。例如，發達城市的老年人，大多綜合素質很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質，增強城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產生一個強烈的廣告效應，提高遷入城市的知名度和美譽度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。 綜上所述，本項目經濟效益良好，社會效益突出。 ⑵ 觀光促銷。 2)提高產品的品質。張家界市政府充分認識到養老產業所蘊藏的巨大潛力，正在考慮將養老產業作為張家界的支柱產業進行發展。 桿子坪鬼谷 峽旅游景區位于 張家界 市著名的旅游勝地 天門山麓 ，總 開發面積約 20 平方公里，自然環境、生態資源優越。 截至 20xx 年，市場上的 老年住宅項目多以公寓為主要物業形態。有些更是只把老人當作病人看待，并不關心老人們情感或心理需要。在 65 歲 以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占11％，單獨老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說 23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。 二、市場競爭性分析 現有養老產業的模式與競爭性 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現狀并不令人滿意。對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的 社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。 老年人群中積累了龐大的消費能力 國家統計局進行的人口變動抽樣調查顯示，我國老年人經濟收入的 主要來源為子女或親屬供養、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子 21 女同住，獨老戶的 比重不斷上升。物質生活水準提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨立的活動空間和越來越多的自由 ，傳統的大家庭居住方式已經不適應人們的需求，小家庭被普遍接受。 1993 年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有 ％，而 20xx 年上升到 ％。這種對安全感、優質生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產品需求的內在因素 。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務。很多老人一輩子都沒接觸過法律。社區為老年人開設老年食堂，為 60 歲以上的老人提供飯菜。監護人發現情況異常后會打電話給中心尋求進一步幫助。如果在確認的時間老人家里的電話沒有應答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業等等。是人們經常說的?輪子上的飯菜?。專門為沒有子 女照顧的老年人提供各種綜合性服務。 本項目地塊雖然距機場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機產生的噪音。當很多老年人還在為休養與康復發愁時，張家界國際養老園的老人們已能隨時在?老年人休養康復中心?接受專家關于休養與康復的指導和幫助。 ⑶ 完善支助性與綜合性的服務。 ⑵ 建設真正的老年公寓。2=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居張家界，那么僅房地產一項就會有（ +50）萬戶 10% 15 萬元=(億元 )的巨大市場。 通過對比，可以發現，如果京滬兩市的老年人賣掉房產，到張家界定居將是非常劃算的事。只有 發展了老年房地產營造了?居家?環境，才能真正實現?居家養老社會化? ,并最終以?養老產業化?來推動?養老社會化?的發展。以家庭養老、養兒防老為核心的傳統?居家養老?模式已經開始解體。 上世紀下半葉，各類新的養老方式開 始在中國出現，如福利院、敬老院等。 在市場需求方面， 20xx 年老年市場需求為 6000 億元， 20xx 年將達到 1萬億，但我國每年為老年人提供的產品還不足 500 億元。 一個最新的對成都高收入老年人的調查資料顯示，大多數能夠承受單價格為 1000— 20xx元／平方米，總價為 10— 15 萬的商品房。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有 4000 億元，借鑒發達國家入住老 年公寓的人口數占總人口數的 4%— 5%的數據，全國要為 560 萬到 700萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200億元。 從老齡化的過程來看，發達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982年 ─ 20xx 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總人口的比重由 ％增長到 ％。由于民政系統財力的限制、加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的。為此，我們將積極尋求同國際國內有實力的傳播公司合作，尤其加強同媒體的合作，力爭將此類風險降到最低。資方可以在此期限內債轉股或融資到期后，項目方以利潤或銷售收入返還投資方。在國內，我們把推廣重點放在北方，成立北方分區，尤其是北方一些大型國有企業、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點對象。而沒有了規模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統更難以建立，文化與體育設施就更無從談起 。 張家界國際養老園項目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機場、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優越。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現了一些以營利為目的的老年公寓。而與此相對應的是，中國的養老制度極不完善，養老保險、養老準備金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統美德，弘揚為老助老的時代風尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠 意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。根據聯合國將? 60歲以上的人口占總人口比例達到 10%，或 65 歲以上人口占總人口的比重達到 7%?作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國將在 20xx年正式邁入老齡化社會。 第一章 概論 我國在 80 年代末就已經步入老齡化社會， 90 年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養套餐搭配科學合理。 而經濟的發展，人口的 快速流動也使?養老?或老年經濟開始成為了有著巨大經濟效益與經濟回報的新型產業。 巨大的現實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產生的矛盾，使養老產業項目成為了目前中國最具投資機會和市場潛力的項目。 項目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產、老年大學、國際護理學院等），二是國際老年休養中心（醫療、體檢、康復、體育館、高爾夫練習場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運動基地（鬼谷峽），五是基礎設施與輔助設施。 在推廣上，本公司將采用分區負責，分區管理模式。村民以其土地、林權作價入股，村民和員工持股總額在 30%左右。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝 15 萬元。 根據聯合國提供的最新統計數字， 20xx 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數的 10%。這與現有的不同層次老年人的需求已經不相適應，如果沒有新的舉措，仍采取對現有房地產開發商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3年，養老設施的建設不可能現代化、成規模和持續的發展，那么在未來的 510 年中，養老設施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發展而日趨加大。 第二階段：發展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％?？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經濟適用房 。中國６０歲以上的老年人已達 億，約有 20％的老年人有入住養老院的愿望，而實際入住率只 11 有 ％，遠遠不能滿足老年人的入住需求。發展老齡產業帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。 改革開放后，隨著中國經濟的發展，中國老年人口也開始呈現爆炸式的增長。 20xx年 9月 7日，中國國務院新聞辦公室發表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立?以居家養老為基礎的老年人社會服務體系?。在北京，良好地段的房價每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產就能 有 百萬身家。再反過來算，在張家界兩個老人月生活費用 1000 元就可以過得很不錯，那么來張家界定居養老只要有 150000+1000 120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地擁有房產的老人基本上都可以滿足這個條件。從養老的方式來看，老年人是在自己家中養老，而不是去福利院、老年公寓等養老機構養老；從養老資源提供的主體看，居家養老除了需要家庭 照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強調社區照顧在社會化居家養老中的作用，即這種養老方式是以家庭為核心，以社區為依托，以老年人日常照料、生活護理、家政服務和精神慰藉為主要內容，以上門服務和社區日托為主要形式，并引入養老機構專業化服務方式的居家養老服務體系。所以針對老年人的特點，在發達國家老年公寓都要進行全方位的無障礙化設計。分別承包給各大賓館和醫院，培訓專業的服務隊伍，以自有品牌入園服務。?退休?對老年人而言，將是另一種幸福生活的開始。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態農場，為國際養老園打造?健康長壽新家園?的理念，奠定了良好的環境基礎。社區保健醫生或護士提供的專業或輔助專業人員的護理照料。 輪 子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。定期探望這一服務項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。社區服務中心開設幾種應急響應呼叫系統，允許老人通過報警和響應系統尋求幫助。這種服務有時稱為撥電話搭車。老年食堂不僅滿足老人營養的 需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。 10)再就業服務社區服務中心、老年人才交流中心開設專門幫助那些希望再就業的老人職業或工作介紹的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。保護（庇護）服務這一服務通常是由法律服務中心或公共機構來提供，用來保證老人的合法權益。據了解，在發達國家?空巢家庭?出現較早，現在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數老年人均與子女分居。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。? 老年人獲得了經濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養老生活 截至 20xx 年底，全國基本養老保險參保人數達 億人，其中4300 多萬離退休人員享受養老保險待遇。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居??；現與子女同住的老人中，有 ％認為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開住；現與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同住。因此，作為老年人經濟收入的主要來源的養老保險金將會大幅增加。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務、心理咨詢、康復服務、緊急救援等業務，向居家老年人提供養老服務。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優越性，并仍將延續。 敬老院模式 在老年 服務設施安度晚年。同時， 在九十年代末和本世紀初，中國還出現了一些以營利為目的的老年公寓。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。老年公寓的設計、服務等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經營。 桿子坪 完全可以利用目前相對充裕的養老資源，為全國的老年人提供一些服務，同時也可同內地其他城市實現?聯網?。所以，張家界發展養老產業，與當前城市的發展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實現產業的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國家撥款，完全不用擔心外部條件的沖突和制約。 3)針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。在目標城市設立促銷的移民服務公司。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣掉原來房產之后都能成為百萬或準百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費，如果僅以一戶老人房產 15萬元、每月生活費 1000 元估算，每一戶老年移民帶來的直接經濟效益（資金凈現值）就相當于 1550 個游客。 首先，建設老年公寓需要發揮政府的主導作用。 如以現房作抵押貸款購買新房；?雙合同制?貸款購房