家居廣場建設工程可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 2月完成二期工程。二、物業管理物業管理是家具產業園經營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發能否順利實施和房地產開發商的信譽。三、節能充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則，在設計和施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。同時，應做好以下幾個方面的環保措施：A、嚴格控制商業污染源的產生。六、消防家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內易燃的物質比較多，因此消防方案必須精心設計并審查后才能組織施工。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月4050立方米），從城市燃氣管道預留口接入。（2）照明及電力設計。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網。（2）本工程抗震設防烈度：七度。家居廣場的平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。規劃指標根據X家居廣場初步方案及建設規模，規劃指標見表61。家具廣場整體規劃設計原則①根據地形現狀綜合考慮經濟效益和社會效益；②綜合服務配套設施齊全；③體現小區獨特的整體建筑風格，增加識別性；④充分利用地塊優勢，考慮到該地塊為家居產業園的一部分，其一、二層均為商業用房，以增強開發商經濟利益。但場地內地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。設施標準商鋪的室內環境，設備與設施以及消防、安全防護等基本要求符合國家的有關規范。二、功能設施標準建筑使用功能 X家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經營商鋪29355㎡。建設場區“五通”條件具備小區周邊市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。 第四章 項目選址及建設條件一、項目選址項目選址于X江北城區南坪路以南，皂果路以西。“X家居廣場”2006年7月8日開業，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續租。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。投資者在購買商鋪時，開發商一次性返還銷售價款的24％(年回報率8％)。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在X具有明顯的吸引力。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產業辦公室代行管理辦公室職能。項目發達的交通系統設計有利于消費者的流動。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區上各有5棟住宅，共有136套住宅。由于現有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。X人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標準相差近100平方米，預示著房屋更新量大。其中有X至長沙、X至張家界、X至荊沙、X至吉首、X至岳陽、X至邵陽高等級公路共6條線路經過X區，與城區內的主干道及市區外的干支公路相連通，從而構成了X區與周邊地區的四通八達的公路交通網。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數量龐大。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數在50％左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。 2004年（兩個市場）家具銷售額達到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復合增長率達20％。 從九個方面充分表明，家具行業的發展空間大。 (6)家具流通向專業化、梯度化的趨勢發展。 (3)家具產品向功能化、多元化、時尚化趨勢發展。而且市場內均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節的弊端。⑷家飾、燈飾、廚、衛等產品，幾乎是外來產品。(3)X有豐富的竹木資源，為發展特色、環保家具產品奠定了基礎。現有家具生產企業100余家，其中機械設備現代化生產企業10余家，年產值2億余元。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。 家居行業的高速發展是由于國民經濟持續高速發展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結果。如果加上外地采購和單位團購。2004年全市人民生活繼續得到改善。第三章 項目市場分析營銷方案一、X經濟及家具流通市場發展情況 （一）X經濟發展概況 根據X統計局發布的《2004年X國民經濟和社會發展統計公報》，2004年全市實現地區生產總值583．37億元，同比增長l2．5％。X住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。而X家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設計到施工，從總體布置到細部構造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進行建設的。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀頭二十年全面建設小康社會的奮斗目標，而康居是小康社會最核心的主體。c、帶動相關產業發展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等60多個部門和行業發展，； 三、主要經濟技術指標主要技術經濟指標表序號指標名稱單位指標備注1總用地面積m2實際建設用地2總建筑面積m245865家具經營用房29355m2，住宅16510m23住宅戶數戶1364建筑密度%5容積率6綠化系數%157建設總工期年8總投資萬元61059總收入萬元1040910財務費用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%16投資利稅率%四、問題與建議本項目的開發與X人民政府《X鼓勵發展家具產業的若干政策》常政辦發（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。該區域地段優越，是X家具產業園的最佳地段，經濟活躍，交通便利。研究依據是根據國家有關部門的法規、政策、規程和規范，其主要依據為：（1）《X國民經濟和社會發展第十個五年計劃》；（2）《X城市總體規劃1999－2020》； （3）場址所在地1：1000現狀地形圖；（4）X規劃局發出的《地塊規劃設計條件》；（5）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資[2002]15號審定；（6）國家計委、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第二版）》；（7）建設部建標[2000]205號《房地產開發項目經濟評價方法》；（8）其他有關專業設計規范；（9）X統計局、房產局等政府部門發布的數據；（10）建設方提供的其它相關資料。公司以“開發房產、建設X、回報社會、服務人民”為宗旨，秉承“團結務實、高效創新”的企業精神。為應對入世挑戰，進一步提高管理水平，公司正積極進行ISQ9002國際質量體系的認證工作。研究范圍與研究依據本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面內容。二、項目概況建設地點本項目位于X西北部，南坪路以南，皂果路以西。（5）項目社會效益a、滿足消費者需求；b、項目是X家具產業園的一個重要組成部分，對發展X的家具產業的一個重要的促進作用。國家要求房地產開發持續健康的發展，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活的基本需要，保持國民經濟健康發展。而該家居商鋪不符合規劃的要求，也屬臨時家居商鋪。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念。對完善家居產業園片區城市規劃，促進城市建設有重大意義。全市城鎮化水平為31．8％。外地家具產品70％通過家具流通市場銷售，本地家具產品的30％通過家具流通市場銷售。據海關統計，全年出口總額突破100億美元大關，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。 五是家具出口增勢強勁。2000年，X委、市政府為了培育X新的經濟增長點，發展家居產業、出臺了一系列的優惠政策，把家具產業確定為X經濟增長總量的重要工程項目和支柱產業。(2)生產成本低，銷售價格低。(3)外地產品市場占有率高。真優美家居廣場經營面積約1萬平方米，經營戶約30戶，經營形式為租賃經營，因場地局限，經營戶達到飽和。 (2)家具企業向集群化、特色產業區域不斷形成的趨勢發展。國際上大的經銷商也看中中國巨大的潛在的發展中的市場。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業展會相結合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業協會結合“十五”期間家具行業發展態勢，結合2020年國家發展規劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業增長15％， 出口增長20％為宜。 (4)根據本地家具產品多而雜的特點，提高設計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創效益，擴大X家具產業的知名度，帶動整個家具產業發展。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。恩格爾系數在50％左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質發生變化，開始關注用、住的品味。根據《國家重點干線公路網X過境方案規劃報告》和《X公路規劃網》(19912020年)戰略目標，在三十年規劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯線”高等級公路主骨架，形成干支相聯的現代公路網絡。 根據X房地產管理局發布的《X房地產預警預報系統2004年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 通過四個方面分析，X家具流通市場蘊涵較大的發展空間和升值潛力。市場部分總建筑面積29355平方米。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經有利于投資，降低風險。產業園形成一定的規模后，成立X家具產業園管理辦公室，管理園區的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。(2)、其他職業：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業員工、其他行業的中小個體戶等方面擴散。②投資低門檻。而且選擇合適的按揭成數，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。在培育期間，政府和開發商會以各種優惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優惠或按市場發展狀況適當減少優惠政策程度。結合宏觀政策、開發商具體營銷策略和經營思路，通過調查和分析：預計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現。其四通八達的交通優勢，為本項目的開發建設提供良好的交通環境。該家具廣場的建設規劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設在皂果路，以確保交通暢通。根據這一趨勢，X家居廣場商鋪建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計，特別要注重與家具市場的經營風格融為一體。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質，水量大，為場地內主要地下水類型。目前，該片區市政配套設施較齊全。而住宅的人行通道設在四周。住宅屋面為弧形坡屋面，構成連續波浪，具有較強的識別性。上部結構多層住宅建議采用框架結構，設計要求：（1）建筑物及建筑結構安全等級均為一級。（4）室內外排水。3）計算方式：10KV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。主要用氣量為住宅區。（4）園區內設火災自動報警、消防聯動系統。項目建成后的環境保護考慮到本項目是住宅樓小區，既要消防生活垃圾和生活污水對環境造成的影響，又要處理好與周邊環境的相互影響。在三層屋面設置大型人造景觀。有關管理機構將根據項目建設的實際需要組成相關部門和配備相關專業技術人員。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。 (2)安裝工程參照X目前類似工程概算指標估算。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與X家具產業產業園銷售均價處于下限。因此租金標準有其合理性。根據本項目的銷售收入已經下降10%以下的特點，我們選用銷售收入上升10%，開發成本上升10%、對項目進行敏感性分析。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調整和積極招商引資戰略實施的影響，土地價格全面上升。去年， X舊城區改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。另外，房屋租賃價格將受政策性調節和需求等因素影響保持平衡發展趨勢。但本項目設計合理、環境優良、價格較低，應該說銷售風險不是很大。在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資