珠江僑都項目可行性分析報告書(更新版)

　　

【正文】 健 康的生活方式將越來越為人們所重視。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園 ,把科學指導運動及新的醫療保健理念與住宅結合在一起 ,熱賣一期又一期 ,“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。現樓市尚處谷底 ,豪宅市場較為疲軟 ,如此大規模的項目 ,在客戶群相對狹窄的條件下 ,市場肯定承受不了 ,本項目的南邊是較為雜亂的區域 ,景觀較差 ,亦不宜做成高檔盤。許多購房者在價格與環境之間往往首選環境 ,希望能在一個舒適安逸的環境安居樂業 ,但大多數購房者 (包括部分發展商 )并未將環境與配套設施區分開 ,只是認為設有高級會所 ,泳池等的小區環境才算好 ,從而忽略日后維護該類設施的成本 ,實用率、管理維護和自身能力等因素。 約 13 萬戶左右 780 萬 m2)。另一方面加緊了對土地供應量的限制 ,在土地批出方面實行拍賣、招標 ,提高透明度 ,同時加大回收土地的力度 ,99 年 18 月商品房成交量比批準預售面積略高 ,與往年相比有很大的轉變 ,為促進供求平衡起了積極的作用。國有企業的虧損 還在繼續增大 ,下崗職工數量增加 ,社會福利制度的不完善 ,直接減弱了消費者的消費動力。 高層住宅售出率的變化 自 98年底高層住宅銷量開始下滑后 ,到目前為止在售高層住宅售出率繼續走低 ,未見起色。 1999年廣州市城市建設的投 入是歷史上最高的 ,約達到 171億元 ,包括地鐵、內環路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設 ,不僅改善了城市的交通和生活環境 ,還直接刺激商品房的需求增長。各商業銀行住房貸款的最長期限由現行的 20 年延長達到 30 年。 居民收入增長放緩 ,居民消費支出略有增長。 以下詳細分析一下 17 月份我市的經濟情況。以上幾項工程將直接影晌本項目 ,使本項目所處位置的交通更加便利。 新港路的擴建與地鐵二號線建設。 去年 8 月 ,市政府法定對廣州大道實施擴建改造 ,并在廣州大橋南、北兩頭建設橋頭綠地。 海印橋至廣州大橋西側是高檔盤的集中地段 ,由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ,價格在 9000?10000 元 /平方米左右 ,相對區域內和第二排望江物業 ,如怡樂路或橋西區綠翠園小區 ,因大部分江景被遮擋而定位下調明顯 ,5000?7000是普遍的價位水準。 C. 100 一一 120 m2,占總面積的20%。 利用投資商品牌效應 ,通過宣傳策劃強化、穩固公司品牌 。 本項目為廣州市觀光塔的所在地 ,規劃中的廣州市觀光塔將在本項目西北面臨江拔起 ,作為廣州市的標志 ,也有利提高本項目的知名度。公司有較強的經濟技術實力 ,產品銷售實力 ,具備開發大型房地產項目的能力。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內部結構及各方面專業人員 ,在房地產市場競爭中具備較大的優勢 ,并把控制成本放在各項工作的首位。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置 ,目標是為建立一個 配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。 公司歷史 :是由廣州三聯華僑房產有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經營的企業 ,主要業務以房地產開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。珠江僑都項目可行性分析報告書 珠江僑都項目可行性分析報告 二 00 二年八月 目 錄 項目名稱 項目地點 項目發展商 項目概況 投資商概況 發展商概況 項目建設條件 市場分析 市場定位及形象設計 資金籌措 基本數據說明 項目開發進度 財務分析 項目評估結果 珠江帝景項目可行性分析報告 項目名稱 珠江帝景 項目地點 海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項目開發商 廣州珠江僑都房地產有限公司 項目概況本項目用地根據市規劃局 (92)城地批字 第 39 號、 55 號文 ,位于海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 ,南連新港路 ,西至廣州大道。 發展商概況 發展商介紹 成立時間 :一九九八年一月十六日 注冊資金 :53400 萬人民幣 注冊地址 :廣州市開發區夏港大道科技園 1 號樓B503 室 經營范圍 :在經市規劃局 (92)城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房。 銷售部 :負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。 中國廣州三聯華僑房地產有限公司 ,為僑都項目提供 654107 平方米的國有土地使用權 ,并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優惠條件。隨著綜合實力的增強 ,公司除了繼續在房地產行業發展外 ,還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設 ,同時還探索投資教育產業和信息產業。 本項目靠近領事館區 本項目西部為廣州領事館區 ,雖然領事館的概念不斷淡化 ,但規劃為領事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環境怡人。 本項目投資商己在市內成功開發不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹 ,這種無形資產有助于樓盤更快建立品牌形象 ,可增加買家信心。 B. 80 一一 100 m2,占總面積的 45%。 售價潛力 僑都周邊現有樓盤分析 濱江西與濱江東 ,價格約在 7000 元 /平方米。 目前盡管我國處在經濟調控期 ,廣州市房地產業仍趨于穩定 ,珠江僑都是不可多得的市區住宅群 ,無疑給投資者增強了信心。 由于本項目鄰近江邊 ,所以 ,以上的沿江市政建設工程特有利于本項目周邊環境形象的提升 ,增強客戶對該項目的心理認同度。 最關鍵的濱江路中大隧道工程 ,己全面進行施工 ,開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風景線。 市場分析 1999 年廣州市經濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下 ,17 月份廣州市經濟繼續保持穩定增長的態勢 ,為房地產發展提供強而有力的經濟支柱。1至 7月累計 ,全市完成社會消費品零售總額 億元 ,同比增長 %,增幅比去年大。 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起 ,延長個人住房貸款期限 ,并降低利率 ,以支持城鎮居民購房。 中央確定了以住宅產業為主拉動經濟增長 ,廣州市確定住宅房地產業與建筑業是優先發展的三大支柱產業之一 ,在政策上給予積極的支持。 造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競爭激烈 ,導致售出率偏低等因素有關 ,不少發展商被迫降價 ,希望通過犧牲利潤來換市場。98 年特大水災帶來的巨大損失對農業發展的影響重大 。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風 ,提高了辦事效率 ,對一些不合理的經營行為進行了糾正 。 (數據摘自《廣州日報》 ) 購房人員的比例 調查顯示 :廣州市區的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個家庭 60m2 潛在需求量達 3500 萬 m2,景近兩年打算購房的人占 %。 綠化及配套設施 : 隨著廣州人生活質素地不斷提升 ,就越發覺居住環境的重要性。 單純定位為高檔 ,客戶群會非常狹窄。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目 ,均把人們引向健康概念為主題的生活方式 ,通過營造生態環境引入運動概念 ,以實在而又充滿想象手法 ,為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 當一種現象呈多個例子出現的時候 ,我們就有理由把之當作趨勢來研究。僑都規劃設計為臨江高檔住宅區 ,臨街中檔建筑群 ,兼具高、中檔特色 ,因此 ,在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑 ,根據比較分析后 ,僑都初售均價定為 6000元 / M2,比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優勢和轉大的增值潛力。 第四期 :至 2021 年 ,實施七通一平市政建設、房屋建設 ,完成土建面積 35萬 m2 預售商品房。 單擊此處輸入文字。 (4)中華人民共和國固體廢物污染環境防治法 。因此 ,建議工程施工盡可能地安排在白天進 行 ,以減少噪聲擾民的程度 ,應該嚴格按照《建筑施工廠界噪聲限值》GBl252390 施工。對于生活污水可在工地上設置臨時化糞池處理后再排放入市政管網。生產車間焊接工藝會產生焊煙 ,可設置集中焊接作業區 ,統一安裝抽風設備排煙。生活垃圾和少量包裝廢料將由清潔人員按時清掃、收集袋裝后 ,由環衛部門統一送到城市垃圾處理廠處理。 項目組織、招標及計劃進度 項目單位 項目組織 工程招標 實施進度安排 投資估算與資金籌措 項目投資估算 資金籌措及使用方案 項目財務分析 相關依據與說明 經濟與社會效益 風險分析 結論與建議 主要結論 建議