中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研(專業版)

　　

【正文】 B:廣告主題 花園都市特區，墜入情調生活 C:廣告發布媒體 溫州都市報 溫州日報 溫州商報 溫州晚報 溫州人民廣播電 臺 以及其他外地報刊 廣告預計費用 報紙宣傳費用：都是封底版整版彩色版面（商報 100000 元一次，晚報 120200 元一 中國管理資訊網 中國管理資訊網 次，日報 160000 元一次，都市報 140000 元一次，每家報社刊登 4 次），共計 208 萬元 廣播電視臺宣傳費用：在節目中間插播，一天十八次（每次 30 秒），一個月 50000元，共 3個月，共計 150000 元 模型制作以及租用晚報大廈宣傳廳費用等：共計約 18 萬 市區（鹿城，龍灣，甌海）主干道巨型霓紅廣告牌放置一年：預計 500 萬 促銷活動 開盤優惠促銷 對頭 50 名認購者進行 折的優惠（但是前提是一人只能認購 1 套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等） “未來曼哈頓”繪畫（效果圖， flash）制作比賽 活動目的：關于暢想本項目以及周邊地區未來的發展情況的制作比賽，通過此活動對本項目起到良好的宣傳作用。 威脅分析（ T） ◆中央政府宏觀調空政策的連續出臺，尤其是對房地產行業“行政法規政策”的出臺，在很大程度上使房產投資者和置業者對樓市產生的觀望心態； ◆政府對此項目的審批把關甚嚴，對于一些細節審批環節可能諸多“阻撓”； ◆大自然城市家園以及同人花園這類溫州目前較為高檔的住宅銷售火爆，對本項目有很大的挑戰性，同時或許有一部分客戶會轉向對方（畢竟對方價格上便宜） ◆ 結論： 經過對本項目的亮點和不足之處的剖析，可以說本項目的機遇與困難并存，但是更多的是機遇，雖然也存在一定的問題，但 是只要從容應對，加強合作是可以取得成功的。同時考慮到本項目地處江濱路，與歐洲城相鄰的特殊原因對本項目的影響以及中瑞集團欲打造溫州最豪華的住宅等原因，才可以給本項目確定一個準確的定位。比率越小，說明項目適應市場變化和抵御風險能力越強，本項目的比率為 %，表明公司要利用 %的生產能力才能保本，項目承受風險較弱。加息將發揮對房產價格泡末的擠出效應，對降低房地產市場風險起積極作用。 競爭風險 該別墅的優勢表現為 : ① 客戶群主要定位在私營企業老板，民營或者是外資企業的高級職員和高層管理人員，從事金融，證券，保險業的高收入人群等，該類人群往往都已經成家立業，資金來源方式多樣且穩定，能夠資付得起高額的別墅 各類費用 ② 管理水平高， 既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又促成社區環境與人文環境的相結合。 當地政府政策：期房限轉，遏制投機，規范投資 溫州市 05 年 1 月頒布了《關于加強商品房預售與轉讓管理的意見》，根據該規定，從 05 年 3 月 1 日起，房產管理部門不再辦理合同訂購商品房的轉讓登記手續。 31 土地大限） 國土資源部，監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即 71 號令），要求從 04 年 31 號開始所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。以每平方米 2924 元計算，則 2924 ＝ 萬元 地下室以及架空層 地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項目要做成精品，所以每平方的造價約 2020 元左右，則其造價為： 2020= 萬元 基礎設施建設 費 基礎設施建設費包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、環衛設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。而商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發量還不是很多，未能滿足市場需求。他們希望好好享受自己所創造的人生成就。再則由于政府和相關政策的打壓，中國別墅市場很難形成氣候。其二 ,從投資角度分析一部分投資者認為該類物業有升值的空間。項目所在地為溫州原東方造船廠地塊， 東靠南亞都市花園，西臨原水產城安置房，北倚江濱路，毗鄰江心嶼，南望即將竣工的歐洲城，也與東門步行 街相鄰，該項目目前已經進入施工階段。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 摘 要 為了能將以往所學專業知識加以實踐整合，真正掌握房地產開發的整個過程，本次我們小組的畢業論文課題確定為“中瑞 經估算，項目總投資 萬元。 營造社區環境與人文環境漸成理念，在產品設計和規劃方面，部分開發商開始關注人文居住環境，人文環境理念要求別墅開發商從前期產品定位，客戶定位即開始營造和規劃整體社區的人文環境，并使其成為增加品牌含金量的重要砝碼。 競爭對手的相關情況以及對本項目的影響 競爭樓盤所在的地理位置 中國管理資訊網 中國管理資訊網 圖 百好花園地理位置圖 圖 恒達 ?假日花園地理位置圖 中國管理資訊網 中國管理資訊網 圖 龍港錦繡名園地理位置圖 圖 龍港新湖綠都地理位置圖（處于龍港河網密集處） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 同類競爭項目與本相目比較表 百好花園 恒達他們開始向往對生活品質的追求，開始注重對生活情調的講究，他們有較強的社會閱歷和經驗，對生活有著較為深刻的認識和領悟。同時商品房空置面積很 少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置房往往是在戶型設計，朝向以及配套設施方面比較欠缺的房子。以每平方米 80元計算。以前盛行的以協議出讓的做法被正式叫停。 它從政府層面加強了對商品房預售銷售和轉讓的管理，明確規定在溫州今后房開企業“內部認購”將受到處罰，凡無權屬證書的期房不得轉讓。且別墅群內各類配套設施齊全。 其他風險 ①自然風險：自然風險包括地震，海嘯，臺風，火災等。 盈虧平衡點價格 PBEP=（ %） =11742 元 /平方米 （ 1501611742） /15016 100%=% 當價格下降幅度在 %以內，該項目仍不會出現虧損的局面。 本物業適合一些高收入者，成功人士，社會名流以及海外華僑等居住，同時一般希望有一定文化修養的人居住。如何抓住項目的機遇，讓項目的優勢與亮點發揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。 本方案旨在參考， 在實際行動中視具體情況可有所更改 . 第六章 研究結論以及建議 本項目屬于房地產住宅開發項目，符合國家城市住宅開發建設產業政策，開發用地變更以及項目建設規劃手續已予辦理，建設資金自籌為 主，現場建設條件具備。對項目不同類型的物業，套型進行多樣的廣告主題創意，但要保持項目的總體風格和定位方向。 機會分析 (O) ◆擁有溫州目前最大的商業航母歐洲城的品牌支撐，以及附近東門步行街的興起，將對本項目產生極大的帶動效應，從而達到事半功倍的作用； ◆在已經積累的 600 多名有意向購房戶之中，大多數購房者手中資金雄厚，購買力強，況且目前溫州類似于本項目的高檔住宅很少，滿足不了那些高收入者的購房需求（以前很多高收 入者選擇到上海，北京、杭州等地購高檔住宅），本項目的推出將對那些“零散”的富人產生“聚集”效應； ◆溫州目前高檔住宅的稀缺性，使本項目當之無愧，無可爭議的處于“制高點”， 將對本項目有利占領有效市場份額提供良好契機； ◆發展商是中國著名的民間財團 — 中瑞財團，知名度高，影響力大，有部分購房者沖著這點而來，認為中瑞的就是信譽的保證； ◆溫州目前打造“信用溫州”，對中瑞財團的發展給予關注與支持，本項目是中瑞財團成立以來的第一個項目，政府和中瑞財團本身都對本項目鼎立支持，以及各類媒體的 中國管理資訊網 中國管理資訊網 報道宣傳，將對本項目形成良好的社 會公益形象與市場口碑。先有百好花園，大自然物業以及現在運營中的龍港錦繡名園等為本物業提供了許多可以借鑒的經驗。 盈虧平衡點生產能力利用率 FBEP= QBEP/ Q 100%=109419/ 100%=% 這個指標表示達到盈虧平衡時實際利用的生產能力占設計生產能力的比率。如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產價格的回落預期必然增大。 ④再則由于去年溫州房價飆升至全國第一后，國家和溫州市頒布了很多控制房價的政策措施，使得一部分原本想購買的人不敢輕舉萬動。這有利于中瑞實行每人限購一套拒絕炒房的陽光銷售模式。 房地產政策變革風險 土地政策： 71 號令（ 8 則前 期工程費用為： 220 ＝ 萬元 建筑安裝工程費 中國管理資訊網 中國管理資訊網 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用（結構部分，簡單裝修部分）、設備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調等）。 施工面積遠多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應求的假象，從而提高房價，牟取暴利。 目標群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區（也包括其他地方）的私營企業老板、民營或外資企業高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業的高收入者以及持外國護照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網 中國管理資訊網 家庭結構：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環境 工作狀態：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質的追求 購買動機：改善居住環境，追求居家生活品質，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發展前景充滿信心 消費行為：注重品質，充滿理性 B:特征分析 他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。 但是別墅畢竟是一種社會中高層階級才能消費得起的產品，要想引領中國房地產市場潮流幾乎是近 100 年內不可能的事。） 中低價位成為市場的主力： 其一，從自住方面分析該價位滿足一部分想買高檔住宅居住的人 。曼哈頓空中別墅 開發商 中瑞溫州房地產有限公司 發展商 中瑞財團控股有限公司 項目地址 溫州原東方造船廠地塊 項目性質 商業和住房 物業類型 住宅，商業房地產，共 692 戶 項目規模 占地 73337 ㎡，建設用 地面積 71553 ㎡， 174281 ㎡建筑面積 總容積率 總建筑密度 % 項目層數 西側層數≤ 30 東側層數≤ 27 以及裙樓 10 幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景 配套設施 西側地下停車 519 輛，東側地下停車 344 輛，地上停車 43 輛 綠化率 55% 項目其他介紹 該項目發展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產有限公司開發。 曼哈頓空中別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合作的形式共同完成。 資金來源 本項目建設資金主要由中瑞財團 9 位股東自籌以及戰略聯盟、合作伙伴提供，通過房地產信托的方式籌集，不足投資通過預售房款解決。 別墅開發商也更趨于理性，成熟，在經歷了市場盲目開發與競爭高潮之后，開發商將更趨于理性的態度對待項目的經營，尤其在項目開發、產品設計、市場定位、服務水平，營銷策劃等方面做細做精。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 地理位置 人民西路隔岸路口 學院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當地較好地段，但龍港地處縣區，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規模不如錦繡名園，而周邊環境類似。 區位特點 位于近幾年開發比較熱的江濱路商圈內，尤其是 05 年溫州的商業航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區的商業發展。 表 溫州 03 年的一些參考數據 參考對象 數據 備注 第二產業 萬人 房地產業 萬 第三產業 萬人 建筑業 萬人 房地產開發投資 億元 住宅 億元 基本建設投資 億元 施工住宅面積 萬平方米 竣工住宅面積 萬平方米 商品房銷售面積 銷售給個人 萬 平方米 萬平方米 商品房空置面積 萬平方米 商品房銷售額 銷售給個人 億元 億元 城市人均可支配收入 城市居民人均消費支出 城市人均住宅使用面積 16035 元 12619 元 平方米 全市人均住宅面積為 平方米 中國管理資訊網 中國管理資訊網