公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com

　 　

【正文】 項(xiàng)目的建筑材料來源充足。 施工條件 水電條件能滿足項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營需要。至 20xx 年 11 月，黃花國際機(jī)場(chǎng)的年度旅客吞吐量第一次突破 1000 萬人次， 20xx 年底達(dá) 1135 萬人次，排名第 11 位。境內(nèi)外航 運(yùn)公司爭(zhēng)相在 **開展遠(yuǎn)洋貨運(yùn)業(yè)務(wù)， **有 **江千噸級(jí)航道和有全國最大的內(nèi)河主樞紐港 —— 霞凝新港。**至 ***高速公路、 **至常德高速公路和 **至 ***的高等級(jí)公路，均已建成通車，至省內(nèi)各城市的交通越來越便捷。 **市目前有 2個(gè)鐵路客運(yùn)站 及 **北站 （一等）和 樹木嶺站 （二等）兩個(gè)貨運(yùn)站 。 交通條件 （ 1）區(qū)域交通條件 鐵路 第 46 頁 目前 **與 ***已 形成 了 共同鐵路樞紐。 **江 **段最高洪水位 (P=1%)，最低枯水位(I=99%)，常年平均水位 ， **斷面歷年最大流量 20800m3/s，最小流量 263m3/s，平均流量 1970m3/s，最大流速 ，最小流速，平均流速 。其上部為亞砂土、亞粘土及粘土，含水量一般 20～ 30%，壓縮系數(shù) ～ 。 本項(xiàng)目地形起伏變化大，基地內(nèi)有田地、谷地、山地、水渠等，且規(guī)劃的市政道路標(biāo)高與現(xiàn)狀地形有較大的差異。古時(shí)**城中水井比比皆是，清澈甘冽，四時(shí)不竭，白沙井、鴛鴦井、水風(fēng)井等遐邇聞名。五一廣場(chǎng)一帶為第二級(jí)臺(tái)地，高出 **江常年水位約 30 米， ** 第 43 頁 古城主要分布在這一級(jí)臺(tái)地。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸?guī)r壁立，為城東勝景。距 **約 30 公里有黑糜峰，海拔 591 米、相傳為道家福地。西側(cè)為低山區(qū)，碧虛嶺海拔 米，為 ***山最高峰 ，山前有天馬山、鳳凰山大小崗丘羅列；山后有桃花嶺、金牛嶺等叢巒疊翠，群山渾然一體，有如 **城圍一道屏障。之間，東西長(zhǎng)約 233 公里，南北寬約 90 公里，從東至西依次是 ***市、 **縣、 **市、***縣和 ***縣，基本處于 **中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和 **瀏盆地。北緯 27176。 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形地貌條件 第 42 頁 **位于東經(jīng) 111176。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層 。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層 。 建設(shè)內(nèi)容主要為： 多層、 高層、 商業(yè)、 項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。 第 40 頁 第 4章 建設(shè)內(nèi)容與建 設(shè)規(guī)模 . 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 選址 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 主要建筑為公租房 。 因其面向城市 第 39 頁 低收入家庭，流動(dòng)性較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對(duì)較方便的區(qū)域。我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公租房將有廣闊的發(fā)展空間。 四是發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變 的 調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。 發(fā)展公租房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張矛盾，保證政府擁有大量流動(dòng)性房源，長(zhǎng)期來看，可形成可持續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。從過去量大面廣的出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房向公租房轉(zhuǎn)變，與 其他保障性住房 一起，共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系。公租房對(duì)政府的管理效率提出了更高的要求，同時(shí)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及 第 37 頁 管理方面等都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些都應(yīng)在公租房計(jì)劃中有充分的考慮。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房用地，總建筑面積不到 26 萬平方米。 三是資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約 束性，如有的地方規(guī)定只有 40 平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá) 90 平方米。更何況，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。 公租房現(xiàn)狀 分析 目前國內(nèi)的公租房政策仍處于剛起步階段，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的形勢(shì)而言，相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等。 公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬屬性不同。 截至 20xx 年， **經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象積壓戶還有 萬，最低收 第 34 頁 入家庭中還有 11138 戶無房戶，二環(huán)線內(nèi)仍有棚戶區(qū)面積 730 萬平方米，共 50670 戶、 18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多名散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 。 **市保障性住房市場(chǎng)需求 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市人口的集聚，市民對(duì)居住環(huán)境的要求在不斷提高， **市住房保障的任務(wù)仍然十分艱巨。保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高，根據(jù)當(dāng)年商品房均價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積來測(cè)算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，解決了“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問題，目前 **市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼為低收入無房戶每戶 8萬元、低收入住房困難戶每戶 5萬元，對(duì)過去沒有享受房改政策的改制企業(yè)職工，每戶增加補(bǔ)貼 2萬元；對(duì)租賃補(bǔ)貼，無房戶由每人每月 100 元提高到 160 元，住房困難戶由每人每月 50 元提高到 80 元。其中，建設(shè) 和籌集廉租住房38151 套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 26905 套，發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼 23002戶，完成城市棚戶區(qū)改造 42162 戶，建設(shè)棚改拆遷安置房 6907 套，國有工礦棚戶區(qū)改造 4730 戶，農(nóng)村危房改造 11000 戶，農(nóng)民保障房 156001 套，行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼 15273 戶。 20xx 年， **市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 56 個(gè)（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬平方米。 自 20xx年 7月開始， **市改革住房保障方式改變，停止經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)物分配（棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶除外），對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。 20xx年至 20xx 年 上半年 ， **市已批準(zhǔn)立項(xiàng)并選址的已建、在建（含待建）爭(zhēng)取中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共 22 個(gè)，計(jì) 9,486 套 方米（其中市區(qū) 6,692 套 /3,052 平方米），累計(jì)爭(zhēng)取中央及省補(bǔ)助資金 第 31 頁 億元。 （ 5） 保障性住房不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng) 按規(guī)定，保障性住房 5年內(nèi)不得上市， 5年后可上市時(shí)，首先由政府回購，這就使保障性住房 不會(huì)輕易流入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊有限。 而且由于市場(chǎng)化用地?cái)?shù)量有所減少，政府拍賣土地的價(jià)格會(huì)相應(yīng)的上 第 30 頁 升，足以補(bǔ)償因保障性住房用地劃撥減少的收入。 （ 3） 保障性住房與商品房的建設(shè)資金來源不同 保障性住房的建設(shè)資金主要依靠各級(jí)地方財(cái)政投入，其資金主要從土地出讓凈收益中按 10%的比例提取，其次是通過市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持的辦法解決。這種狀態(tài)下，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成輕微影響。因此，住房保障體系的實(shí)施，不會(huì)減 少 **房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，不應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對(duì)立起來看待。家庭年總年收入 2 萬元以下，約占全市總戶數(shù)的 15%，約有 25 萬戶。 第四 類，中低收入家庭（鐵領(lǐng)階層）。 第二類，較高收入家庭（銀領(lǐng)階層）。 因此， 加快公租房 建設(shè)， 加強(qiáng)保障力度，擴(kuò)大保障范圍，為 城市中等偏 低 及以下 收入群體提供安居保障，對(duì)于提高人民群眾的生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 有著極為 重要的 現(xiàn)實(shí)意義。所以 **要在中部六省中取得經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，同時(shí)保障 **房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠(yuǎn)。 由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在供不應(yīng)求的局面，并且這種狀況可能將在中期延續(xù)，而中國的人口結(jié)構(gòu)以及城市化進(jìn)程的加速將使中國在未來5～ 10 年內(nèi)保持較高的城市住房需求，同時(shí)中國收入的增長(zhǎng)以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化也決定了未來對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)需求的強(qiáng)勁，因此，政策的調(diào)整影響的僅是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)，中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然處于周期上漲階段。要用活國家、省市的相關(guān)政策，多元化籌集公共租賃住房建設(shè)和管理資金。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運(yùn)作主體、明確租賃價(jià)格、做好物業(yè)經(jīng)營、實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)管，確保公共租賃住房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會(huì)參建，由政府和企業(yè)配套補(bǔ)貼。在新建的基礎(chǔ)上，大力盤活現(xiàn)有安置保障房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實(shí)解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題。根據(jù)此次會(huì)議精神， 發(fā)展公租房要做好 “四個(gè)結(jié)合”、“四項(xiàng)工作”和圍繞“一個(gè)目標(biāo)”分“兩步實(shí)施”。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。三是，對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局制訂。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。 20xx 年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長(zhǎng)政發(fā)〔 20xx〕 16 號(hào)）， 進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。 20xx 年在積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動(dòng)下，我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。在未來一段時(shí)間內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長(zhǎng)速度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動(dòng)主要來自外部沖擊以及宏觀調(diào)控的力度。 中國社會(huì)科學(xué)院預(yù)計(jì) 20xx年 GDP增長(zhǎng)率可達(dá) 10%左右。 國家級(jí) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為 ***省對(duì)外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽(yù)。園區(qū)規(guī)劃面積 ，建 成面積 30 平方公里。換言之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房?jī)r(jià)上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)將趨于合理。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領(lǐng)階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。 公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長(zhǎng)期的“利好”消息，這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。因此，在房?jī)r(jià)上漲，住房短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障住房是非常必要的 ，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺 、完善住房供應(yīng)體系 的有效途徑之一。 有利于 盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題， 滿足 住房供應(yīng)體系 的需求 我國目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。就像衛(wèi)生保健一樣，有衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，在我國，如果在預(yù)防保健上投資 1元錢，就可以節(jié)省 8元多的醫(yī)療費(fèi)，還能節(jié)省 100 元錢的搶救費(fèi)。住房，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題， 還 是一個(gè)社會(huì)問題、政治問題。要提高社會(huì)生產(chǎn)力，就不僅要提高社會(huì)平均的住房消費(fèi)質(zhì)量，也要提高低收入人群的居住水平。 第 17 頁 . 項(xiàng)目建設(shè) 必要性 有利于 改善居住條件，促進(jìn)社會(huì)和諧 發(fā)展 現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府必須實(shí)施住房保障一個(gè)很重要的出發(fā)點(diǎn)，是因?yàn)樽》肯M(fèi)在過程中存在著很大的 “ 外部性 ” ，在結(jié)果上具有很強(qiáng)的“ 生產(chǎn)性 ” 。發(fā)展公共租賃住房，有利于完善住房保障體系，有利于引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，有利于推進(jìn)人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，有利于緩解當(dāng)前住房困難。并要求“各地區(qū)、各部門 第 16 頁 要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。 項(xiàng)目提出的理由 在 20xx年 3月 11日的住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，當(dāng)有記者問：對(duì)既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠 其他保障住房 條件的“夾心層”，政府又將如何解決？住建部副部長(zhǎng)齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。 （ 2） “公租房 ”建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)。特別是 “夾心層 ”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系 “空白區(qū) ”。 由于以上這部分城市人群處于不滿足 其他保障住房 申請(qǐng)條件 ，買不起經(jīng)濟(jì)適用房，或者 不滿足經(jīng)濟(jì)適用房購買條件， 暫 買不起商品房， 或者不固定在一個(gè)城市生活的外來就業(yè)人員暫不需要買房， 或者剛畢業(yè)，收入不低但沒有積 蓄，暫時(shí)買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的住房 的尷尬境地 。 近年來，隨著 公共租賃住房 、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。 根據(jù)《關(guān)于下達(dá) **市 20xx年度保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》， **根據(jù)全國保障性安居工程建設(shè)工作會(huì)議精神，安置 ***省政府下達(dá) **市的20xx 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，結(jié)合全市近兩 年來的實(shí)際情況， 20xx 第 13 頁 年 **市保障性安居工程建設(shè)的總?cè)蝿?wù)為 37592 戶，其中新建廉租住房 7288套，新增公共租賃住房 8362 套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房 5000 套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1000 戶，完成棚戶區(qū)改造 11000 戶，完成國有工礦區(qū)改造 4942 戶。在 20xx 年建設(shè)規(guī)模繼續(xù)刷新紀(jì)錄的同時(shí)，相關(guān)配套政策也在逐步完善。 自 20xx 年 5月 5日起國土資源部下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)