豐臣地產常州商務樓建設項目可研報告(56頁)-地產可研(留存版)

　　

【正文】 概況 企業名稱： 江蘇豐臣地產集團有限公司 企業類型： 有限責任公司 法定代表人： 蔣曾平 注冊資本： 5000萬人民幣 企業地址： 常州 新北區 漢江路建設大廈 B 座 13F13025室 成立日期： 2020年 11月 29 日 經營范圍： 許可經營項目： 房地產開發。 國 有土地 使用 證 編號 : 國 用（ 2020）第變 0256352號 面積： 平方米 土地使用性質： 商業、辦公 出讓年限：商辦 50年 出讓總價： 142萬元（ 根據原出讓 總價，按剩下面積與轉讓 面積比分配 ） 土地狀況： 凈地 項目名稱： 豐臣麗晶商務樓 建設 項目 容積率： 綠化率 : ﹥ 30% 本 資料來自 總建筑密度 : % 建設內容及規模 ： 本項目 建 設 一幢商務樓 ， 總建筑面積 15569 ㎡ ， 其中： 地上總建筑面積 11031 ㎡ ， 地下總建筑面積 4538 ㎡ 。主城區形成“一體兩翼”分散組團式的空間結構。 根據《房地產開發企業資質管理規定》二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積 25 萬平方米以下的開發建 設項目。 本 資料來自 第五章 項目選址與建設條件 地理位置 常州地處江蘇省南部，滬寧線中段，屬長江三角洲沿海經濟開發區。戶籍人均水平超過 7000 美元；財政總收入 414 億元，地方一般預算收入 158 億元 ， 全社會固定資產投資五年累計完成近 4000 億元，是前五年的 倍。 本 資料來自 第六章 項目建設方案 區域特征： 常州市高新 區， 通江大道東側，通江大道 即常澄路，是滬寧高速公路常州出口直通市區的必經之路 。抗震設防烈度為 7度 。 項目實施進度安排詳見下表 時間 內容 建設期（ 起） 8 項目前期準備 工程勘察與設計 建筑工程 道路工程 給排水工程 供 電工程 信息管線工程 竣工并驗收 本 資料來自 第七章 經濟影響分析 估算范圍 本項目總投資由工程費用、設備費用、安裝費用、其他費用及基本預備費組成。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時空分布不均。每年房屋建筑的材料消耗量占全國材料消耗量的比例大約為：鋼材 25%、木材 40%、水泥 70%、運輸量 8%。 由上可知，我國建材產業的礦產資源消耗大，能源消耗高，環境污染大，廢棄物再生利用程度低。把能耗標準作為項目審批、核準和開工建設的強制性門檻。 設計指標： 室內熱環境指標： 冬季采暖建筑室內平均溫度不低于 18℃，換氣次數為 /小時，夏季空調建筑室內平均溫度不低于 26℃，換氣次數為 /小時，夏季自然通風情況下，建筑物外圍護結構內表面溫度不高于 35℃。不得小于 M178。南、東、西窗均應設置外遮陽設施，外遮陽設施宜采用活動遮陽，遮陽率應達到 80%，遮陽設施應在建筑設計中考慮，并不得影響通風黃正常采光。 保溫漿料應分層施工。 第十三 條：采暖系統安裝完畢后，應在采暖期內與熱源進行聯合試運轉和調試。 表 聯合試運轉及調試檢 測項目與允許偏差或規定值 序號 檢測項目 允許偏差或規定值 1 室內溫度 冬季不得低于設計計算溫度 2℃，且不應高于 1℃； 夏季不得高于設計計算濕度 2℃，且不應低于 1℃ 2 供熱系統室外管網的水力平衡度 3 供熱系統的補水率 ≤ % 4 室外管網的熱輸送效率 ≥ % 5 空調機組的水流量 ≤ 20% 6 空調系統冷熱水、冷卻水總流量 ≤ 10% 檢驗方法：觀察檢查；核查試運轉和調試記錄。除此以外，在現代辦公建筑中做植被屋面已被越來越多地采用，因為屋面綠化不僅可以使屋頂具有更好的保溫隔熱性能，改善室內熱環境，而且也為辦公樓的工作人員在頂層提供了一個室外休閑的綠色花園，同時建筑立體綠化對美化城市也可起到了一定的作用。而在夏季，普通單層玻璃幕墻得熱過多造成室內過熱也是增加空調能耗的主要因素。 同時： 本 資料來自 （ 1） 、施工作業區應配備專人負責，作到科學管理、文明施工；在基礎施工期間，應盡可能采取措施提高工程進度，并將土石方及時外運到指定地點，縮短堆放的危害周期。 竣工驗收 本項目建成后，必須環保部門驗收合格，方可投入正式使用。 措施：建筑過程中產生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負責及時清運，并交環衛部門的特種垃圾管理站統一處理，對周圍環境、居民生活無直接影響。 在建設場地的四周應設有圍護裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。 為了使辦公建筑立面比較明快、挺拔、美觀，玻璃幕墻是較為常見的一種建筑表達形式，但同時也是熱交換、熱傳導最活躍的部位。 采用屋面綠化，創 造舒適環境 辦公建筑一般平屋頂的形式較多，屋面常鋪設保溫板進行保溫處理。 聯合試運轉及調試結果應符合設計要求，且允許偏差或規定值應符合表 。在 5 級以上大風天氣和雨天不得施工。 粘結強度和連接方式應符合設計要求。 K)，外墻 K 值為 1． 0W／ (m2目前，建筑能耗已占到我國各工業部門全國總能耗的 1/3。但是，由于 裝修 造成的室內環境污染也是嚴重的，主要污染物有甲醛、苯類物質、氨氣、氡氣、總揮發性有機物 (TVOC)等。其品種和數量日益增多，質量不斷提高，其中許多產品，如水泥、玻璃、建筑陶瓷和衛生陶瓷等產量長期位居世界第一位。中國山地多，平地少，干旱、高寒區域大，耕地發展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。 電氣設計 設計依據： 《供配電系統設計規范》 GB50052— 95 《低壓配電設計規范》 G： B50054— 95 《高層民用建筑設計防火規范》 GB50045— 95 《建筑物防雷設計規范》 GB50057— 94(2020 年版 ) 《火災自動報警系統設計規范》 GB50116— 98 本 資料來自 設計內容 供配電、照明、動力、空調、綜合布線、有線電視、火災自動報警、防雷與接地等。 結構 結構概況 （ 1） 建筑物安全等級為二級，設計使用年限為 50年。 強弱電 供電線路道路敷設已經到位，都為地下敷設。 區域經濟 2020 年 ， 常州 經濟總量由全省第六位上升到第五位 。 方案符合集約和節約利用土地資源的原則。 本項目為 商業、辦公 ，符合房地產開發的產業政策。 江蘇豐臣地產集團有限公司 提供的其它資料。 建設用地 根據《國有土地出讓合同》（ 常新規土出字（ 2020）第 54 號 ），本項目 土地 原 受讓方 為 常州新區菜根香酒樓， 后 受讓 修改 方為常州豐臣房地產開發有限公司 。 一般經營項目： 房屋租賃 ；建筑工程機械與設備租賃；投資與資產管理；房屋建筑和其它土木工程建筑；機械設備、建筑材料、裝飾材料、金屬材料、木材、五金、交電的銷售。地上建筑 為 六層 ， 一到三層為 商業 、 四到六層為辦公，商業、 辦公 各約占一半 。 一體 ：即中心城區，范圍為北至滬寧高速公路，東、南至聯三高速公路，西至西繞城高速公路，為常州城市的本體；其主要功能為生活居住、公共服務、商業金融、文化旅游、科技教育和高新技術產業等；包括中心、高新、城西、湖塘、城東五個組團。本項目 土地取得手續合法 。位于北緯 31。工業經濟優化發展， 2020 年規模以上工業總產值達到 4250億元，是 2020年的 ，高新技術產業產值所占比重達到 %，五年提高了 個百分點。 地塊特點：占地面積不大，比較規則，不能形成規模效應，但可以做得較為精致。 （ 3）設計荷載： ① 公用建筑部分： 商店： ／ m2 辦公、會議： ／ m2（ 不包括隔墻及二次裝修荷載 ） 地下停車庫： ／ m2 上人屋面： ／ m2 不上人屋頂： ／ m2 ② 基本風壓 ： ／ m2； 本 資料來自 基本雪壓： ／ m2。估算范圍為基地范圍內的住宅、商業、公建、地下室的土建費用，設備費用，安裝費用，基地范圍內的土地費用，區內的綠化及相關配套等。土地是極其寶貴的自然資源，是生產力的重要要素，是人類生產和生活最基本的物質資料。同時建材工業又是資源和能源消耗最高、對環境污染最嚴重的行業。而且，我國是一個自然資源相對貧乏的國家，要保持建筑材料的可持續發展，就應該尋求新的發展道路，只有從產品設計、原材料替代、工藝革新和設備改造入手，提高技術水平，提高資源和能源的綜合利用率，保護環境、減少污染，才能獲得 可持續發展；而開發和引進綠色建材技術，研究和開發綠色建材產品，是使建材工業走上這條健康發展之路的正確途徑。凡是達不到工程建設節能強制性標準的，不得進入市場。 建筑能耗指標： 本項目采暖耗熱量、空調耗冷量、耗電量指標 采暖期 空調降溫期 本 資料來自 耗熱量指標 qH(W/M178。 窗的傳熱系數表 窗框材料 窗戶類型 空氣層厚度（ mm） 窗框窗洞面積比（ %） 傳熱系數K(W/M178。當采用保溫漿料做外保溫時，保溫層與基層之間及各層之間的粘結必須牢固，不應脫層、空鼓和開裂。 聯合試運轉和調試結果應符合設計要求，采暖房間溫度相對于設計計算溫度不得低于 2℃，且不得高于 1℃。 檢驗數量：全數檢查。 建筑在南向層層后退的平臺上可設置土層厚度約為 180～ 250mm的綠色屋面系統，以提高屋頂夏季隔熱和冬季保溫性能。雖然通過改善玻璃性能可以緩解冬季的熱損失，但仍不能解決夏季得熱過多的矛盾。 （ 2） 、對作業面和臨時土堆應適當地灑水，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應進行夯實硬化處理，減少起塵量。 本項目竣工使用后，環境空氣質量需滿足《環境空氣質量標準》（ GB309596）中 的相關規定；環境噪聲滿足《城市區域環境噪聲標準》（ GB309693）中的相關要求。營運期實行雨污分流，污水接入城市污水管網，進污水處理廠集中處理；雨水經收集后直接排入附近雨水管道，就近排入運河。 措施： 建筑施工過程和建筑材料運輸過程均有塵土飛揚，建筑施工單位必須嚴格按照《環境空氣質量標準》（ GB309596）（見下表），加強施工現場管理，落實防塵措施，文明施工，對建筑材料加以覆蓋并經常對施工現場灑水抑塵，減少塵土飛揚。在辦公樓建筑上，斷熱的鋁合金窗已應用較多，但此窗仍然要注意密封和防曬的問題。國外也有使用巖棉等高效外保溫材料，但是要處理好防水問題。 第十七 條：空調與采暖系統冷熱源和輔助設 備及其管道和管網系統安 本 資料來自 裝完畢后， 系統試運轉及調試必須符合下列規定： 冷熱源和輔助設備必須進行單機試運轉及調試； 冷熱源和輔助設備必須同建筑物室內空調或采暖系統進行聯合試運轉及調試。夏季應避免陽光暴曬。 本 資料來自 保溫板材與基層及各構造層之間的粘結或連接必須牢固。多層建筑門窗的氣密 性不低于 GB7107 規定的Ⅲ級，高層建筑門窗的氣密性不低于Ⅱ級，陽臺門肚板傳熱系數應達到 M178。 屋面傳熱阻值 R(M178。因此，考慮到以上因素，認為屋面 K值定為 O． 7W／ (m2 在眾多能耗領域里，建筑能耗是最大的。 2020 年全國紙面石膏板銷售量 316 億平方米，輕鋼龍骨 60 萬噸，塑料型材約150萬噸，建筑涂料 165萬噸，防水材料達到 1400萬平方米。 建筑材料作為我國的傳統產業，在建國后得到了巨大的發展。土地資源 是一種“綜合”的自然資源，具有一切農業自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產資料與勞動對象。 （ 4） 消防水池 ： 室內消水栓系統火災延續時問按 3小時，噴淋火災延續時問按 1小時計。 人行出口盡量借用近鄰的地下自行車庫的樓梯，疏散距離不大于 60 米。 雨水有組織收集后 ,直接排入 附近河道 。 氣候、氣象 常州地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風性濕潤氣候區，氣候溫和濕潤， 2020年平均氣溫 ℃；雨量豐沛 ，年降水總量 毫米；日照充足，年日照時間 ；無霜期長，年無霜期 236 本 資料來自 天；常年主導風向為東南風，春夏秋冬，四季分明。 投資強度 本項目的總用地 為 ，總投資 3326萬元，投資強度為每畝511 萬元。所以保持房地產業務的健康持續發展，意義重大。 江蘇豐臣地產集團有限公司 委托合同。