豐臣地產常州商務樓建設項目可研報告(56頁)-地產可研-wenkub

　

【正文】 標方面起到社會示范作用。經濟的繁榮發展，和生活水平的持續提高，都必然導致房產業的發展。 本項目為 商業、辦公 ，符合房地產開發的產業政策。開發的為 商務樓 ， 符合國家 、行業 制定的相關標準規定。 用地符合性分析 該項目競得的土地在常州市 高新組團的中心 。 該項目土地獲得過程符合法律程序及相關政策的規定，已依法申請使用國有土地手續。 方案符合集約和節約利用土地資源的原則。 0939。 12’之間，北倚長江天塹，南與安徽省交界，東瀕太湖與無錫市相連，西與南京、鎮江兩市接壤。境內地勢西南略高，東北略低，高低相差 ～ 2米左右。 區域經濟 2020 年 ， 常州 經濟總量由全省第六位上升到第五位 。服務業發展速度加快， 2020年增加值可比價增幅達到 16%，占三次產業的比重達到 37%，旅游總收入是 2020 年的 。 區域交通 常州區位條件得天獨厚，北臨長江，南瀕太湖，與上海、南京兩 本 資料來自 大都市等距相望，是中國“大上海經濟圈”的重要城市；同時與蘇州、無錫聯袂成片，構成中國最富庶的“蘇錫常地區”。去市中心、火車站交通便利。 強弱電 供電線路道路敷設已經到位，都為地下敷設。周邊配套齊全 。 交通組織 本項目機動車 由 東 側 湘江路 進入集中車庫，人流由 通江大道西 側進入辦公樓。 地下室 ： 本項目設 4538平方米地下室， 地下車庫停車 按 4000平方米一個分區要求，共設 2個防火分區。 結構 結構概況 （ 1） 建筑物安全等級為二級，設計使用年限為 50年。 設計依據 （ 1）混凝土結構設計規范 (GB50010— 2020) （ 2）建筑結構荷載規范 (GB5009— 2020) （ 3）建筑工程抗震設防分類標準 (GB50223— 2020) （ 4）建筑抗震設計規范 (GB50011— 2020) 上部結構選型： 框架 剪力墻結構 。低區由市政管網直接供給，中區由變頻泵減壓后供給 。 系統設計 （ 1） 室外消火栓系統： 本工程的消防水源從城市給水管網供給，室外消防由城市給水管網直接供給。 電氣設計 設計依據： 《供配電系統設計規范》 GB50052— 95 《低壓配電設計規范》 G： B50054— 95 《高層民用建筑設計防火規范》 GB50045— 95 《建筑物防雷設計規范》 GB50057— 94(2020 年版 ) 《火災自動報警系統設計規范》 GB50116— 98 本 資料來自 設計內容 供配電、照明、動力、空調、綜合布線、有線電視、火災自動報警、防雷與接地等。 估算依據 《常州工程造價信息》 2020年第 五 期 《 江蘇省建筑工程概算定額》（ 2020 版） 常州市工程造價管理處發布的建筑工程造價案例 國家及地方 現行的各種取費規定 其他費用取費標準： （ 1）土地費用按實際出讓價格計列； （ 2）管理費按工程費用的 1%計列； （ 3）標底編制費按常價房（ 2020） 50 號 關于轉發“江蘇省物價局、江蘇省建設廳關于印發《江蘇省建設工程造價咨詢服務收費管理辦法》的通知”的通知有關規定計 列 ； （ 4）前期咨詢費按國家計委頒發的計價格（ 1999） 1283 號的通知規定計列； 本 資料來自 （ 5）監理費按 市場價 （ 6）工程勘察設計費 按市場價 工程費用 工程量 總建筑面積 地上 11031 m2； 地下 4538m2。 籌措方案： 1）自有資金，用于 出讓金及契稅 及部分工程費用 2）銀行貸款 3） 預售款 自有資金須超過總投資 35%。 人口多、人均資源不足是中國的基本國情。中國山地多，平地少，干旱、高寒區域大，耕地發展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。我國實有耕地 億畝，平均每人只有耕地 畝，只相當于美國人均耕地 畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三 分之一。 2020年，全國耕地 萬公頃（ 億畝） ,與 2020年相比，耕地面積減少 %，耕地凈減少 （ ）。全國共出讓土地面積 萬公頃，出讓價款 億元，同比分別增長 ％和 ％。其品種和數量日益增多，質量不斷提高，其中許多產品，如水泥、玻璃、建筑陶瓷和衛生陶瓷等產量長期位居世界第一位。 長期以來，我國建材工業主要 沿用大量消耗資源、能源和粗放型經營的傳統發展戰略，重發展的數量和速度，輕發展的效益和質量；對自然資源重開發，輕保護；對環境和生態重利用，輕改善和保護；結果造成資源的極大浪費和環境的極大破壞。據估計，每年為生產建筑材料要消耗各種礦產資源 70 多億噸，其中大部分是 不可再生礦石、化石類資源，全國人均年消耗量達 513噸。根據 2020 年混凝土產量 15 億立方米，估算用砂、石原材料年用量分別為 107100萬噸和 172890萬噸，大量開采砂石，破壞了河道和植 被，破壞自然景觀。但是，由于 裝修 造成的室內環境污染也是嚴重的，主要污染物有甲醛、苯類物質、氨氣、氡氣、總揮發性有機物 (TVOC)等。 據建設部科技司的分析，到 2020 年底，全國新增的 300 億平方米房屋建筑面積中，城市新增 130億平方米，如果這些建筑全部在現 本 資料來自 有基礎上實現 50%的節能，則每年大約可節省 。按目前探明儲量和開采能力測算，中國煤炭、石油、天然氣的可采年限分別只有 80年、 15年和 30 年 ,而世界平均水平分別是 230年、 45年和 61 年。 與能源短缺形成強烈反差的是，能源浪費驚人。目前，建筑能耗已占到我國各工業部門全國總能耗的 1/3。 目前我國城鄉建筑圍護結構保溫隔熱和氣密性能差、采暖空調系統能源利用效率低下，這與發達國 家不斷提高的建筑節能要求相比，差距越來越大，譬如北京市，一個冬季每平方米采暖需耗費２２ .４公斤標準煤，而在德國，這一數字小于９公斤。 通過執行建筑節能標準就能把我國巨大的節能潛力挖 掘出來，從而提高我國國民經濟的總效率。根據江蘇、常州地區的氣候特征及相關標準規范，本項目的有關節能要求如下： 在這一地區當改變圍護結構傳熱系數時，隨著 K值的減少，能耗指標的降低并非按線性規律變化，對于公共建筑當屋面 K值降為 O． 8W／ (m2 K)，外墻 K 值為 1． 0W／ (m2) 耗冷量指標 qR(W/M178。 圍護結構規定性指標要求 圍護結構傳熱系數 和遮陽系數 限值 圍護結構部位 熱傳導系數 KW/( M178。 K) 遮陽系數 SC （東、南、西向 /北向） 單一朝向外窗（包括透明幕墻） 窗墻面積比≤ ≤ ＜ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ＜ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ＜ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ＜ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ 屋頂透明部分 ≤ ≤ 本項目建筑設計應采用合理的平面布局，減少外表面積。 K/W，體 型 系數在 之間時 R按插值計算。 K/W) 北 ≥ 1/ 東西 南北朝向建筑 ≥ 1/ 東西朝向建筑 ≥ 1/ 南 ≥ 1/ 總面積比 各方向的熱阻值同上 本 資料來自 當體型系數超過 ，每增加 ，減少窗傳熱 10%，當體型系數達到或超過 時，各朝向窗戶的傳熱阻 R 應不小于 1/ M178。K) 鋼鋁 單層窗 2030 單框雙玻璃 12 2030 16 2030 2030 2030 雙 層窗 100140 2030 單層 +單框雙玻璃 100140 2030 塑料（木） 單層窗 3040 單框雙玻璃 12 3040 16 3040 2030 3040 雙層窗 100140 3040 單層 +單框雙玻璃 100140 3040 底層建筑 :底層作為車庫，車庫地坪高出地面室外地坪時，其上層樓板的傳熱阻為南墻傳熱阻的 60%，車庫為半地下室及帶有半地下室的住宅，其上層樓板的傳 熱阻為南墻傳熱阻的 40%。而各檢驗批應按主控項目和一般項目驗收；主控項目應全部合格；一般項目應合格，當采用計數檢驗時， 應有 90％以上的檢查點合格，且其余檢查點不得有嚴重缺陷；各檢驗批應具有完整的施工操作依據和質量驗收記錄。 第三條：建筑節能工程應按照經審查合格的設計文件和經審查批準的施工方案施工。 粘結強度和連接方式應符合設計要求。 當墻體節能工程的保溫層采用預埋或后置錨固件固定時，錨固件數量、位置、錨固深度和拉拔力應符合設計要求。幕墻 玻璃的傳熱系數、遮陽系數、可見光透射比、中空玻璃露點應符合設計要求。 第十一條： 建筑節能工程的施工作業環境和條件，應滿足相關標準和施工工藝的要求。在 5 級以上大風天氣和雨天不得施工。 檢驗方法：檢查室內采暖系統試運轉和調試記錄。 第十五條：通風與空調系統安裝完畢，應進行通風和空調機組等設備的單機試運轉和調試，并應進行系統的風量平衡調試。 第十六條：空調與采暖系統冷熱源設備和輔助設備及其管網系統的安裝，應符合下列規定： 管道系統的制式，應符合設計要求； 各種設備、自控閥門與儀表應按設計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換； 空調冷 (熱 )水系統，應能實現設計要求的變流量或定流量運行； 供熱系統應能根據熱負荷及室外溫度變化實現設計要求的集中質調節、量調節或質 量調節相結合的運行。 聯合試運轉及調試結果應符合設計要求，且允許偏差或規定值應符合表 。 第十八條：低壓配電系統選擇的電纜、電線截面不得低于設計值，進場時 應對其截面和每芯導體電阻值進行見證取樣送檢。 第十九條：通風與空調監測控制系統的控制功能及故障報警功能應符合設計要求。 本項目節能建議 提高外圍護墻體的保溫隔熱性能 辦公建筑的外墻分為承重墻 和非承重墻，在具體工程中，無論選用哪種外墻，根據建筑節能的標準要求，墻體必須要做保溫和隔熱，一般可采用以下幾種方式：①選用導熱系數小、強度高的建筑材料，如各種新型的保溫磚塊、混凝土小型空心砌塊、加氣混凝土等作為圍護結構的墻體材料；②優化建筑表皮的構造設計，即采用強度高的承重材料和導熱系數小的輕質保溫材料進行復合。 采用屋面綠化，創 造舒適環境 辦公建筑一般平屋頂的形式較多，屋面常鋪設保溫板進行保溫處理。種植的植物以灌木和藤蔓類為主，利用藤蔓類植物的落葉性能調整夏季和冬季的日照。這樣就使透明的圍護結構占據了整個外墻面的很大一部分，而這些透明的窗戶也經常是建筑的冷 (熱 )橋所在?，F在最常見的節能窗是塑鋼窗，塑鋼窗保溫隔熱性能較好，但也存在不耐燃燒和易老化的問題。 為了使辦公建筑立面比較明快、挺拔、美觀，玻璃幕墻是較為常見的一種建筑表達形式，但同時也是熱交換、熱傳導最活躍的部位。因此，幕墻的節能設計也是辦公建筑節能設計中的一個重要內容。 境內生態環境良好，適宜各種農植物生長 ?！翱傮w實現小康社會”和“清水工程”分別榮獲市委、市政府“十佳重點工作獎”和“十佳重點項目獎”。 在建設場地的四周應設有圍護裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。 （ 3） 、場地內土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚塵的擴散。 標準號 污染物 標準值日平均（ ㎎ /m3） 《環境空氣質量標準》（ GB309596） SO2 TSP NO2 措施：根據《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390），施工場界最高噪聲限值為 85dB(A)，夜間不超過 55dB(A)。嚴禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時建筑垃圾在運輸過程中加以覆蓋，防止沿途撒落。 措施：建筑過程中產生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負責及時清運，并交環衛部門的特種垃圾管理站統一處理，對周圍環境、居民生活無直接影響。 本 資料來自 第十 一 章 勞動安全及環境衛生 勞動安全 根據有關法律、法規要求，在施工過程中，建筑工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產的責任制度和群防群治制度。 現場用電。 本項目必須做好協調工作，避免安全死角的存在，施工現場配備良好的照明設施，各種材料按照要求堆放，保證各項工程安全有序進行 。 竣工驗收 本項目建成后，必須環保部門驗收合格，方可投入正式使用。建設期產生的污水必須經沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接 排放。同時，施工單位必須 根據（常環 [2020]36 號、常建 [2020]264號）的規定，向環保局申報，接受環保局對建筑