豐臣地產常州商務樓建設項目可研報告(56頁)-地產可研(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 標準 (GB50223— 2020) （ 4）建筑抗震設計規范 (GB50011— 2020) 上部結構選型： 框架 剪力墻結構 。 主要結構材料 混凝土： C3 C30 鋼筋：梁柱墻縱筋采用 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2 梁柱墻箍筋采用 HRB235 級鋼筋， fy=210N／ mm2 或 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2： 現澆樓板筋采用 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2。 填充墻：室外設計地面以上外墻采用 200厚 KMl粘土空心磚。 給排水 給水設計： 為確保供水安全可靠，充分利用城市自來水管網余壓，本項目 給水采用豎向分區供水方式，共分為兩 個區，低區 (地下室至三層 )、中區 (四～六 層 )。低區由市政管網直接供給，中區由變頻泵減壓后供給 。 排水設計： 室內生活污水采用雙管排水系統，室內生活污水用管道收集后，排出室內接至檢查井，由污水處理廠處理排放。屋面雨水用管道上集 本 資料來自 后，排入 附近河道 。 消防給水設計： （ 1）設計水量 該建筑為二類建筑，按《高規》第 7． 2． 2條表 7． 2． 2 中建筑高度≤ 50 米的綜合樓，室內消防用水量 20L／ S，室外消防用水量 20L／ S。 系統設計 （ 1） 室外消火栓系統： 本工程的消防水源從城市給水管網供給，室外消防由城市給水管網直接供給。為保證消防安 全可靠，在地下室設置了 消防水池 ，供室內消火栓自動噴淋滅火時用。 （ 2） 室內消火栓系統： 本工程室內消防栓系統采用環網，在地下室設二臺消防水泵，消防流量為 20L／ S，在建筑物各層按規定設置了若干消火栓 。 （ 4） 消防水池 ： 室內消水栓系統火災延續時問按 3小時，噴淋火災延續時問按 1小時計。 電氣設計 設計依據： 《供配電系統設計規范》 GB50052— 95 《低壓配電設計規范》 G： B50054— 95 《高層民用建筑設計防火規范》 GB50045— 95 《建筑物防雷設計規范》 GB50057— 94(2020 年版 ) 《火災自動報警系統設計規范》 GB50116— 98 本 資料來自 設計內容 供配電、照明、動力、空調、綜合布線、有線電視、火災自動報警、防雷與接地等。 本項目建設期 16個月。 項目實施進度安排詳見下表 時間 內容 建設期（ 起） 8 項目前期準備 工程勘察與設計 建筑工程 道路工程 給排水工程 供 電工程 信息管線工程 竣工并驗收 本 資料來自 第七章 經濟影響分析 估算范圍 本項目總投資由工程費用、設備費用、安裝費用、其他費用及基本預備費組成。估算范圍為基地范圍內的住宅、商業、公建、地下室的土建費用，設備費用，安裝費用，基地范圍內的土地費用，區內的綠化及相關配套等。 估算依據 《常州工程造價信息》 2020年第 五 期 《 江蘇省建筑工程概算定額》（ 2020 版） 常州市工程造價管理處發布的建筑工程造價案例 國家及地方 現行的各種取費規定 其他費用取費標準： （ 1）土地費用按實際出讓價格計列； （ 2）管理費按工程費用的 1%計列； （ 3）標底編制費按常價房（ 2020） 50 號 關于轉發“江蘇省物價局、江蘇省建設廳關于印發《江蘇省建設工程造價咨詢服務收費管理辦法》的通知”的通知有關規定計 列 ； （ 4）前期咨詢費按國家計委頒發的計價格（ 1999） 1283 號的通知規定計列； 本 資料來自 （ 5）監理費按 市場價 （ 6）工程勘察設計費 按市場價 工程費用 工程量 總建筑面積 地上 11031 m2； 地下 4538m2。 名稱 面積（ m2） 商業 辦公 地下室 4538 合計 15569 工程費用估算，具體見下表： 工程名稱 單價 （元 /㎡ ） 工程量 （萬 ㎡ ） 估算費用 (萬元 ) 備注 零星工程 10 11 以地上建筑面積 其中 商業 、辦公 1000 1103 地下室 1800 817 水電安裝 60 93 綠化工程 20 22 后三通 接水 300 467 接電 道路管網 合計 2513 本 資料來自 設備費用 主要設備費用 序 號 設備名稱 單價 設備量 投資估算 備注 單位 數量 1 電梯（ 辦公 梯） 35 萬元 /臺 臺 4 140 8 合計 140 安裝費用 安裝費用按設備費用的 15%計。 140 15%=21萬元 其他費用 名稱 單價（元 /㎡ ） 工程量（萬 ㎡ ） 費用 (萬元 ) 費率 備注 27 1% 以建安工程 造價為基價 142 5 4% ： 312 （臨水、電、道路等） 10 11 13 (1)標底編制費 6 ‰ 以建安工程造價為基價 (2)決算審核費 2 ‰ 以建安工程造價為基價 (3)前期咨詢費 5 14 按市場價 9元 /㎡ 31 按市場價 20元 /㎡ 合計 555 基本預備 費 基本預備費 =（工程費用 +設備 +安裝 +其他費用） 3% 本 資料來自 基本預備費 =（ 2513+140+21+555） 3%≈ 97 萬元 本項目總投資 名稱 投資估算（萬元） 工程費用 2513 設備 140 安裝 21 其他費用 555 基本預備費 97 總計 3326 本項目總投資為 3326 萬元 。 匯總表（見附件） 該項目資金由 江蘇豐臣地產集團有限公司 自籌解決。 籌措方案： 1）自有資金，用于 出讓金及契稅 及部分工程費用 2）銀行貸款 3） 預售款 自有資金須超過總投資 35%。 本 資料來自 第八章 資源利用與能源耗用分析 資源是指維持生命和生活所必需和經常利用的物質，包括空氣、水、陸地、森林、礦產、能源等。人人都在利用或接觸資源，人類對地球資源的需要不斷增加。地球資源的開發和利用，為人類文明進程提供了必要的物質基礎。 人口多、人均資源不足是中國的基本國情。 土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產的主要空間場所。土地是由氣候、地貌巖石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然綜合體，也是人類生產勞動的產物。土地資源 是一種“綜合”的自然資源，具有一切農業自然資源的屬性，是人類社會最基本的生產資料與勞動對象。中國山地多，平地少，干旱、高寒區域大，耕地發展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖銳。 目前，我國經濟的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現的。我國的資源比較貧乏，人均資源擁有量僅為世界平均水平的四分之一，且時空分布不均。土地是極其寶貴的自然資源，是生產力的重要要素，是人類生產和生活最基本的物質資料。我國實有耕地 億畝，平均每人只有耕地 畝，只相當于美國人均耕地 畝的十分之一左右，還不到世界平均水平的三 分之一。因此，我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。 我國實行最為嚴格的土地資源管理制度。 本 資料來自 基本建設項目主要消耗的是土地資源。 2020年，全國耕地 萬公頃（ 億畝） ,與 2020年相比，耕地面積減少 %，耕地凈減少 （ ）。同期土地整理復墾開發補充耕地 萬公頃（ 萬畝），超過建設占用耕地 %。全面部署基本農田保護示范區建設，啟動 116個國家級示范區建設，面積 萬公頃。加大土地開發整理投入力度，國家安排投資項目 563個， 項目建設 696萬畝，計劃新增耕地，總投資 ；全年批準新增建設用地 萬公頃，比上年增長 %。全國共出讓土地面積 萬公頃，出讓價款 億元，同比分別增長 ％和 ％。 根據《常州年鑒》， 至 2020 年末，全市土地總面積 4375 平方公里，耕地面積 20 萬公頃，陸地面積 萬公頃，水域面積 公頃。同期全市戶籍人口達 ， 人口密度為每平方公里 804人 ，而全省人口平均密度為每平方公里 724 人，常州市人口 密度高于全省人口密度，可見常州市人口稠密，是土地資源十分寶貴的地區。 建筑材料作為我國的傳統產業，在建國后得到了巨大的發展。其品種和數量日益增多，質量不斷提高，其中許多產品，如水泥、玻璃、建筑陶瓷和衛生陶瓷等產量長期位居世界第一位。據統計，在房屋工 本 資料來自 程中建筑物成本的三分之二屬于材料費。每年房屋建筑的材料消耗量占全國材料消耗量的比例大約為：鋼材 25%、木材 40%、水泥 70%、運輸量 8%。同時建材工業又是資源和能源消耗最高、對環境污染最嚴重的行業。 長期以來，我國建材工業主要 沿用大量消耗資源、能源和粗放型經營的傳統發展戰略，重發展的數量和速度，輕發展的效益和質量；對自然資源重開發，輕保護；對環境和生態重利用，輕改善和保護；結果造成資源的極大浪費和環境的極大破壞。建筑的不可持續發展很大程度上是因為建筑材料在生產和使用過程中的高能耗、嚴重的資源消耗和環境污染。建筑能耗 (包括建材生產和建筑能耗 )大約為全國能耗總量的 27%。 在我國建材工業中，大部分建筑材料的原料來自不可再生的天然礦物原料，部分來自工業固體廢棄物。據估計，每年為生產建筑材料要消耗各種礦產資源 70 多億噸，其中大部分是 不可再生礦石、化石類資源，全國人均年消耗量達 513噸。建材工業每年利用的各類固體廢棄物數量在 4 億噸左右，約占全國工業部門固體廢棄物利用總量的80%。據資料介紹，我國目前每生產 1 噸水泥熟料要排放 1 噸二氧化碳， ， 130公斤粉塵，每生產 1 噸石灰要排放 1118噸二氧化碳。目前實心粘土磚在墻體材料中仍然占相當大的比重，而磚瓦行業是對土地資源消耗最大的行業，燒磚對土地資源的破壞非常嚴重，每生產 1 億塊粘土磚就要用去 20 萬立方米粘土，以我國目前年生產 7000 億塊標準磚計算，磚瓦行業需消耗粘土 14億立方米 ，特 本 資料來自 別在平原地區燒磚會大量毀壞農田。根據 2020 年混凝土產量 15 億立方米，估算用砂、石原材料年用量分別為 107100萬噸和 172890萬噸，大量開采砂石，破壞了河道和植 被，破壞自然景觀。可以說，我國的建材工業是以資源和能源的過度消耗和環境的嚴重污染為代價的。另一方面，近年來，我國化學材料的發展非常迅速，新產品層出不窮，主要有塑料管道、塑料門窗、建筑防水材料、建筑涂料、建筑壁紙、塑料地板、塑料裝飾板、泡沫保溫材料、建筑膠粘劑等。 2020 年全國紙面石膏板銷售量 316 億平方米，輕鋼龍骨 60 萬噸，塑料型材約150萬噸，建筑涂料 165萬噸，防水材料達到 1400萬平方米。但是，由于 裝修 造成的室內環境污染也是嚴重的，主要污染物有甲醛、苯類物質、氨氣、氡氣、總揮發性有機物 (TVOC)等。中國標準化協會公布的一份調查指出，室內環境污染程度高于室外 510 倍，近 70%的疾病與室內空氣污染有關。 由上可知，我國建材產業的礦產資源消耗大，能源消耗高，環境污染大，廢棄物再生利用程度低。而且，我國是一個自然資源相對貧乏的國家，要保持建筑材料的可持續發展，就應該尋求新的發展道路，只有從產品設計、原材料替代、工藝革新和設備改造入手，提高技術水平，提高資源和能源的綜合利用率，保護環境、減少污染，才能獲得 可持續發展；而開發和引進綠色建材技術，研究和開發綠色建材產品，是使建材工業走上這條健康發展之路的正確途徑。 據建設部科技司的分析，到 2020 年底，全國新增的 300 億平方米房屋建筑面積中，城市新增 130億平方米，如果這些建筑全部在現 本 資料來自 有基礎上實現 50%的節能，則每年大約可節省 。在 400多億平方米的既有建筑中，城市建筑總面積約為 138 億平方米左右，普遍存在著圍護結構保溫隔熱性和氣密性差、供熱空調系統效率低下等問題，節能潛力巨大。 項目資源利用分析 本項目總用地面積 ㎡ （合 ） 本項目主材用量估算： 鋼材： 1246噸 水泥： 3269噸 黃沙： 8252噸 木材： 700m3 本 資料來自