柳州房地產市場分析研究報告(留存版)

　　

【正文】 步伐，三大產業比重更趨合理。數據來源：柳州經濟信息中心2002年，柳州市第一產業增加值22億元，%；第二產業增加值112億元，%；第三產業增加值96億元，比去年同期增長12%。 金融機構對購房者發放貸款，市民觀念的轉變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產業的發展。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業價值使城中區商用物業存在較大量的開發，除了部分物業的裙樓商鋪外，還包括五星商業街、人民廣場改建的規劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。依魚峰區19992010年經濟社會發展戰略，魚峰區開始大力發展第三產業，重點發展旅游服務業、房地產業、商貿業、高新科技產業等支柱產業。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。⑵商貿結合專業市場以批發業務為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業市場選購，價格更便宜。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業氛圍，但商業規模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。根據中國加入WTO的協議，我國已承諾在五年內逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業經營活動，外商的介入，促使商用物業也講究與國際接軌，商用物業從原來無序、散亂的不規則市場，逐步走向有序的規范市場，純商業項目與商住混合項目均向規模化、專業化方向發展。在房地產發達地區的物業管理水平已經發展到可與國外先進水平比美的程度，相續涌現了一批以物業管理作為項目優勢的強勢地產品牌。 居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，%。 而200300元是河南購物者與城中區購物者消費水平的分界點，在200元以下，在河南購物的消費者比城中區購物的消費者多，而在200元上，城中區購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中區的消費者消費能力較強。②該街區除以品牌服裝的銷售為主導外，電訊產品市場的擴張亦顯集中。綜合評價：位于中山中路商業步行街，檔次偏低，沒有統一管理規劃，主要憑借其良好的商業地段進行經營。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。（第一章完）第二章 項目分析一、地理位置本項目地處柳州市商業中心——城中區解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業價值具備先天的區位和地段優勢。將其整合設計、推廣，有利于本項目的綜合性定位及經營，為將來的物業銷售打下堅實的基礎。事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現場、豐富項目品牌內涵、制造注意力和新聞話題。⑸配套優勢五星商圈現階段的大問題是交通環境：區域內部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。⑷項目工期長，市場有壓力本項目現處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。⑷紅光橋修建將改善城中區的交通環境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內部交通，增進河南、河北市民人際間的交往，促進兩個一級商業中心（批發、零售中心）的貿易流通。⑹金融政策即將調整，房產銷售市場門檻提高據有關報道，中國商品房銀行按揭政策即將面臨調整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。時代廣場；建設初期的有五星商業街、時代商廈、淘園世家；籌建中的新時代商業港、谷埠街國際商城；令本項目規劃初始即面臨較大的競爭壓力。其它區域的商業樓盤也對于本項目的銷售推廣有相當大的分流作用。從該規劃發現，人民廣場的房地產開發側重于商務樓項目，除少量地面商場開發外，基本以寫字樓、地下商場開發為主。應對措施：——在規劃設計階段重視停車位設計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區需求，以帶來更多的商機。優勢應用：——針對五星商圈現有商業賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性。曙光中路、本項目對面，規劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景點。⑵城市內環路以外是大中型專業市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設置的大型商品集散交易圈。在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因為租用商家的數量和意向會直接影響到投資者置業的信心，在市場上出現了“熟鋪出售”，就是希望通過租用商家帶動項目的銷售。曙光路所在的柳州城中區是商業中心區，是城市社會生活的焦點，是柳州市政治、經濟、歷史、文化成就的象征。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。 在此次調研中，我司認為城中區作為柳州市商業零售、娛樂、休閑的制高點、集中區，不光著眼于現有的商業形態調查，還應注重未來規劃的影響。大眾化交通配套設施（如公交車等）的便利性將會影響本項目的人流量及商業覆射地域范圍。　 億元，%；，%，城鄉居民儲蓄不斷呈現上漲的趨向。目前商用物業的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預定”是近期用得較濫的手法。假日經濟的引發，經濟形勢的好轉，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。說明柳州市是一個以城市消費核心區為中心，同時形成多個專業化的商貿區。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業物業，能滿足人們多種消費需求。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。由于河西片開發相對較晚，存在較大量待開發土地，預計該區域將會出現成片開發的較大規模項目。至2002年底止，%。 得益于國家宏觀經濟調整，市民的消費信心得以增強和鞏固；216。隨著柳州現代化建設的深入進展，柳州經濟取得飛速發展。而良好的經濟發展態勢為柳州房地產業及商業的發展提供了較佳的宏觀經濟環境。 2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現了一個銷售高潮。南區由于汽車總站、汽車南站、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區域的批發市場，成行成市而極為火曝。房地產開發較為密集，主要包括經典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。7. 從長遠的發展戰略目標，結合城市規劃，制定項目的市場定位。⑶小型店鋪小區商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業，以服務小區住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 2001年2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析⑴柳南區名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經營中高檔服裝批發（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發、零售為一體的商圈。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產市場的發展和商用物業市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業的發展商提出更高的開發要求。 ，%。　⑴消費者常去的購物場所（商業吸引力）柳州消費者最常去的商業場所是城中區，其次為佳用、飛鵝一帶商業區，傳統慣性思維仍占據主要地位，而佳用在柳州的商業影響力也越來越大。在城中區及河南一帶消費的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業區購買消費的主力。經營租金：根據路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。規劃在現有城市用地功能布局基礎上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側城市用地進行功能整合，同時構筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統商業中心、大型商業購物區、商務辦公區、文化中心區的城市功能序列。所謂“一鋪養三代”正是這種客戶的心態。屬于柳州城中區的商業大盤項目。MALL是目前國際商業發展的最高業態，是商業史上繼百貨、連鎖經營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現代商業的主流。本項目地處“大型購物區”的核心范圍，擁有先天的區位優勢，對目標客戶群有極強的吸引力。優勢應用：——充分利用本項目面江的優勢，結合曙光路步行街規劃，將本項目南面規劃成開闊的休閑購物區，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環境。⑹項目受回遷因素影響項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。一些好地段的商鋪會成為商家置業首選。因此投資者在選擇投資對象時，不管是大型商廈，還是小區商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。 ⑵產品差異：如規模差異、檔次差異、物業類型差異、項目配套差異、建筑風格差異、裝修風格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。（T）⑴市場供應量膨脹，商業項目局部有泡沫柳州市商業競爭十分激烈，在售商業樓盤及潛在商業項目的數量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。（O）⑴ 五星商圈的商場功能面臨調整我司市調組在本次市調過程發現：五星商圈的商場經營基本以百貨公司形態出現，輔以精品服飾商場經營，均強調滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現不平整。⑵地段優勢五星、工貿是柳州市最繁華的傳統商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。本項目的地塊使用性質為商業、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業和文娛”兩個主題，令商業組合有了研展的空間，能有效地彌補該區購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業價值。項目東側臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經營范圍，項目中部原柳州劇場物業——“好石夜總會”經營中，項目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業氣氛，但檔次不高。⑵自用商家指購置物業并由自己經營，通過經營的收入獲利。⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，為雙向四車道。但作為單行線，該路段人流較少，商業氣氛不足。在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區經營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。⑵消費者的月逛街購物次數月逛街購物次數1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購物次數4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次；其次為2次及3次。 而同時一批機制靈活、發展態勢良好的民營流通企業如柳州佳用實業有限責任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發展壯大。住宅同質化主要表現是建筑風格的克隆現象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。⑶柳北區名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價在16001938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區內部商業步行街未發售美林華軒北雀路沿街商住（上下連層，單層約50平米）約4000點評：柳北區的商鋪價格以主干道的價值為導向，躍進路上首層商鋪價格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。可以看出，本項目具有商業區大型商廈的特征。9. 站于商業物業長遠發展的趨勢，從整體規劃和開發利潤的角度思考，為開發商爭創利潤最大化。隨著居住人口的集中及政府對該片區的遠期規劃，預計河東片的商業價值將會進一步得到挖掘，商業開發將會得以升溫。柳南河西片主要包括潭中西路及西環路一帶，該區域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。柳州房價一路走高，歸其直接原因主要有：216。 數據來源：柳州市信息協會/柳州日報2001年柳州房地產投資完成88226萬元，%；而2002年房地產投資完成159900萬元，%，近年柳州房地產投資保持較快的增長勢頭。時代廣場 87第四章 項目定位 88一、項目市場定位 88 市場定位理念 88： 88二、項目形象定位 89： 89： 89 項目名稱建議 89三、項目功能定位 90 90 91 92 92四、商場目標客戶定位 93 93 93 95第五章整體規劃建議 97一、項目總體規劃思路 97 MALL的概念 97 98二、建筑風格建議 99 99 99三、