柳州房地產市場分析研究報告(專業版)

　　

【正文】 在進行本項目競爭對手分析的研討中，我司需要闡述的是關于本項目競爭對手分析需要考量的“四大”要素： ⑴區位差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環境差異、人流量差異、商業氛圍差異、消費人口差異、消費力差異等。本項目地處柳州五星的商業旺地，會倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導致的商住新需求將持續一定時間（如建筑周期等），對本項目而言是利好因素。應對措施：——在規劃設計階段注重“商業與文娛”兩大主題的結合，在商場功能定位部分應有效區分。小結項目的這些優勢，再結合個性化生活的商業樓盤規劃營造，以形成本項目極強的賣點。優勢應用：——城中區的房產開發項目是柳州的“高價區”，其商業地位占據柳州的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。本項目若以“Shopping Mall”作為經營定位，將立足于柳州商業中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準的標志性、大型購物中心。三、項目現狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項目相距百米之內。投資者的最終目標都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業購物區”范圍的本項目具備先天的地段優勢和配套優勢。路段環境：該街段除延續柳州城中區的商業特點（以經營服飾為主）外，與文化、體育、藝術相關的產品較多。大部分經營者對目前的經營狀況認為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。城中區在柳州具有無可代替的商業吸引力。其中，%；，%； 近年來，柳州市圍繞“建設大市場、發展大商貿、搞活大流通”的發展目標，進一步深化商貿流通體制改革，大力發展非公經濟，積極推行連鎖經營、物流配送等現代流通業態和先進營銷方式，有力地推進了商貿流通業的發展，市內商業中心區逐年擴大，市場經營規模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規范化、專業化、集約化方向發展。從市場現狀來看，柳州商用物業市場還面臨著以下的現實問題。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業中心區，各在售項目都以該商業中心區為導向，同時中心商業圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現在一定程度上會加強該區域商業的獨特地位。總 結：通過分析大型商廈、專業市場和小區商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。8. 結合城市規劃的有利因素，充分發揮項目地理優勢，結合步行街的優勢，打造項目品牌。但“東區構想”的開發目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。隨著南二環的建設，交通條件的改善，預計南二環沿線物業（如舊機場開發區一帶等）將會得到進一步的開發。供需兩旺的發展態勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產呈現“價升量漲”的市場發展態勢，據有關專家預測，柳州房地產熱將持續35年左右。二、柳州房地產市場分析 柳州市的房地產業自1992年正式起步以來，發展到今天已經形成群雄逐鹿的局面，據不完全統計，2002年底在柳州市注冊的房地產公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數（不含經濟實用房和單位集資房）。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。 柳州市房地產業的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：216。 消費市場支持。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環路沿線出現部分專業市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環路和潭中西路商業冠名為“廣西汽車大道”。而同時隨著白沙路沿線的遠期規劃，沿線將規劃為居住區、商業區及商務區，而同時隨著北二環的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區與其它區域連成一片，使該區域具備一定的發展前景。⑴規模化大型商廈經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。六、柳州市商業環境分析區域主要業態主要經營場所說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環路集中賣場發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區總結：從上表可看出，柳州市目前的商業布局呈現“中間高，四周專”的特點。時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統商業街區仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業步行街、批發中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區域，每逢節假日更是人如潮涌。如同商圈的“藍色港灣”項目。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，%；東風商城春節、五一、國慶三大節日累計銷售1434萬元，%。⑷出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。 八、針對性的區域商情調查本項目位于城中區，但同屬于五星商業圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區商用物業的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區域的商業狀況成為本項目定位的關鍵。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層經營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業成熟女裝、睡衣、內衣、內褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發展成為繁榮的現代中心城市。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。二級商業中心為城區管理商貿區。在柳州，假日經濟已經成為商場營業額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區納入《柳州市“十五”規劃》，為城中區的商業項目注入了一股強大的活力。⑶項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業樓盤的條件；曙光路步行街的規劃將重新整合城中區的商（業）旅（游）環境，令本項目具備很強的可塑空間。按政府規劃，曙光路將規劃為商業步行街，這將使本區域較為緊張的交通問題更加突出。城區功能劃分逐漸明朗、強調優勢互補，令同區內的房地產開發不至于盲目。溫州商貿城、新時代商業港及谷埠街國際商城都有專業性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。時代廣場飛鵝路3號河南一級3萬㎡匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它㎡五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它㎡長城財富廣場屏山大道與東環路交界其它——康城北雀路28號其它㎡歐雅城市廣場躍進中路其它㎡香森麗園勝利中路其它——從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個（包括本項目）；其中在售的有時代商廈、藍色港灣、鴻府、華天世紀、溫州商貿城、新佳華大廈、潤和商品房銷售門檻的提高令整個房地產開發界面臨洗牌局面，要求發展商具備一定量的開發資金，同時令銷售許可時間延后。紅光橋建成后（2004年），與躍進路、八一路構成中心城區南北方向的主要交通要道，使中心區的車流迅速分流到南北環路上，能極大改善中心區道路擁擠的狀況，能加強南北人流的往來，從而為城中區商業提供更好的休閑、購物、娛樂環境。應對措施：——及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續；——在項目客戶的原始積累階段和引導銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。項目所在的解放南路是過江必經通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足（占據路面停車，成為交通最大隱患），給項目規劃帶來必須考量因素。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。人民廣場的改建會強化城市生活（商務中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區形象，能帶來更多的人潮，對同區商業而言是一大利好。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優勢），周邊道路屬于過江必經路段，路面窄、交通環境較差，車輛出入不便。本項目所在位置處于曙光中路，位于規劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業步行街物業，具備較高的商業價值潛力。總結：“百貨公司”經營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產品等的零售為主。⑵解放路街區功能分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內衣通訊珠寶行合計數量512443113161比例100經營種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經營租金：150—300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫藥藝術品電器相館雜志禮品店合計數量319474242131142比例100經營種類：北路與南路相比，餐飲業占主導地位，其次是服裝、醫藥、婚紗。⑵消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。而商用物業的經營管理則較為滯后，專業的成熟的商業性的社會性的商業管理機構在市場上較少，目前負責商場經營管理的機構，多為開發商公司內的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發項目的經營管理，在業主或商戶眼里，既欠缺專業性，又欠缺客觀性。開發規模化、經營專業化將成為未來商用物業的發展趨勢，潤和同時，周邊商業環境相對較差，從而影響了該區域商業的檔次及品味。⑶專業商業街專業市場形成商業街有兩種形式：專業市場規模要較大才能營造成行成市的商業氛圍，故專業市場多選址在城鄉結合部或近郊，由于規模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。4. 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。魚峰區主要可分為魚峰區河南片區及東區。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規劃施建，預計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續供應。2002年柳州房地產供求情況一覽表類 別統計指標數 額供應商品房新開工商品房面積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數據來源：柳州日報如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產市場呈現供求兩旺的市場局面。農業趨向減緩，第二產業尤其工業迅猛發展，而第三產業（服務業）也加快了發展