柳州房地產市場分析研究報告(更新版)

　　

【正文】 ，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業比較集中 。 八、針對性的區域商情調查本項目位于城中區，但同屬于五星商業圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區商用物業的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區域的商業狀況成為本項目定位的關鍵。⑶消費者的購物考慮因素 大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環境等。⑷出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。八大類消費價格指數四升四降： 八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，%；東風商城春節、五一、國慶三大節日累計銷售1434萬元，%。七、柳州商業經營及市民消費行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農副產品、土特產品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。如同商圈的“藍色港灣”項目。——構建“桂中新商埠”浮出水面構建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿信息中心城市。時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統商業街區仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業步行街、批發中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區域，每逢節假日更是人如潮涌。 飛鵝服飾專業市場競爭格局由于多年的專業批發，使飛鵝批發市場具有較大的影響力，但周邊商業環境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發商戶及部分品味較低的消費者。六、柳州市商業環境分析區域主要業態主要經營場所說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環路集中賣場發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區總結：從上表可看出，柳州市目前的商業布局呈現“中間高，四周專”的特點。⑴商住混合小區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是小區商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。⑴規模化大型商廈經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。6. 優先引進核心主力店。而同時隨著白沙路沿線的遠期規劃，沿線將規劃為居住區、商業區及商務區，而同時隨著北二環的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區與其它區域連成一片，使該區域具備一定的發展前景。該片區目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯超市等較有影響力的大型商場，但由于該區域缺少其它商業配套設施，難以與城中區商業相競爭。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環路沿線出現部分專業市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環路和潭中西路商業冠名為“廣西汽車大道”。多年來商用物業的開發使城中區的商業占據柳州主導商業地位，方圓不足500米內集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區規劃成為柳州的中心商業區，隨著舊城改造的推進，其商業規模不斷呈現擴大的跡象。 消費市場支持。而據不完全統計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。 柳州市房地產業的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：216。隨著雙沖橋、內環道路、截污工程等建設項目的陸續開工，全市掀起了新一輪城市建設的熱潮，全力打造“創業在柳州、發展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產投資保持雙位數增長的強勁勢頭。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。經濟增長開始提速。二、柳州房地產市場分析 柳州市的房地產業自1992年正式起步以來，發展到今天已經形成群雄逐鹿的局面，據不完全統計，2002年底在柳州市注冊的房地產公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數（不含經濟實用房和單位集資房）。 在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產走旺的主因。供需兩旺的發展態勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產呈現“價升量漲”的市場發展態勢，據有關專家預測，柳州房地產熱將持續35年左右。隨著房地產投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉房、安置房的商機應運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產商品房空置面積趨于下降。隨著南二環的建設，交通條件的改善，預計南二環沿線物業（如舊機場開發區一帶等）將會得到進一步的開發。面積約41平方公里。但“東區構想”的開發目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。三、項目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業的有機整合，即保證開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作。8. 結合城市規劃的有利因素，充分發揮項目地理優勢，結合步行街的優勢，打造項目品牌。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商廈標志性的旗幟。總 結：通過分析大型商廈、專業市場和小區商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。 城中區商業物業競爭格局依托傳統商業地位，城中區成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區域，商業檔次及品味較高，而且各個商業物業相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業中心。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業中心區，各在售項目都以該商業中心區為導向，同時中心商業圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現在一定程度上會加強該區域商業的獨特地位。商業活動已在城區形成多個區域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業區域的繁榮。從市場現狀來看，柳州商用物業市場還面臨著以下的現實問題。隨著市場的成熟，發展商就意識到要通過提高商鋪的商業利用價值，合理規劃商鋪間隔布局和提高物業管理和商業管理等手段，來達到理想的價位和提高產品的競爭力。其中，%；，%； 近年來，柳州市圍繞“建設大市場、發展大商貿、搞活大流通”的發展目標，進一步深化商貿流通體制改革，大力發展非公經濟，積極推行連鎖經營、物流配送等現代流通業態和先進營銷方式，有力地推進了商貿流通業的發展，市內商業中心區逐年擴大，市場經營規模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規范化、專業化、集約化方向發展。受調資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的影響，居民收入增長加快：在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質量的進一步提高提供了保障。城中區在柳州具有無可代替的商業吸引力。對于占一半多比例的“隨機型購物”，通過銷售現場的布置、商品的陳列方式以及商業環境的營造，激發消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當重要的作用。大部分經營者對目前的經營狀況認為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。租金范圍：一般在180—300元/平米。路段環境：該街段除延續柳州城中區的商業特點（以經營服飾為主）外，與文化、體育、藝術相關的產品較多。經營方式：散鋪經營，以收租為主 月租金：樓層月租金首層柜臺10001300元/米/月二層基本價：25003000元/間/月610 m2：4001400元/間/月、1018 m2：15002500元/間/月19 m2以上：3000元/間/月三層基本價：15001800元/間/月1018 m2：60元/ m2/月物業管理費：5元/平方米/月空置率：0現場人流： 時 間（am）10點（pm）16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘綜合評價：該商場地處商業中心，周邊商業氣氛濃厚，該項目建于99年4月8日，現商場內的布置比較陳舊，購物環境及檔次偏低，業主經營以低檔商品為主，由于商場內沒有統一的規劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當一部分具中檔消費水平的消費者未被吸引過來，針對的客戶群多為2030歲的女性消費者。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業購物區”范圍的本項目具備先天的地段優勢和配套優勢。規劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。投資者的最終目標都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。最基本要有足夠的停車場、優質品牌電梯、中央空調、精美裝修等。三、項目現狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項目相距百米之內。曙光路被規劃為一條傳統商業步行街，以南洋式騎樓再現柳州歷史文化的局部。本項目若以“Shopping Mall”作為經營定位，將立足于柳州商業中心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準的標志性、大型購物中心。將電子商務平臺的建設作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。優勢應用：——城中區的房產開發項目是柳州的“高價區”，其商業地位占據柳州的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。⑷人氣優勢五星商圈是柳州市民消費的集中區，本項目位于五星商圈最繁華的商業街上，為本項目帶來大量的人流、人氣。小結項目的這些優勢，再結合個性化生活的商業樓盤規劃營造，以形成本項目極強的賣點。東段零星分布一些商場，并有新項目正在開發，商業氣氛稍強，但整體商業氣氛不濃。應對措施：——在規劃設計階段注重“商業與文娛”兩大主題的結合，在商場功能定位部分應有效區分。強調中心區的城市生活和旅游核心區的地位，會給“大型購物區”帶來更多的客源和商機。本項目地處柳州五星的商業旺地，會倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導致的商住新需求將持續一定時間（如建筑周期等），對本項目而言是利好因素。在項目推廣階段，政府對大商家傾斜的優惠政策將不利于本項目的招商。在進行本項目競爭對手分析的研討中，我司需要闡述的是關于本項目競爭對手分析需要考量的“四大”要素： ⑴區位差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環境差異、人流量差異、商業氛圍差異、消費人口差異、消費力差異等。時代廣場3萬㎡B五月陽光購物廣場㎡B鴻府㎡C淘園世家㎡C新佳華大廈㎡C匯鑫源商城㎡C康城商鋪㎡C歐雅城市廣場㎡C就規模而言，本項目屬于適中；相對來說，所承擔