深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 36500 10 9 公用天線 36500 4 15 10 電梯 31100 150 467 Ⅲ 合計 4888（取整） ④其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 35 圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發費三者之和的 %計， （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑤管理費：包括開發工程的各項間接費 用及公司管理部門管理的各種費用。根據《 G093023 土地使用權轉讓合同書》，該宗地地價款為 1500萬元。 2．方案評估意見： 評估認為該項目具備周邊自然景觀、低容積率及發展商實力雄厚 等開發優勢，應該充分發揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，走產品差異化路線。針對本項目的現有資源及產品定位，對本項目較為認可的未來主流客戶為在本區域長期居住的客家人、當地農民為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質量，對該片區有感情，以二次置業者居多；本地生意人可用本項目作為投資置業，或度假使用，有一定的需求；而對于當地公務員及銀行證券、學校、醫院等單位的中等收入人士需求中高檔次的向往健康、幽靜、安全的郊區生活，一般多是屬于多次置業者；企 業中高層管理人員及專業技術人員則對小區要求比較高，想擁有高質量的生活希望一次置業到位。 3．項目評價： 本項目規模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產品較多，客戶認知度低， `然而本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發展商實力雄厚，開發經驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發優勢，關鍵是利用和 發揮這些優勢，同時轉換劣勢，規避威脅，打造一個“ 高尚健康的休閑度假風情生活社區 ”是較為樂觀的。項目地塊上有雜草和堆土，尚未推平，目前正在進行“三通一平”，緊靠規劃中的市政路，交通網絡目前尚不完善，由植物園路與深惠大道、龍城大道等主要交通要道相連，目前尚無公交路線通過項目所在地，交通條件需要改善。目前市場上的銷售均價為 4500 元 /㎡。據了解目前第二期的發售量已經完成 80%左 右，銷售均價為 3400 元 /㎡左右。 ② 龍崗中心城消費群體購買力比較強的包括當地政府官員、高級公務員、銀行證券人士私營的企 業主、本地農民，他們多為本地常住人口，以二次置業行為或多次置業行為居多，其次為機關單位工作人員、工廠中低管理者、技術專業人員以及小生意人。 ⑤ 高檔樓盤客戶來源較廣泛，可以吸引周邊城鎮及企業消費者；中 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 23 低檔樓盤僅能吸引當地消費者。 （ 4）宏觀市場與本項目發展借鑒： 深圳是一個新興的現代化城市，歷史文化的缺失是一個較大的遺憾，而龍崗這個山清水秀的地方，曾經是客家人遷徙、繁衍的地方，它培育出了令世人矚目的客家名居為代表的客家文化，是深圳地域傳統文化的精華其文化龍崗的定位，突出龍文化、廣場文化的特色，將龍崗區的城市形象定位提升到一個較高 的層次，體現了地域文化的獨特性。其中公務員約一萬七千余人，約八千人在中心城辦公或居住，其余分散在橫崗、布吉等區域，國有企業平均月薪為 1000 元、事業單位為 2500 元、機關單位為 2200 元。由此可見，中心城住宅物業總體以 80 ㎡ 100 ㎡的二房、三房、四房等中等偏大戶型所占比例最高，達 %，超過總抽樣的半數。在一個片區中，擁有如此多的大規模樓盤在深圳恐怕是極為少見的。 2021 年至 2021 年上半年，龍崗的商鋪投放活躍， 大大超過了往年的投放量。龍崗中心城有“現代化花園式衛星城”之美譽，首期 平方公里開發區基礎設施累計投資近 26 億元，房地產開發面積超過150 萬平方米。 91 個項目中有 70個是 2021年以后引進的，協議投資總額和注冊資本分別是前幾年 。與 2021 年全年住宅銷售均價 5533 元／ 平方米相比 ,今年上半年的住宅銷售均價略有上升，每平方米上升了 26 元，增幅為 ％。今年上半年全市商品房共有 120 個項目獲得預售許可證。 在《通知》中有“支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼 并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 10 團”的內容，另外在整頓市場秩序上“對空置最大的房地產開發企 業，要限制其參加土地拍賣和新項目申報”，在加強信貸管理上“對符合條件的房地產開發企業和項目，要繼續加大信貸支持力度”。 二．項目投資環境和市場研究 1． 市場宏觀背景 （ 1）全國投資環境： 2021 年８月，國務院下發了被業界簡稱為１８號文的《關于房地產市場持續健康發展的通知》，其中對房地產業“支柱產業”地位 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 9 的確定尤其引人注目。 ③本評估根據《深圳市規 劃與國土資源局規劃設計要點審批表》認定本項目建設工程符合城市規劃要求。公司內設 6 部2 室， 各類專業技術人員齊備，下屬全資子公司深圳市錦峰物業經營管理有限公司為深圳市甲級物業管理公司。該公司在完成舊村改造任務的同時，積極開展主營業務，不斷開拓發展空間，現已形成了從土地開發、建設、樓盤租售、物業管理“一條龍”的房地產綜合開發體系。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 7 ②本評估根據《房地產證》（深房地字第 600008107 號）確 認深圳市錦峰實業發展有限公司 通過協議方式于 2021 年 12月獲得位于龍崗鎮南聯龍溪村的一塊宗地，宗地編號為 G093023，土地面積為 25000平方米，土地用途為住宅用地，土地使用年限為 70 年（ 19950619至 20650618 止）。 （ 4） 項目綜合評價結論： 本項目規模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產品較多，客戶認知度低， `然而本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發展商實力雄厚，開發經驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發優勢，關鍵是利用和發揮這些優勢，同時轉換劣勢，規避 威脅，打造一個“ 高尚健康的休閑度假風情生活社區 ”是較為樂觀的。實現房地產市場持續健康發展，對于全面 建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義”。從區域來看，南山區預售面 積量最大，為129 萬平方米，占上半年預售面積的 32％。今年 上半年共銷售 43082 套，銷售成交均價為 元／平方米，在整個商品房的銷售均價中，商鋪的銷售均價最高，為 12439 元／平 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 15 方米，倉庫最低，僅為 3003 元／平方米，而住宅銷售均價處于中間水平，為 5559元／平方米。 91 個項目中已正式投產的 37 個，在建的24 個。龍崗中心城規劃面積 32 平 方公里，規劃人口 25－30 萬人。龍崗中心城的商業格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區商鋪躍升至功能齊全的區域市場商圈。如紫薇花園占地 21 萬 ㎡ ，總建 筑面積 30 萬 ㎡ ；城市花園占地 10 萬 ㎡ ，總建筑面積 19 萬 ㎡ ；愛地 花園建筑面積 萬 ㎡ ；盛龍花園占地 ㎡ ，總建筑面積達 50多萬 ㎡ ；新龍崗花園占地 萬 ㎡ ，總建筑面積 萬 ㎡ ；東 都花園占地也達 10 萬 ㎡ ，建筑面積在 20 萬㎡以上。從戶型面積來看，以 100 ㎡ 140 ㎡的三房、四房所占比例較高，總共約占 %； 80 ㎡ 100 ㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。如圖： 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 20 計劃購房面積%%%%% %90 1 00 平方米110130平方米70 9 0平 方米15 0平 方米130150平方米70 平方米 目標客戶方面：據統計 局人士估算，中心城現有各類居住人口約104 萬人，主要為政府公務員、學校、醫院、銀行證券、當地居民、各類工廠企業從業人員、外來商販等。而戶型面積以 120160 平方米為主的中高檔現代時尚簡約風格樓盤卻是中心城的“市場缺口”。 ④ 龍崗樓盤目前外銷量極小，不足 5%，主要還是靠當地及周邊附近客戶。 （ 3）需求分析： ① 按去年約 3500 余套的需求量，龍崗在建項目中的 20210 余套房全部售完需 6 年左右時間。計劃分五期開發，目前已開發至第二期。小區戶型設計獨特，主力戶型為 3 房 2 廳，綠化率 50%，實用率較高。地塊除旁邊有一約10 米高禿山外，地表無任何建筑物，周圍有部分地塊也處于開發啟動階段，周邊配套不全，居住氛圍不濃，客戶認知度低，在地理位置、建設規模、市場影響力等方面與龍崗中心城的高檔產品有一定的差距，因此給本項目的規劃帶來一定的限制。 市場競爭難以避免，只有加強區域產品設計創新，用產品塑造差異，用總價沖擊市場，提升建筑品質，加強社區環境，增加項目附加值，引導消費市 場。隨著二線關及龍崗中心城第二通道 的開通，龍崗對外交通的有效緩解，加上項目本身擁有豐富的自然景觀資 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 30 源等優勢，該項目的目前客戶應該是比較廣泛，其中不泛許多外銷置業者。我們建議本項目將采用專業化、市場化的全外銷營銷策略方式，短快銷售，低價入市，結合現代創新的銷售方式，以主力目標消費群體為主要營銷對象，主打休閑度假環境、低價、郊區化健康住所和升值等訴求賣點，向龍崗中心城及周邊市場全力推廣。 （ 2）．項目投資概算 ①土地費用：包括土地使用權出讓金、土地開發費、城市建設配套費。 據企業介紹，本項目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業 1000 平方米、管理及文體活動用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。 該 項目總投資 7534 萬元，其資金來源為：自有資金 3447 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預售回籠款 2087 萬元。則本項目可銷售多層住宅面積為2700 平方米，可銷售小高層住宅面積為 30000 平方米，可銷售商業面積為 2100 平方米。 7534100%=% 稅后成本利潤率： 899247。 5）政府政策風險：這與國家政策緊密相關，尤其是國家對房地產業的宏觀調控影響。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 41 九．可行性研究結論與建議 1．擬建方案的結論性意見： 結合本項目的優勢和劣勢及龍崗的房地產市場特點，因此本項目擬定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風情社區” ，依托當地的客家文化，以自身的自然景觀環境資源、中檔的價位、中高檔的規劃設計、完善 的住宅社區形象進入市場，通過以上的層層分析，“錦龍名苑”的建設是符合市場的要求，能滿足廣大人民對改善居