豐臣地產常州商務樓建設項目可研報告(56頁)-地產可研-預覽頁

　

【正文】 業廣場” ，也是 常州 新北區建設中的重總經理 行政管理部 開發部 財務部 工程管理部 本 資料來自 要組成部分 。 出讓 合同出讓總 面積原為 平方米 ，2020 年 1 月 8 日， 常州豐臣房地產開發有限公司 與 常州柏泰置業有限公司 達成轉讓協議，把其中 平方米 土地 轉讓 給常州柏泰置業有限公司 （地塊北側）， 常州豐臣房地產開發有限公司 剩下 平方米 ， 詳見 附件《 國 用（ 2020）第變 0256352號》、《 國 用（ 2020）第變 025634號 》 國 有土地 使用 證 。 建設規模 見下表： 序號 名稱 單位 建筑面積 備注 1 地上總建筑面積 ㎡ 11031 商業、辦公 2 地下總建筑面積 ㎡ 4538 3 合計 ㎡ 15569 停車車位 序號 名稱 單位 數量 合計 地上停車 地下停車 1 本項目機動車位 個 21 69 90 2 本項目非機動車位 個 87 484 571 項目總投資： 3326萬元 其中 :建安費用 2674 萬元 土地出讓金 及契稅 147 萬元 其他費用 555萬元 預備費 97 萬元 1資金來源：建設單 位自籌解決 籌措方案： 本 資料來自 1）自有資金，用于 出讓金及契稅 及部分工程費用 2）銀行貸款 3）預售款 （按國家對商品房銷售管理的有關規定，商品 房在達到預售條件后可以預售，預售款可以用于支付部分施工款及還貸 ）。 江蘇省企業投資項目核準暫行辦法。 豐臣麗晶商務樓開發項目 土地出讓條件。 本 資料來自 第四章 發展規劃、產業政策、行業準入分 析 、產業政策、行業準入分析 發展規劃 主城區空間發展方向、結構與組團 根據常州市總體規劃，常州市主城區空間發展方向為“拓展南北，提升中心”。 高新組團 ： 西起德勝河，東至青洋路，北起滬寧高速 公路，南至城北干道和新機場路。 ● 建設單位要嚴格執行發布的建設標準。房地產業產業鏈很長，與上下游的關聯眾多。 江蘇豐臣地產集團有限公司 ，開發資質為 暫定 貳級 。 所以，符合房地產行業準入條件 。根據用地規劃，該地塊為 商辦 用地。 本項目 委托有相應資質的咨詢、設計部門出具“項目申請報告”及“ 工程圖紙 設計”。 本項目為凈地出讓，沒有拆遷。～ 32。 擬建項目建設地點在 常州市 高新 組團北部， 通江大道 東側。 常州境內河道縱橫交織，湖塘星羅棋布。預計 全市實現地區生產總值（ GDP） 1880 億元，按可比價格計算增長 %。城鄉居民收入持續增長，預計 2020年城鎮居民人均可支配收入 19100元，農民人均純收入 8960元，分別比 2020年增長了 %、 %；居民人民幣儲蓄存款余額 1092億元，增長了 ；社會消費品零售總額 606 億元，增長了 倍，增速居全省前列。境內建有長江萬噸級通用碼頭和石化碼頭，長江常州港為國家一類開放口岸；常州民航機場，航線通達國內北京、廣州、廈門、成都、西 安等 20 多個大中城市；京滬鐵路、滬寧高速公路和京杭大運河穿境而過。道路寬度如下： 道路名稱 寬度 (m) 通江中路 24 湘江路 12 給排水 從通江中 路市政給水網上引兩根 DN250 給水管入基地 。弱電地下敷設到 位。 西臨通江中 路 ，交通方便。人車分流 。 出入口位于湘江路，共 2 個，一個服務于本項目，另一個服務于快捷假日酒店。 （ 2） 建筑物抗震設防類別為丙類。 主要結構材料 混凝土： C3 C30 鋼筋：梁柱墻縱筋采用 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2 梁柱墻箍筋采用 HRB235 級鋼筋， fy=210N／ mm2 或 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2： 現澆樓板筋采用 HRB400 級鋼筋， fy=360N／ mm2。 排水設計： 室內生活污水采用雙管排水系統，室內生活污水用管道收集后，排出室內接至檢查井，由污水處理廠處理排放。為保證消防安 全可靠，在地下室設置了 消防水池 ，供室內消火栓自動噴淋滅火時用。 本項目建設期 16個月。 名稱 面積（ m2） 商業 辦公 地下室 4538 合計 15569 工程費用估算，具體見下表： 工程名稱 單價 （元 /㎡ ） 工程量 （萬 ㎡ ） 估算費用 (萬元 ) 備注 零星工程 10 11 以地上建筑面積 其中 商業 、辦公 1000 1103 地下室 1800 817 水電安裝 60 93 綠化工程 20 22 后三通 接水 300 467 接電 道路管網 合計 2513 本 資料來自 設備費用 主要設備費用 序 號 設備名稱 單價 設備量 投資估算 備注 單位 數量 1 電梯（ 辦公 梯） 35 萬元 /臺 臺 4 140 8 合計 140 安裝費用 安裝費用按設備費用的 15%計。 本 資料來自 第八章 資源利用與能源耗用分析 資源是指維持生命和生活所必需和經常利用的物質，包括空氣、水、陸地、森林、礦產、能源等。 土地即地球陸地的表面部分，它是人類生活和生產的主要空間場所。 目前，我國經濟的快速增長在很大程度上是靠消耗大量資源實現的。因此，我國是一個典型的人多地少、人均資源緊缺的國家。同期土地整理復墾開發補充耕地 萬公頃（ 萬畝），超過建設占用耕地 %。 根據《常州年鑒》， 至 2020 年末，全市土地總面積 4375 平方公里，耕地面積 20 萬公頃，陸地面積 萬公頃，水域面積 公頃。據統計，在房屋工 本 資料來自 程中建筑物成本的三分之二屬于材料費。建筑的不可持續發展很大程度上是因為建筑材料在生產和使用過程中的高能耗、嚴重的資源消耗和環境污染。建材工業每年利用的各類固體廢棄物數量在 4 億噸左右，約占全國工業部門固體廢棄物利用總量的80%。可以說，我國的建材工業是以資源和能源的過度消耗和環境的嚴重污染為代價的。中國標準化協會公布的一份調查指出，室內環境污染程度高于室外 510 倍，近 70%的疾病與室內空氣污染有關。在 400多億平方米的既有建筑中，城市建筑總面積約為 138 億平方米左右，普遍存在著圍護結構保溫隔熱性和氣密性差、供熱空調系統效率低下等問題，節能潛力巨大。 近年來能源消費急劇增長，供需矛盾日益突出，已經成為中 國經濟社會持續發展的最大制約，直接威脅國家經濟安全。近年來單位國內生產總值能耗不降反升，單位ＧＤＰ能耗數倍于發達國家，按 2020年價格計算， 2020 年至 2020 年分別為 、 、 噸標準煤／萬元， 2020 年與 2020 年持平，今年上半年同比上升 %。建設部已把能耗標準作為一個強 本 資料來自 制性門檻，推行到建筑的各個環節。我國已經編制的居住建筑與公共建筑節能設計標準，都是在原有能耗基礎上，通過改善建筑圍護結構保溫隔熱性能，以及提高設備和系統能源利用效率，做到節能 50%。 節能設計依據 《建筑照明設計標準》【 GB500342020】 《公共建筑節能設計標準》【 GB 501892020】 《建筑采光設計標準》 【 GB/T50033】 《建筑節能工程施工質量驗收規范》 【 GB 504112020】 節能設計要求 我國幅員遼闊、地形復雜、由于地理緯度、地勢和地理條件的不同，各地區氣候差異懸殊，根據氣候特點，我國分為五個建筑熱工分 本 資料來自 區：嚴寒地區、寒冷地區、夏熱冬冷地區、夏熱冬暖地區、溫和地區。 K)，外墻平均 K 值降為 1． 1W／ (m2 K)，在目前情況下對整個地區都是比較適合。) 耗電量指標 qER(W/M178。建筑的體型系數宜控制在 。 K/W) ρ 〈 D 3 ≤ 3 R 當體型系數超過 時，屋面傳熱阻值 R除符合上表外。 墻體傳熱阻值 R(M178。 K/W，當體型系數超過 時，南墻、東西墻的傳熱系數按北墻采用。 K/W。 樓梯間 ：本項目的樓梯間宜采用封閉式，封閉式樓梯間外墻應設 本 資料來自 置保溫層，與，封閉式樓梯間相鄰的隔墻，當建筑為 16 層時，其傳熱阻應為北墻的 60%；當建筑為 730 層時，其傳熱阻應為北墻的 60%；與非封閉式樓梯間相鄰的隔墻，按外墻設計。建筑節能的施工必須認真執行 《建筑節能工程施工質量驗收規范》 【 GB 504112020】，并符合以下強制性條文的要求： 第一條：單位工程竣工驗收應在建筑節能分部工程驗收合格后進行。 第四條：墻體節能工程使用的保溫隔熱材料，其導熱系數、密度、抗壓強度、燃燒性能應符合設計要求。保溫板材與基層的粘結強度應做現場拉拔試驗。后置錨固件應進行錨固力現場拉拔試驗。 第八條：建筑外窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點、玻璃遮陽系數和可見光透射比應符合設計要求。節能保溫材料不宜在雨雪天氣中露天施工。 第十二條：采暖系統的安裝應符合下列規定： 采暖系統的制式，應符合設計要求； 散熱設備、閥門、過濾器、溫度計及儀表應按設計要求安裝齊全，不得隨意增減和更換； 室內溫度調控裝置、熱計量裝置、水力平衡裝置以及熱力入口裝置的安裝位置和方向應符合設計要求，并便于觀察、操作和調試； 溫度調控裝置和熱計量裝置安裝后，采暖系統應能實現設計要求的分室（區）溫度調控、分棟熱計量和分戶 或分室（區）熱量分攤的功能。 檢查數量：全數檢查。單機試運轉和調試結果應符合設計要求；系統的總風量與設計風量的允許偏差不應大于 10%，風口的風量與設計風量的允許偏差不應大于 15%。 檢驗方法：觀察檢查。當聯合試運轉及調試不在制冷期或采暖期時，應先對表 中序號 6四個項目進行檢測，并在第一個制冷期或采暖期內，帶冷 (熱 )源補做序號 4 兩個項目的檢測。每芯導體電阻 本 資料來自 值應符合表 。 檢驗方法：在中央工作站使用檢測系統軟件，或采用在直接數字控制器或通風與空調系統自帶控制器上改變參數設定值和輸入參數值，檢測控制系統 的投入情況及控制功能；在工作站或現 場模擬故障，檢測故障監視、 記錄和報警功能。在辦公建筑設計中，我們常選用后一種保溫方法。目前用得較多的是倒置式的保溫屋面，效果較好，但保溫材料最好選用防水性能好的擠塑型泡沫塑料板或者采用現場發泡的聚氨酯 本 資料來自 保溫屋面做法，以及其他的保溫材料做法。 采用高性能的節能窗和新型幕墻 在辦公建筑圍護結構中，窗的朝向和面積對空調降溫采暖能耗的影響很大。測試表明：在辦 公建筑中，外窗和幕墻占房間總耗熱的 30％左右。在辦公建筑中另一種節能窗是經斷熱處理后的鋁合金窗框，其保溫性能比材料斷熱前可提高 30%～ 50%。由于玻璃的保溫性能遠比不上保溫外墻體，其冬季熱損失將是外墻體的幾倍。現在，很多辦公建筑幕墻的保溫隔熱處理是通過采用雙層通風幕墻或在幕墻外安裝遮陽設施來解決的。 2020 年 ，常州市環境保護工作在市委市政府的高度重視和正確領導下，堅持落實科學發展觀、可持續發展戰略和環保優先指導方針，加快建設生態市和環境友好型社會，以改善環境質量、保障群眾身體健康和維護環境安全為中心，積極服務于“兩個率先”，認真開展小康社會環境質量綜合達標工作，大力推進城市環境綜合整治，全面建成全國生態示范區，啟動 本 資料來自 國家 生態市建設，通過實施“清水工程”、“藍天工程”和“有污染搬遷工程”等重點工作，城市環保工作取得了明顯成效。 環境保護措施 基地外環境總體上對本項目的影響較小。揚塵受風速大小影響 ,因此 ,禁止在大風天氣下 進行施工和減少建筑材料的露天堆放。建議多用商品（濕）水泥和水泥預制品，盡量少用干水泥。如有特殊情況，需夜間施工的，在不影響周圍居民正常生活、學習的前提下，必須到當地環境保護行政主管部門辦理夜間施工許可證及相關手續。 措施：污水的排放參見《污水綜合排放標準》（ GB89781996）等有關規定。嚴禁隨意焚燒、堆放、丟棄或向河道傾倒，同時建筑垃圾在運輸過程中加以覆蓋，防止沿途撒落。在實施本項目時注意實施以下安全措施： 施工人員必須嚴格按照操作規程和要求，在施工現場身穿工作服，頭