深圳市民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案(52頁(yè))-物業(yè)管理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3部 18000 保險(xiǎn)柜 1個(gè) 500 電話 3部 2020 傳真機(jī) 1部 2500 照像機(jī) 1部 2500 社區(qū)文化 公司統(tǒng)一購(gòu)置 廚房裝備用具 1套 6000 員工服裝 94套 20200 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1批 5000 資料柜 6個(gè) 3000 沙發(fā) 、 茶幾 4套 2400 C、維 修工具 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1部 2020 元 沖擊鉆 1部 1200 元 切割機(jī) 1部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 22 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機(jī) 1臺(tái) 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機(jī) 1臺(tái) 7000 元 打蠟機(jī) 18000 元 垃圾箱 80個(gè) 4000 元 手拉車 2輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機(jī) 2臺(tái) 24000 元 綠籬修剪機(jī) 1臺(tái) 2020 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2020元 垃圾周轉(zhuǎn)車 4臺(tái) 3200 元 噴霧器 2臺(tái) 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 E、治安 、 交通 、 消防管理裝備 無(wú)線對(duì)講機(jī) 10 部 20200 元 警示牌 30 個(gè) 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 23 防毒面具 10 套 2020 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓(xùn)練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃 正常期的管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 一 房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃； 2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù) 物業(yè)交付使用之日起 二 機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng) 1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理； 2． 設(shè)備的運(yùn)行管理； 3． 設(shè)備的維修管理； 4． 設(shè)備能源和安全管理。 物業(yè)交付使用之日起 三 安全事務(wù)管理 1． 治安管理； 2． 交通車輛管理； 3． 消防管理。 物業(yè)交付使用之日起 四 智能化設(shè)施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護(hù)； 3． 系統(tǒng)完善。 物業(yè)交付使用之日起 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。 物業(yè)交付使用之日 起 六 財(cái)務(wù)管理 1． 財(cái)務(wù)帳務(wù) 2． 費(fèi)用收取。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動(dòng)開(kāi)展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動(dòng)； 3． 提供大廈服務(wù)。 物業(yè)交付使用之日起 八 服務(wù)及完善配套 物業(yè)交付使用之日起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 24 驗(yàn)收與接管程序 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)單位 、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利 用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過(guò)且過(guò)，避免公司今后遭受損失。 制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書(shū) 成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小組 制 訂 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn) 接 管 移 交 手 續(xù) 書(shū) 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現(xiàn) 場(chǎng) 逐 項(xiàng) 檢 查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改 鑒 定 移 交 書(shū) 面 手 續(xù)， 做 好 遺 留 工 程 備 案 簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 25 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長(zhǎng)審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前 15 天 制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書(shū)。 資料的接管驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。驗(yàn)收技術(shù)小組 會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收 1. 物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 2. 驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 3. 在預(yù)驗(yàn)中查出不合格項(xiàng)目，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。 4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對(duì)不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書(shū)面意見(jiàn)，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 26 物業(yè)的驗(yàn)收 1. 在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表之遺留問(wèn)題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問(wèn)題中記錄結(jié)果。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。 2. 樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。 3. 在實(shí)物驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書(shū)面《遺留問(wèn)題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。 4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過(guò)程。 各崗位移交最高時(shí)限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。至此，物業(yè)接收過(guò)程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 27 1. 驗(yàn)收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收 后的情況，填寫(xiě)《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。 2) 驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)單項(xiàng)《工程驗(yàn)收交接記錄》，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈交公司總經(jīng)理。 3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。 4)物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組填寫(xiě)《竣工資料和驗(yàn)收記錄表》，匯總驗(yàn)收的各種資料、報(bào)告。 5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。 第四部分 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 28 一、管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則： A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取； B、 按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收取； C、 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 1） 管理服務(wù)費(fèi) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫(xiě)字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、寫(xiě)字樓按人民幣 元 /平方米月收取 ,以后經(jīng)雙方協(xié)商可做適當(dāng)調(diào)整 .管理費(fèi)方面可以根據(jù)發(fā)展商提供的條件，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。 2） 車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費(fèi)。 4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。 二、 增收節(jié)支措施 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 29 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù) 項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員、提高工作效率。 抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。 三、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 依據(jù) 1） 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算； 2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來(lái)水公 司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 31 管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算式 測(cè)算結(jié)果 占總費(fèi)用比例(%) 備注 一 人工費(fèi) 本項(xiàng)目定崗定編配置人員 25人，管理處 5 人（正、副經(jīng)理各 1 人、管理員 1人、財(cái)務(wù) 2人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經(jīng)理（港職） 1人 5000元 /月 助理經(jīng)理 1人 3500元 /月 管理員 1人 3000元 /月 會(huì)計(jì) 1人 3000元 /月 出納 1人 2020元 /月 工程技術(shù)人員 3人 2500元 /月 /人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員