(doc)-深圳天安物業管理公司永潤大廈物業管理方案(91頁)-物業管理(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 立之前，深圳永潤科技實業有限公司通過預訂程序選聘物業管理人，并與之簽訂物業管理合同。 （二）若由天安物業管理，我們將設立永潤大廈管理處，全面負責大廈物業管理工作。 （三）在永潤大廈交付使用且入駐率達到 50％以上時 ,召開產權人代表大會 ,選舉成立永潤大廈業主委員會 ,由大廈的產權人及使用人共同參與管理。業委會根據法律賦予的權力，對管理上的各項事務進行監督、協調和指導； （四）管理處將在公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展 各類社會公共關系，以確保管理目標的實現。 第二章 各類人員配備計劃和素質要求 提要： 人員配備注重員工的可塑性和可持續發展性； 樹立“管理者就是培訓者”的觀念； 一、管理人員素質要求 崗位設置 崗位要求 配置人數 管理處經理 大學本科以上學歷，在天安物業從事物業管理工作三年以上，現任經理職務，具有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內審員資格，持有建設部物業管理經理上崗證。 1人 管理處 經理助理 大學本科以上學歷，在天安物 業從事物業管理工作兩年以上，具有豐富的理論知識和實踐經驗，并具有很強的溝通協調處理能力，具內審員資格。 1人 物業主管（兼管設備部） 大學專科以上學歷，機電設備專業，具有工程師職稱，在天安物業從事本專業工作三年以上，并具有物業管理知識，熟悉ISO9001 質量管理體系。 1人 行政、財務主管 大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經驗，在天安物業從事專業工作兩年以上，并具有較強的溝通協調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 客戶助理 大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協調處理能力 ，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 1人 物業管理員 大專學歷，建筑或工民建專業，持有物業管理上崗證，具有物業管理經驗，熟悉 ISO9001質量管理體系。 1人 收銀員 高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。 1人 素質描述： 職務 (崗位 ) 性別 要求 年齡 要求 文化程 度要求 工作技能及工作經驗要求 備注 保安員 男性 2026歲 高 中 ，黨員優先； ，五官端正； 車管員 男性 高 中 ，體重 65公斤以上； ； 。 消防值班員 男性 35歲以下 高 中 B. 相關工作經驗三年以上； 。 保安班長 男性 30歲以下 大 專 三年以上保安管理工作經驗 保潔班長 不限 男性： 40歲以下 高 中 ，女性 ； 保潔員 不限 女性： 35歲以下 初 中 ，動作麻利 。 設備班長 男性 40歲以下 大專以上 B. 具有一年以上物業管理經驗及三年以上的工作經驗 中級以上的相關技能等級資格 會所人員 不限 35歲以下 高中 165CM 以上； 驗； 綠化工 男性 30歲以下 高中 專業工作經驗三年以上 備注：作業人員必須同時具備以下條件： ，無傳染病，無不良嗜好； ； (身份證、計劃生育證及勞務用工證 )，有相關的學歷證明或技術資格證明； ； ，可適當放寬其他條件。 二、管理服務人員配備 在人員的配 備和選拔上，我們始終堅持如下原則： 淡薄智商，看中毅力、努力和魄力； 摒棄庸才，不容惰性、傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續發展性。 根據永潤大廈的規劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往物業管理的經驗，擬在永潤大廈管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務人員 3 人，待大廈入伙以后再對銷售中心配備的服務人員進行調整；在大廈管理進入正常期時，配備各類管理服務人員 38 人（含保安、保潔和園藝等）。 第三章 基層人員的培訓與全體員工的考核 一．永潤大廈管理處的培訓 系統模式 永潤大廈管理處培訓持續改進系統： 服務 現代化的物業管理對從業人員的素質提出了越來越高的要求，為保證整體運作能夠 公司要求 顧客 培訓設計并實施（ D） 有針對性的進行諸如：禮儀形象、專業技能、與顧客溝通技巧等方面的培訓 培訓目的（ P） 確定目的、范圍及策略 稽查、測評、適應市 場 新 變 化 等 （ C） （ C） 優化培訓流程（ A）重設計、實施 員工需求 有充分的人員保障，需建立一套科學的人力資源管理體系，其中員工的培訓至關重要。特別是對人員培訓系統的設計 上要做到培訓目標明確、培訓方式靈活、培訓課程設置針對性強、培訓考核機制科學的動態培訓模式，即 PDCA（ PLAY、 DO、 CHECK、 ACTION），以下是永潤大廈物業管理處的培訓持續改進系統圖，此系統實現了隨培訓需求變化而不斷調整改進培訓： 二． 永潤大廈管理處培訓計劃 根據從業基本常識和崗位應具備的專業知識，有步驟、有目標地制定培訓計劃。 （ 一）基本素質培訓內容主要包括 ： 物業管理基本知識，國際、國內物業管理狀況；物 業管理法律法規、公司規章制度；各工作崗位的崗位工作職責；安全、消防基本知識；電氣安全知識；計算機應用知識；ISO900 質量體系教育及實施要求； （ 二）專業知識培訓的內容主要有 ： 電工、空調、電梯等專業工種取證培訓；大廈電氣設備知識；電梯運行安全操作；設備安裝、裝修、裝飾工程預算；物管員崗位取證培訓；物管員崗位管理業務知識；清潔工相關知識；清潔工崗位技能；消防基本常識、滅火技能；會所經營管理知識；職業禮儀規范；保安員崗位技能。 三． 永潤大廈管理處的人員考核辦法 為鼓勵員工為管理處做出更大成績，預防和糾正 員工的違法失職行為，保證順利地達成管理目標，我們將逐步建立管理處經理對各部主管、主管對普通員工的逐級考核制度。通過將崗位的職責與要求進行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務升遷直接掛鉤。 第四章 資源配置情況 提要 : 物資裝備堅持經濟、實用、節儉的原則進行測算和配置； 永潤管理處前期開辦費人民幣總計 萬元。 為確保對永潤大廈實施物業管理的高起點和高水平 ,我們按照科學性和實用性的原則進行論證 ,制訂出永潤大廈管理處詳細的物資裝備計劃 (詳見附表 )。 一、 管理用房的配置面積和要求 1．管理用房 根據實際需要，擬需管理用房面積如下 : 序號 部 門 面積(M2) 位 置 序號 部 門 面積(M2) 位 置 1 行政財務部 20 2 綜合事務辦公室 20 3 客戶服務中心 5 4 倉 庫 15 5 會議室 20 6 經理辦公室 10 備 注 管理用房擬安排 90 平方米 ２．員工生活用房面積共計 112 平方米 （ 1）員工食堂 30M2 （ 2）員工宿舍 82M2 經理、副經理按 8M2/人的標準配備 ,計 16M2 其他管理人員按 4M2/人的標準配備，計 16M2 作業人員按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我們將與發展商協商解決。 二、物資裝備計劃 : 附表 1：永潤大廈管理處行政辦公用品 名 稱 數 量 單價（均價） 合 計 備 注 辦公桌椅 8 套 會議桌椅 1 套 打印機 1 臺 復印機 1 臺 電腦設備 3 套 空調機（分體式、柜式） 2 套 傳真機 1 臺 保險柜 1 臺 照相機 1 臺 大廈文化活動用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標識牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機 1 臺 棉大衣 38 件 音響 1 套 大廈文化活動用 VCD 1 部 大廈文化活動用 電視機 2 部 2500． 00 大廈文化與宿舍用 入駐、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風扇 3 臺 衣柜 3 套 小 計 附表 2：永潤大廈管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數 量 單 價 合 計 備 注 75 型室內疏通機 1 臺 8KVA 型電焊機 1 臺 沖擊鉆 1 個 砂輪切割機 1 臺 手電鉆 1 個 臺鉗 1 臺 梯子 1 把 萬用表 2 臺 搖表 1 臺 潛水泵 1 臺 2 寸套絲機 1 臺 測試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺 高 /低壓沖水機 1 臺 清潔及澆花用膠管 600 米 機動噴霧器 1 臺 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機 1 臺 手推垃圾清運車 3 臺 手推式剪草機 1 部 綠籬修剪機 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價） 地毯清洗機 1 臺 1000 1000 小計 附表 3：永潤大廈管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數 量 單 價 合 計 備 注 無線對講系統 6 臺 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運便民服務車 2 輛 不可預見裝備費 小 計 總計： 207450 RMB 第五章 檔案資料管理 物業檔案是對前期開發成果的記錄和繼承，是當前實施物業工程維修、配套、改造必不可少的依據，是物業管理企業的基礎工作。永潤大廈物業管理檔案資料包括：基建項目竣工驗收資料、設備檔案、行政文書、財務、經營租賃、大廈管理、消防、治安、建筑及工程運行、維修技術等業務活動過程中形成的一切有價值的文字圖像資料。大廈的檔案資料管理要將這些資料按大廈工程建設 、業主 /租戶、日常管理三方面分類，運用天安物業自己開發的辦公系統進行管理。 一、 確定檔案管理制度 ，設置綜合檔案室，設置調度員負責收集、歸檔和管理； 二、檔案的收集和歸檔 1．歸檔的文件材料要求完整、系統、準確、真實；永潤大廈的相關文件材料的收集、 歸 檔需要得到前期開發商的大力支持。 2． 擴建工程、改造工程的竣工驗收及外購設備開箱驗收等，必須在文件資料的完整、準確、系統的情況下才能驗收； 3． 基建項目、改造工程的資料在竣工后一個月內歸檔； 三、檔案的保管 1．接收檔案必 須認真驗收，并辦理交接手續； 2． 檔案資料必須按順序分類規范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認真檢查修改、補充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴禁吸煙和使用明火； 四、永潤大廈的交接資料主要有： 大廈竣工建筑平面圖及相關文字資料 大廈道路竣工圖及資料 大廈給排水竣工資料 大廈電氣竣工資料