(doc)-深圳天安物業管理公司永潤大廈物業管理方案(91頁)-物業管理-資料下載頁

【導讀】佳管理目標的過程。它要求以新的管理思想、管理手段來科學管理物業，為業。主和使用人提供優質、高效、經濟、便捷的服務。為適應這一要求，深圳天安。科學的管理、優質的服務，續寫天安物業所管項目國優率100%的神話！為使管理服務工作更加貼近永潤大廈的“人”、“物”、“財”和“環境”，圳市中心區，交通便利，環境優雅，東臨公園，西面遠眺深圳高爾夫球場，北望深南大道，為辦公樓區域，另外還有會所、停車場和其它物業設施、設備等。大廈規模較大，配套設。公司或機構的理想辦公場所。永潤大廈業主或租戶主要為商貿企業或公司，人員素質高、要求高，永潤大廈的文化建設將有一個什么樣的設計理念，并如何能在物業管理。應充分尊重深圳這個新移民城市多元文化的特點；永潤大廈的業主和祖戶基本屬于高收入或高學歷階層，物業管理企業所。而我們的調研結果也顯示：永潤大廈大。致力于文化功能的提升，塑造符合現代文明的理想商務環境

　　

【正文】 事務。根據我公司及永潤大廈會所的實際情況，擬采取第二種模式，由大廈管理處負責管理。管理處對一些投入資財不多、人員較少以及免費服務的項目（包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網吧等），進行直接經營管理；對于一些占用人力多、投入大、風險較高的經營項目將主要通過對外承包、管理處負責監督的外包方式經營，化解經營風險。 會所組織架構圖： 職責關系說明： 管理處經理助理負責會所的整體規劃與經營，會所主管負責大廈會所的日常經營管理工作。 二、會所經營項目的設置 前幾年，由于一些發展商純粹以促銷為目的，盲目追求會所的豪華氣派、高檔次和服務項目的多而全，但消費者并不領會發展商的良苦用心，結果事與愿違，使得發展商及后來接管的物業公司背上了沉重的經濟包袱。經過幾年的房地產市場的起伏及物業管理行業的快速發展，我們認為會所應走經濟實用之路，不應片面追求豪華氣派，否則會適得其反。從我們了解的情況看來，會所的這種定位是很切合實際的，我們 對永潤大廈會所設計的項目有健身、棋牌、乒乓球、茶藝室、咖啡廳、閱覽室等，這些基本上是業主和其他顧客樂于接受的消費項目。根據我們調查的實際情況，同時為配合樓盤銷售，提出以下兩點建議： （一）在房屋銷售期間，提前將會所裝修好，供購房者參觀，使會所成為樓盤的賣點之一； （二）場所裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒適； 管理處經理助理 會所主管 1 人 會所服務員 3 人 三、會所的消費模式 一般而言，會所有其特定的服務對象，主要是服務好本大廈業主，原則上不對外開放。但如果僅僅局限于本大廈業主的消費將難以支撐會所的日常運作。為此，會 所將采取以下消費模式： 1．免費項目（如閱覽室等）及棋牌室只對本大廈業主開放； 2．其它收費服務項目（如健身、茶藝、咖啡廳等）可對外開放，但總體收費水平應不高于同類消費場所； 3．本大廈業主憑業主卡享有一定的優惠。 會所在國內的興起只有短短的幾年時間，目前天安物業正在經營的會所中，涵蓋了各種檔次和類型，積累了豐富的會所運作經驗。在永潤大廈的會所經營管理上，我們將堅持“業主至上”的服務理念，以市場需求為導向，適時調整經營策略，同時學習其它會所的一些成功經營管理經驗，我們將把永潤大廈會所 經營成同類會所中的成功之作。 第二章 便民服務及收費標準 以業主需 求為基礎，提供便利、經濟、優質的特色服務，是日常物業管理工作的一項主要內容。永潤大廈在規劃設計和服務定位上具有如下一些特點：大廈配套設施齊全，具有相對的獨立性；有一定規模，對大廈特色服務的需求（或潛在需求）較大；業主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要大廈管理處依據自身能力開發一些特色服務項目的同時，建立一個較為完整的社會化服務體系，借助社會專業化公司的力量，提供全方位、多層次的綜合性服務 ，方可保證顧客日常生活舒適、便利、不假外求。 一、服務思路 （一）提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋顧客商務、辦公活動的各個方面。同時根據顧客需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足顧客個性化要求的服務項目，不提供過剩的服務產品（如：代辦電話申請、代郵代購物品等）。 （二）注重統籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮顧客的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向顧客提供。 （三）與社會服務機構、專業公司攜手，在大廈內定點定員服務，通過社會力量，開展專業化的各類特約服務。 （四 ）服務人員以兼職為主，同時招聘周圍地區部分下崗人員及熱心公益、具有特長的大廈成員，統一管理，統一培訓。推行服務簽單，定期結算制度。 二、服務項目 無償服務 14 項： 類 別 項 目 內 容 代租汽車 商 代辦旅游手續 務 代訂車、船、飛機票 服 代寄代領郵件 務 代訂報刊、雜志 臨時代為保管小件物品 代聯系舉辦喜事慶典 禮儀服務 代聯系攝影、攝像 大廈內代購、代送鮮花、禮品 開設棋類活動場所 其它 邀請有關展覽和小型演出隊來大廈服務 義務宣傳安全用電常識，宣傳消防常識 介紹社會服務、保安、保潔等 辦公室裝修咨詢 2. 有償服務 45 項 類 別 編 號 服 務 內 容 參考價格 (未定 ) 01 安裝熱水器 50 元 /臺 電 02 安裝吊扇 30 元 /臺 03 安裝燈具 20 元 /套 器 04 安裝用電明線 元 /米 05 換電表 30 元 /個 維 06 換鎮流器 20 元 /個 07 拆換燈管 5 元 /次 修 08 拆換業主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 09 拆換業主插座線 20 元 /次 安 10 拆換業主照明線 (30 米內 ) 30 元 /次 11 拆換業主電源開關 10 元 /個 裝 12 調試多制式彩電 30 元 /臺 13 調試組合音響 30 元臺 14 調試收錄機、 VCD 機 15 元 /臺 類 別 編 號 服 務 內 容 參考價格 (未定 ) 15 貼瓷片 40 元 /m2 16 鋪普通地磚 40 元 /m2 17 貼墻紙 1 元 /m2 安 18 墻面刷新 2 元 /m2 19 安裝坐廁 150 元 /套 裝 20 安裝洗臉盆 50 元 /套 21 安裝防盜門 80 元 /個 維 22 換門鎖 20 元 /套 23 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個 修 24 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個 25 換門窗玻璃 20 元 /m2 26 木門維修 20 元 /人 .小時 清 27 清 潔地毯 3 元 /m2 28 清潔玻璃 5 元 /m2 潔 29 地板打蠟 4 元 /m2 服 30 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 務 31 疏通排污管 30 元 /次 32 其他清潔服務 20 元 /小時 .人 33 打掃衛生 15 元 /小時 “家 政” 34 送快餐 市價 35 上門收洗衣服（洗衣費另計） 2 元 /次 服務 36 辦公綠化、盆景造型 15 元 /小時 37 鐘點工 20 元 /小時 禮 儀 38 租售鮮花盆景 市價 服 務 39 代接代送客 面議 40 長途電話 市價 商 41 傳真 6 元 /張 務 42 打字 元 /字 服 43 復印 元 /張（ A4） 務 44 洗車 1020 元 /輛 45 電子郵件 10 元 /次 說明： 有償服務的價格，以深圳市物價局有關規定及永潤大廈周邊市場平均價格為依據，按“略低于市場平均價格”的原則 ,合理確定。 三、日常服務措施 為切實做好便民 服務工作，我們擬向業主提供十四項無償服務和四十五項有償服務，同時應顧客需要不斷推陳出新。根據實際情況的業務需要，我們還將推出以下服務： （一）設立健康服務中心。我們將聯系有關單位定期在大廈內設立臨時健康中心，為業主提供健康咨詢、健身、醫療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業主的生活質量。 （二）完善大廈文化娛樂設施。利用大廈配套的文化用地或會所，我們將建立并不斷完善大廈的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業主休閑娛樂的空間和場所，提高顧客的“軟環境”質量。 第六部分 E 時代物業管理的新舉動、新設想 第一章 建立“物業信息島”，實現管理手段現代化 我們設想建立天安物業永潤大廈管理處網站，網站通過與 Inter 國際互聯網、政府主管部門的網絡系統、深圳總公司的計算機網絡的開放式聯接獲取大量信息，業主可通過上該網站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面傳遞。總之，隨著 IT業的發展，永潤大廈網絡系統將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業管理人、業主（或租戶）之間對管理資源及信息共享的需求。 一、對大廈網絡平臺的新設想 （一）大廈服務 網上 自助查詢水費、電費、氣費、管理費、大廈內消費等費用清單，既使業主身 在外地，也可以通過授權身份登陸到大廈網站查詢各類費用。 網上預約大廈會所消費、社會服務、維修等服務。 大廈信息統計、投訴處理等服務。 （二）信息中心 大廈業主可以查詢與自己日常工作、生活息息相關的各類費用、物業管理、大廈新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。 （三）網絡學校 網上學校：在大廈內舉辦各類網上培訓班，如網頁制作、計算機培訓、英語培訓等；通過網絡使用各種互動教育軟件，享受全新的網上教學模式。 遠程教育：大廈可與 學校聯網，在大廈內接受輔導、查閱資料等，同學校可實時溝通，實現在職大學教育。 （四）股市行情 與證券公司聯網，實時行情、技術統計、證券分析、委托交易一應俱全，真正高速實現“大戶室”。 （五）大廈電子商務 網上購物：業主在某一時間段內將訂單下到網上，由管理處統一匯總并配送。由于大廈網絡購物大多集中在與人們日常辦公緊密聯系的消費品上，故這部分的利潤相當可觀。通過服務產生的這筆利潤一部分補貼到業主身上，一部分作為管理處營運資金。 跳蚤市場：大廈業主或租戶可以從網上舊貨交易市場中互通有無，物業管理處通過管理 收取一定傭金。 中介服務：開展網上房屋、車輛租售、社會服務等中介服務。 （六）物業管理 提供專業的物業管理系統，一方面規范物業管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，業主可通過大廈網站隨時在網上查詢費用清單、服務申請、投訴等，增強物業管理處和業主之間的溝通。 （八）大廈內免費電子郵箱 （九）高速接入 Inter 及其它局域網 不限時限量，價格低廉。 高速接入 Inter 查詢資料、收發信息、網上購物等，高速接入其它商業機構局域網，方便辦公。 二、商務網絡能給開發商帶來的好處 （一） 短期利益 —— 有 利于促進樓盤銷售 1．真正實現“大廈信息化”，吸引購樓者 商務網絡能彌補許多信息化大廈只有硬件、沒有應用軟件的不足，真正為業主提供信息化大廈應有的網上信息服務以及各類增值服務，將信息化大廈落到實處。有效提升大廈品質，改變房產的市場形象和市場價值，并最終促進樓盤銷售。 2．“零距離”溝通，有助于營造大廈文化 可以實現業主與業主、業主與物業管理處間的“零距離”溝通，物業管理處可以更好地了解到大廈業主的特點，有助于開展豐富多彩的大廈活動，營造大廈特有的商業文化氛圍。 3．交互式管理與服務，樹立物業品牌 網絡大廈實 現了交互式的管理與服務，顧客可在網上查詢、投訴、報修、提出服務要求等，物業管理處可以深入到大廈每一個單位甚至個人，提供具個性化的服務。 （二）長期利益 —— 多元化經營，創造經濟收益和社會效益 1．將每一個大廈都變成穩定的收入來源 通過網上建立的虛擬大廈，房地產商或物業管理處可以提供諸如網上產品展銷、網上游戲、網上視頻點播、網上教育、網上醫療、網上產品廣告增值服務來獲得相應的收入，有利于物業管理處或開發商實現多元化經營，有效降低投資風險。 2．擁有無形資產，意味著可以“坐地收錢” 信息化大廈最有吸引力的是它的終 端資源 —— 業主或租戶。當一個開發商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化大廈網絡體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的中青年消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發商擁有的網絡無疑是一條捷徑，而開發商絕對可以“坐地收錢”。 三、網絡大廈的特點 （一）開展“以物業管理為基礎、以增值服務為核心”的信息化大廈經營模式 網絡大廈可以集成完善的物業管理系統，一方面解決了物業管理處日常管理需要，并為物業管理處開展增值服務提供了可能；另一方面物業管理處還可以監管其他網上服務提供商的經營活動，從根本上解決了網上 電子商務中存在的支付信用、商品配送等問題。 （二） B/S 模式取代舊的 C/S 模式，更能發揮戶聯網的優勢 大廈采用可直接于互聯網上運行的 WEB 開發工具，以 B/S 模式取代舊的 C/S模式，使大廈網站與國際互聯網融為一體。業主及大廈管理者只需一個瀏覽器，就可隨時隨地登陸大廈網站，獲取即時信息；并可通過各自的身份登陸，進行管理、查詢、看樓、預約等。 系統程序集中安裝