河南省某棚戶區改造項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。 39 投資估算結果 40 資金籌措 40 經濟效益測算與評價的依據及說明 40 第 8 章 結論與建議 42 結論 42 項目意義 42 可行性 43 建議 43 第 9 章 附件 44 可行性研究報告摘要書 44 1 第一章 總論 項目名稱 XX 市 XX 縣 工業局 棚戶區改造項目 建設 單位 XXXX 房地產開發有限公司創建于 2021 年 11 月，注冊資金 800萬元，是以房地產經營與開發為主的綜合企業，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工 80 人，其中有技術職稱的技術人員 12 人，是一家極具發展潛力的房地產開發企業。 截至目前，本公司獨 立自主開發的商品房面積達 3 萬余平方米。 可研編制依據 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產管理法》 《中華人民共和國環境保護法》 《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》 《建筑項目經濟評價方法與參數》（第三版） 《房地產開發項目可行性研究與經濟評價手冊》 《城市房屋拆遷管理條例》 《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》 《 XX 縣房屋拆遷及附屬物補償標準》 《 XX 縣城區土地上房屋征收與補償實施辦法》 2 1 《關于加快推進城市棚戶區工礦棚戶區改造的實施意見》 （豫政辦〔 2021〕 154 號） 1《 XX 縣棚戶區改造工作指揮部文件》（長棚指〔 2021〕 3 號） 1《 XX 市棚改新區物業管理實施意見》 1國家有關技術規范、規程和規定，主要有： 《城市居住區規劃設計規范》（ GB5018093）； 《住宅設計規范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設計規范》（ GBJ9686）； 《混凝土結構設計規范》（ GBJ1687）； 《建筑設計防火規范》（ GB500162021）； 《低壓配電設計規范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設計規范》（ GB5021794）等。 可研研究范圍 承擔 XX 市 XX 縣 工業局 棚戶區 改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 項目的建設背景、必要性； 項目建設、市場預測及發展前景； 項目 建議與結論 等。 項目提出的理由與過程 XXXX 縣委、縣政府根據河南省人民政府辦公廳轉發省發展改革 委等部門《關于加快推進城市棚戶區工礦棚戶區改造實施意見》（豫政辦〔 2021〕 154 號）文件精神，制定《 XX 縣棚戶區改造工作指 3 揮部文件》（長棚指〔 2021〕 3 號），通過 XX 市 XX 縣食品廠棚戶區改造項目的建設，建成一個布局合理、配套齊全、人居環境優良的城市新社區。安置居民，改善居民生活條件，美化 XX 縣的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高 XX 縣的服務功能。 推進城市棚戶區、工礦棚戶區改造工作，是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴大內需、改善城鎮低收入家庭住房條件作出的重大決策，對 提升我省城市居民居住水平、改善城市環境、完善城市功能具有重要意義。 房地產業的發展與國民經濟的發展密切相關，一方面房地產是社會經濟和現代化城鄉建設事業發展的產物，沒有發達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民經濟的基礎支撐，就沒有發達的房地產業；另一方面，房地產業是國民經濟的基礎產業、先導產業和導向性產業，能為社會經濟發展和人民提供必須的生產資料和生活等物質基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。 棚戶改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了我市的經濟增長、激活了 本地區 房地產市場。一個個社 區、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環境得到了進一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對XX 縣 而言，另一個時代正在開始，建成一個 “ 繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。 政策保障 4 （ 1）資金籌措政策。城市棚戶區改造建設資金籌措采取市場化運作、政府獎勵的方式，以市場化運作為主，多渠道籌措。省財政設立棚戶區改造以獎代補資金，對改造力度大、進展情況好的省轄市進行獎勵。獎勵資金根據工礦棚戶區和城市棚戶區改造 完成面積、保障性住房建設面積等相關因素和權重計算確定。省獎勵資金由各省轄市政府統籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市棚戶區、工礦棚戶區改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。棚戶區改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預算內投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過土地出讓、房屋產權調換等市場運作方式籌集建設資金，具體實施方案由省轄市政府結合本地實際制定。 （ 2）土地支持政策。納入城市棚戶區改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地，由省轄市土地儲備機構統一納入儲備計劃，實施開發 整理，也可以委托有資質、有實力的企業參與棚戶區改造建設用地的開發整理。開發整理后的土地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益，優先用于城市棚戶區改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區，原屬于國有劃撥的生產用地，城市規劃部門應及時調整為棚戶區建設住宅用地，國土 資源管理部門要根據規劃 5 部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續；對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成棚戶區拆遷安置、開發整理的改造項目用地納入當年的土地供應計劃，按期供應，保障棚戶區改造項目開發建設順利進行。 （ 3）稅費優惠政策。城市棚戶區改造和工礦棚戶區改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費；經營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區改造項目要納入經 濟適用住房建設計劃，并免征土地契稅；城市棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關規定減免稅費。棚戶區改造中配建的經濟適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔 2021〕 24 號）規定的優惠政策。 （ 4）拆遷安置政策。嚴格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃中優先滿足拆遷棚戶區的需要。城市棚戶區房屋拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償的方式，鼓勵以產權調換方式為主。 被拆遷人選擇產權調換的，原則上實行拆補平衡。各省轄市要結合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規定標準（各省轄市根據實際情況確定的最低安置面積）內的部分，可按成本價格購買；超出規定標準的部分，按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償的，貨幣 6 補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價格確定補償價款，不再進行土地補償。 （ 5）住房保障政策。各地城市棚戶區和工礦棚戶區改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對棚戶區內符合經濟適用住房和廉租住房保障 條件的被拆遷居民就地優先保障，一次性解決住房問題。 （ 6）棚戶區居民購房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續，支持棚戶區改造。設立規范的住房置業擔保機構，鼓勵有條件的各類經濟組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔保，降低銀行貸款風險，支持個人合理住房消費。 （ 7）產權政策。城市棚戶區改造中用于回遷居民安置的房屋產權歸棚戶區居民所有，商品住房以市場價購買后確認產權。工礦棚戶區改造的房屋納入經濟適用住房的，實行國家和個人共有產權制度，個人以其出資額和企業補助取得部分產權；工礦棚戶區居民通過補交土地出讓金后可取得全部產權。持有部分房屋產權的工礦棚戶區居民轉讓棚戶區改造房屋時，要取得全部產權后方可上市交易。棚戶區改造配建的廉租住房，產權全部歸國家所有。 擬建地點 XX 市 XX 縣衛華大道東段 ，北臨長孟路，東臨工業路，南臨化肥廠，北臨友誼路 。 7 建設規模與目標 建設“ XX 縣 工業局 棚戶區改造項目”， 棚戶區涉及拆遷戶 215戶，拆遷面積 38700m2。 工業局 棚戶區實行就地改造，拆遷后按城市規劃建成小高層與高層住宅小區， 修建 14 棟住 宅 樓，設計居住人口2030 人。 該項目規劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共建安置房 396套，安置房總面積為 。其中戶型 的 321套，占總安置房面積的 %，其中戶型 75套，占總安置房面積的 %。安置房總投資 4700萬元，占地 30畝。 場址選擇及建設條件 該地區自然地理條件 XX 縣屬 暖溫帶大陸性季風氣候 ，四季分明，季節性降水差異較大，春季多風少雨 ,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質較好，農用價值較高，礦產資源相對貧乏。 該地區 地形地貌 特點： XX 縣為 黃河 沖積平原的一部分。境內無山，地勢平坦低洼，海拔 米之間， 黃河大堤 連接太行堤呈東北— 西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤東為黃河灘區，地勢西 高東 低，南高北低。堤西黃河沖積平原，區內地勢平坦，少有緩坡。 水文氣象條件 為黃淮平原區，屬黃河淤灌區，排澇及灌溉渠網縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區，河道因淤積而淺窄，本區域河流降雨受大氣環 8 流及地形條件的影響，年降水量在時空分布上差異很大，年 內年際呈現明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區域內河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時暴雨強度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點，其洪水過程歷時基本與暴雨歷時一致，多發生在 8 月份少雨季節；少雨季節除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災，地方部門經過多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來未發生較大水害。 本段線路屬溫帶季風氣候區。 多年平均氣溫為 ℃ ，一般最冷是一月份，平均氣溫為 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ；七、八月份最熱，平均氣溫為 ℃ ，極端最高氣溫為 ℃ 。黃、淮平原夏季因受東南季風影響、雨最較為集中，一般情況汛期（ 6～ 9）月份降水量占全年總降水量的 60%~70%以上。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多西南風，最大風速15m/s；沿線百年一遇設計頻率最大 24 小時暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。最大凍結深度為 ，年平均無霜日 210 天。 工程地質及水文地質概況 ①地層巖性 本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統沖積層（ Q4），主要為褐黃色、灰 褐色、淺黃色粉土、粉質黏土，粉細砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質粉質黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般 30～ 50m。其下為第四系上更新統沖積 9 層（ Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質黏土、粉土、粉細砂為主，含不規則鈣質結核和鐵錳結核，厚大于 30m。 ②地質構造 本區屬于巨型緯向構造體系，秦嶺－昆侖構造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構造帶的復合部位。各構造體系都有著長時期的活動歷史。但新華廈系是中新生代以來活動強烈，并最終形成的構造體系，它控制了中國東部中新生代以 來的主要構造格局。本區由于構造特點所定，區內沉積了巨厚的松散堆積物，因此構造均呈隱伏狀態，構造帶對線路走向無影響。 ③工程地質條件 線路所經地區均為本線不良地質和特殊土主要有風沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質及特殊土均不控制線路走向。 全段均屬松軟土地基，主要為呈松散～中密狀的飽和粉土、粉細砂、軟～硬塑狀的粉質黏土等，一般厚度 12m～ 36m，大致呈東薄西厚趨勢。松軟土強度較低、壓縮性高、力學性質較差。 ④ 水文地質 沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承 壓水。孔隙潛水多蘊藏于透水性好的粉砂、細砂、中砂等砂層中，地下水位埋深 ～ 。孔隙承壓水主要蘊藏于深度較大的下伏細紗、中砂層中。 經對地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對混凝土具二氧化碳侵蝕為主。工程的混凝土根 10 據《混凝土結構設計規范》（ GBJ1687）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗滲等級、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設計，全線碳化環境作用等級為 T2；大多地段氯鹽環境作用等級為 L1；部分地段化學侵蝕環境作用等級達到 H1，局部地段達到 H2。 場址選擇 該項目選址為 XX 市 XX 縣衛華大道東段，長孟路以南，工業路以西，化肥廠以北，友誼路以南區域 。交通條件十分優越，綠化和空氣質量良好。 場址建設條件 本項目 原 水、