某溫泉度假村綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 成文化休閑中心和會(huì)務(wù)商務(wù)中心。充分利用綠色生態(tài)資源，發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游和農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游，打造對(duì)接粵港澳、閩臺(tái)地區(qū)的旅游后花園，“十二五”期末，文化產(chǎn)業(yè)和旅第 10頁 游業(yè)總收入要翻兩番以上。 XXX縣 旅游業(yè)在近兩年來也有較快的發(fā)展 ， 與國內(nèi)同類景區(qū)相比， XXX 縣旅游業(yè) 還存在一定的差距 。 因此， XXX 縣旅游局適時(shí)提出了《貫徹落實(shí) 國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的工作意見 的具體措施》， 報(bào)告中 提出 以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，弘揚(yáng)蘇區(qū)精神，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、企業(yè) 參與、市場運(yùn)作”的原則，深化改革，走可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)展大旅游。 要有針對(duì)性地做好我縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展八年的項(xiàng)目規(guī)劃。旅游發(fā)展，規(guī)劃先行。著重開發(fā)好紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)休閑旅游資源，做好專項(xiàng)旅游規(guī)劃，研究可行資源布局，科學(xué)開發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟 。 抓好以旅游度假為主題的休閑、生態(tài)旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。如光明山文化生態(tài)旅游度假區(qū)、金盆山綠色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安西熱水溫泉度假村的規(guī)劃、三公山宗教養(yǎng)生度假區(qū)、以五渡港水庫休閑度假區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)工作。 項(xiàng)目 建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 旅游業(yè)將是 XXX縣重要 的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施將有力 推進(jìn) XXX縣旅游業(yè)搶抓發(fā)展契機(jī)、促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階的戰(zhàn)略。 項(xiàng)目建設(shè)中設(shè)計(jì)建設(shè) 客家畬族文化 特色 街，可提供當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)攤銷售具有當(dāng)?shù)靥厣穆糜渭o(jì)念品；同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)能提供 400人 就業(yè)，不僅能解決 XXX縣 XXX大部分生活困難居民就業(yè)難問題，第 11頁 在一定程度上將為 XXX創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長平臺(tái)，有助于促進(jìn) XXX縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)能使 當(dāng)?shù)刭Y源能得到合理的開發(fā)利用 項(xiàng)目位于 XXX縣城南東 150176。方向直距 39km 的 XXX 熱水村。地理坐標(biāo)：東經(jīng) 115176。 07′ 30″～ 115176。 09′ 00″、北緯 25176。 08′30″～ 25176。 10′ 00″，面積 。 礦區(qū)屬中低山 丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏。總體地勢東高西低。山頂標(biāo)高一般為 400～ 500m，最大標(biāo)高 753m，溫泉處最低標(biāo)高 210m，相對(duì)高差 200～ 540m。 地表熱水溫度一般 54℃，流量為 200 噸 /日，一年四季變化不大。水為無色，清澈透明、苦味、具有 H2S 氣味。通過分析，該熱水 PH值為 ，礦化度為 ,總硬度 （以CaCO3 計(jì)），屬中性極軟淡水 ， 根據(jù)分析結(jié)果，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)，該熱水 達(dá)到中溫醫(yī)療礦泉水命名標(biāo)準(zhǔn)，可作為醫(yī)療礦泉水。 XXX 縣 XXX 臍橙場 已經(jīng)制定了 合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)刭Y源 的 科學(xué)決策 ， 項(xiàng)目的建設(shè) 能 使 當(dāng)?shù)刭Y源得到合理的利用， 同時(shí) 也將 促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善 。 項(xiàng)目建設(shè)能 提升 當(dāng)?shù)?旅游功能 XXX縣旅游業(yè) 雖然已經(jīng)取得了重大成績，但與國內(nèi)著名景點(diǎn)及歐美等世界旅游發(fā)達(dá)國家相比， 休閑旅游發(fā)展 還是缺乏新亮點(diǎn)和吸引力，產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、國際化程度還有待進(jìn)一步提高。 隨著近年 XXX旅游業(yè)的發(fā)展，客家文化 等元素 引起 了 學(xué)者和社會(huì)人士的極大興趣，也引起了國際旅游界的關(guān)注。本項(xiàng)目的實(shí)施將加速 XXX 旅游由景 點(diǎn)旅游向城 市 旅游和休閑養(yǎng)生度假旅游第 12頁 的轉(zhuǎn)變，從而進(jìn)一步完善 XXX縣的旅游格局。 行業(yè)準(zhǔn)入 標(biāo)準(zhǔn) 分析 項(xiàng)目屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 (2021 年本 )第一類“鼓勵(lì)類”中 第三十四 項(xiàng)“旅游業(yè)”的第 二條 “鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風(fēng)情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目 ”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目屬于《 XXX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄》第一類“鼓勵(lì)類”中第三項(xiàng)“服務(wù)業(yè)”中第八條“旅游會(huì)展業(yè)”的第 533號(hào)“工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、森林旅游、生態(tài)旅游及其它旅游資源綜合開發(fā)項(xiàng)目建 設(shè)”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目建設(shè)符合國家、地方產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入相關(guān)規(guī)定，且屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，符合國家及當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，因此擬建項(xiàng)目不涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，且有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護(hù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。 第 13頁 第 三 章 旅游 業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 及趨勢 分析 旅游業(yè)發(fā)展 狀況 我國 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，但仍不能適應(yīng)國內(nèi)旅游發(fā)展速度的 要求。 從總的 旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費(fèi)額逐步提高， 人數(shù)平均每年增長 10%以上，旅游消費(fèi)總額平均年增長率亦在 10%以上。 從旅游消費(fèi)方式和旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分屬于觀光旅游，文化型、享受型極少。即走馬觀花式的參觀型旅游活動(dòng)多，而修學(xué)、健身、尋根、考察、探奇、了解風(fēng)土人情的專項(xiàng)特點(diǎn)旅游較少。一般游客 住低檔旅館，飲食簡單。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃住行比重高達(dá) 85%，而游覽購物僅占 15%。旅游整體消費(fèi)水平低。 從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，知名度較 高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地。象敦煌、九寨溝、西雙版納、黃果樹瀑布等風(fēng)景點(diǎn)由于交通不便相對(duì)處于溫冷點(diǎn)。從距離上看，一般以中近距離旅游為主，遠(yuǎn)距離旅游為輔。如桂林主要以粵湘鄂的旅游者為主，杭州主要以江浙滬的旅游者為主，北戴河以京津冀遼的旅游者為主。 第 14頁 當(dāng)?shù)?旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一、 XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ： 近年來， XXX委、省政府將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)龍頭加以扶持與發(fā)展。為江西旅游確定了發(fā)展地位、發(fā)展目標(biāo)。在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省旅游業(yè)圍繞 “ 紅色搖籃 綠色家園 觀光 度假休閑旅游勝地 ” 總體定位，堅(jiān)持轉(zhuǎn)變旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展，提高旅游產(chǎn)業(yè)競爭力，全力打造 “ 中國紅色旅游首選地、國際生態(tài)旅游必選地、世界觀光度假休閑旅游勝地 ” 三大品牌，取得了跨越發(fā)展的成效 。 江西旅游接待人數(shù)每年遞增 1000 萬人次， 2021 年，全省接待旅游者 近 億 人次，同比增長 15%左右 。 二 、 XXX旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ： XXX旅游開發(fā)建設(shè) 現(xiàn) 呈現(xiàn)良好態(tài)勢 ， “十一五”時(shí)期，先后有 9 家單位成功創(chuàng)建為國家 4A 級(jí)旅游景區(qū)， 2 家被批準(zhǔn)為國家3A級(jí)旅游景區(qū)；瑞金被評(píng)為“ XXX旅游強(qiáng)縣 ” 。 紅色旅游 也 得到較快發(fā)展。興國“六園”、石城九寨溫泉、龍南武當(dāng)山、大余牡丹亭景區(qū)、梅嶺古驛道、定南文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園等景區(qū)開發(fā)建設(shè)有了新進(jìn)展；安遠(yuǎn)三百山景區(qū)及東江溫泉旅游度假區(qū)旅游開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模；瑞金景區(qū)申報(bào)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)通過了省級(jí)評(píng)審，中心城區(qū)城市中央公園、章江南岸濱江公園、城展館、贛縣客家名人公園等旅游休閑資源開發(fā)利用邁出新步伐。 第 15頁 2021 年，全市旅游接待總?cè)藬?shù) 1400 萬人次，“十一五”時(shí)期年均增長 %。 三 、 XXX縣 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ： 近幾年來， XXX 縣 利用第十九屆世界客屬懇親大會(huì)和 中國（贛州）第四屆臍橙節(jié)這兩個(gè)契機(jī)，主動(dòng)出擊， 我縣 “ 客鄉(xiāng)橙園 ” 列為第十九屆世界客屬懇親大會(huì)的主要參觀點(diǎn)之一和第四屆臍橙節(jié)承辦地，取得了空前的宣傳效果。與此同時(shí)，將 “ 紅色 ”旅游資源和 “ 綠色 ” 旅游資源有機(jī)結(jié)合，整體開發(fā)推介；對(duì) “ 古色 ” 旅游資源以保護(hù)為主進(jìn)行合理規(guī)劃，從發(fā)展旅游，建設(shè)綠色生態(tài) XXX的目標(biāo)出發(fā)，圍繞旅游主題品牌 —— 臍橙，制定了 “ 一軸帶五環(huán) ” 整體布局。并請(qǐng)有資質(zhì)單位對(duì)旅游發(fā)展做出了總體規(guī)劃 。 XXX縣在旅游發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)中處于贛州城市中心旅游區(qū)范圍內(nèi)，又是這個(gè)區(qū)內(nèi)距珠江三角洲較近的一個(gè)縣，處于珠江三 角洲 500公里市場輻射范圍之內(nèi)。既有較好的當(dāng)?shù)乜驮词袌觯指拷榻侵捱@一最大的目標(biāo)客源市場，所處位置珠三角游客主要出游（尤其是自駕車出游）方向之一東北方向上，市場優(yōu)勢比較突出 。 XXX縣通過大力宣傳推介，并采取一系列有力措施，旅游觀光的游客量增幅較大并呈良性發(fā)展趨勢。 XXX縣 有 “ 江南第一塔 ” 大圣寺塔、古意猶存的玉帶橋、延綿清澈的北江源、神韻秀麗的金盆山、神奇的天然藥石 —— 麥飯石、百里臍橙帶、贛粵邊三年游擊戰(zhàn)爭中心區(qū) —— 油山，紅軍長征第一仗遺址等一系列旅游資源， 并且由于科學(xué)發(fā)展觀的提出，第 16頁 旅游配套設(shè)施的日 臻完善以及旅游業(yè)發(fā)展扶持政策的相繼出臺(tái)，不但為 XXX縣 旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ，而且為 旅游業(yè)發(fā)展提供了政策保障 ，因此 XXX縣旅游業(yè)前景廣闊， 具有巨大的市場開發(fā)潛力。 涉及 溫泉 的 旅游業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 我國 涉及溫泉的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)過 30 多年的高速發(fā)展 ， 一種全新的休閑度假方式 —— 溫泉生活方式已經(jīng)形成。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時(shí)間取得了長足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉發(fā)達(dá)國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于發(fā)育期，其產(chǎn)品形態(tài)、市場形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)均不夠成熟。 據(jù) 初步統(tǒng)計(jì)，全國溫泉已有 3000 余處，溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點(diǎn)，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌。 我國溫泉旅游業(yè)從整體上來看，是以露天溫泉沐浴為主 導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品。 從1998 年開始 ， 其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強(qiáng)化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運(yùn)動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)模化和管理服務(wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天 溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)著重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并第 17頁 在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的 康療 、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺(tái)及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨(dú)樹一幟，被國家旅游局譽(yù)為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。 由于溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)過熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價(jià)格及營銷手段吸引客人。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴(kuò)張 ，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進(jìn)行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴(kuò)張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點(diǎn)配套的優(yōu)勢，重點(diǎn)把握珠三角和港、臺(tái)旅游團(tuán)客源。 預(yù)計(jì)隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，將來溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場的 主要有如下兩類 ：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對(duì)優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。 江西 涉及 的 溫泉資源旅游業(yè)分析 根據(jù) XXX 地質(zhì)勘查局資料表明： XXX 溫泉是溫泉較多的省份，全省現(xiàn)有溫泉 34 處，以 贛南及贛中南部地區(qū)分布最密。其省內(nèi)知名度最高的溫泉分布在廬山星子溫泉、宜春溫湯溫泉、臨川溫泉、遂川湯湖溫泉、龍南湯湖溫泉、安遠(yuǎn)虎崗溫泉、尋烏熱水村溫泉、奉新九仙湯溫泉等。 廬山天沐溫泉度假村 —— 是 天沐集團(tuán) 在江西開發(fā)的首家大第 18頁 型集溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、娛樂于一體的四星級(jí)度假村 ，度假村共擁有中式、日式高檔客房 200 余套和 40 棟高檔別墅。漢唐宮設(shè)有各色素雅包間可以容納 500人的綠色餐廳；一個(gè)大型會(huì)議室和 3 個(gè)中小型會(huì)議室。還具有網(wǎng)球場、棋牌室、兵乓球、臺(tái)球室、 KTV、燒烤場、釣魚場等休閑項(xiàng)目。 廬山龍灣溫泉度假村 — — 位于聞名遐邇的廬山 南麓 ，地處九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)。她依山而建，整體規(guī)劃面積有 200余畝，按國家 4 星級(jí)景區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 。是一家集運(yùn)動(dòng) 康療 、休閑娛樂、商務(wù)健身、觀光旅游為一體的 大型綜合度假村，可同時(shí)容納 2021 人的沐浴。 天沐明月山溫泉度假村 —— 坐落在宜春溫湯鎮(zhèn)明月山風(fēng)景區(qū)內(nèi)與本項(xiàng)目隔水相鄰，占地 1000余畝，山青水秀、環(huán)境優(yōu)美，背倚明月山，東臨仙女湖 。度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標(biāo)間、雙人標(biāo)間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。 通過對(duì)以上省內(nèi)三大 具有代表性的 旅游溫泉度假村的調(diào)研發(fā)現(xiàn) 具有 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 及服務(wù)質(zhì) 量欠佳等特點(diǎn) 。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 —— 江西盡管溫泉資源豐富，但真正形成開發(fā)的也只是廬山的星子溫泉和宜春的溫湯溫泉，星子溫泉的開發(fā)相對(duì)較早，且已成為 XXX的明星溫泉鎮(zhèn)，憑借廬山的知名度，星子溫泉的開發(fā)取得了高速發(fā)展，并形成了以天沐和龍灣為首的高檔度假溫泉群。 服務(wù)質(zhì)量 欠佳 —— 現(xiàn)有的溫泉度假村基本都以溫泉洗浴為中心、配套客房、餐飲、會(huì)議、康樂等服務(wù)。除硬件設(shè)施還能勉第 19頁 強(qiáng)達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會(huì)議和康樂項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量上都達(dá)不到高星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就連最起碼的溫泉洗浴服務(wù)也達(dá)不到高端社會(huì)洗浴 場所的服務(wù)水平，極大地浪費(fèi)和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。 我國旅游業(yè)發(fā)展趨勢 雖然全球經(jīng)濟(jì)增長尚存不確定性，但是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本面和長