住宅物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 查。 2) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：警報裝置的警報功能，火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、火災(zāi)報警控制 器、 CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報警顯示功能，消防聯(lián)動控制設(shè)備的聯(lián)動控制功能和顯示。其中火災(zāi)報警探測器和手動報警按鈕的報警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù) 25%。 3) 消防供水設(shè)施：消防水池、消防水箱，增壓設(shè)施壓力工況，消防水泵及水泵控制柜的啟泵和主備泵切換功能，管道閥門啟閉功能。 4) 消火栓（消防炮）滅火系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓消防水炮出水及壓力，消火栓啟泵按鈕，系統(tǒng)功能。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 5) 自動噴水滅火系統(tǒng)：報警閥組放水、末端試水裝置放水。其中末端試水裝置放水檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 6) 泡沫滅火系統(tǒng)：泡沫液有效期和儲存量，泡沫消防栓 20 出水或出泡沫。 7) 氣體滅火系統(tǒng)：滅火劑儲存量，模擬自動啟動系統(tǒng)功能。 8) 防煙和排煙設(shè)施：機械加壓送風(fēng)機以及系統(tǒng)功能，送風(fēng)機控制柜；機械排煙風(fēng)機、排煙閥以及系統(tǒng)功能，排煙風(fēng)機控制柜；電動排煙窗啟、閉。 9) 應(yīng)急照明、疏散指示標：電源切換和充電功能，標識正確性。 10) 消防電話和應(yīng)急廣播：通話、廣播質(zhì)量，應(yīng)急情況下強制切換功能。 11) 防火分隔設(shè)施：防火門啟閉功能，防火卷簾自動啟動和現(xiàn)場手動功能，電動防火門聯(lián)動功能，電動防火閥的啟、閉功能。 12) 消 防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動電梯回首層，電梯轎箱內(nèi)消防電話，電梯井排水設(shè)備。 13) 滅火器：檢查滅火器型號、壓力值和維修期限。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量 25%。 14) 其他需要測試檢查的內(nèi)容。 聯(lián)動檢查 1 一般規(guī)定 消防設(shè)施器材的聯(lián)動檢查應(yīng)當(dāng)每年至少組織一次，主要對消防設(shè)施器材系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能進行綜合檢驗、評定。 2 聯(lián)動檢查內(nèi)容 21 1) 消防供電設(shè)施供電功能和主備電源切換功能檢查，檢驗供電能力。 2) 火災(zāi)自動報警裝置每層、每回路報警系統(tǒng)和聯(lián)動控制設(shè)備的功能試驗。每 12 個月對每只探測器、手動 報警按鈕檢查不少于一次。 3) 自動噴水滅火系統(tǒng)在末端放水，進行系統(tǒng)功能聯(lián)動試驗，水流指示器報警，壓力開關(guān)、水力警鈴動作。對消防設(shè)施上的儀器儀表進行校驗；每 12 個月對每個末端放水閥檢查不少于一次。 4) 消防給水系統(tǒng)最不利點消火栓（消防炮）出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。每 12個月累計對每個消火栓、卷盤、水炮檢查不少于一次。 5) 泡沫滅火系統(tǒng)結(jié)合泡沫滅火劑到期更換進行噴泡沫試驗；檢驗系統(tǒng)功能；校驗儀器儀表。 6) 通過報警聯(lián)動，檢驗系統(tǒng)功能，進行模擬噴氣試驗；校驗儀器儀表，存儲容器稱重。 7) 通過報 警聯(lián)動，檢查電梯迫降功能；通過報警聯(lián)動，檢查防火卷簾門及電動防火門的功能；通過報警聯(lián)動，檢查消防廣播切換功能；通過報警聯(lián)動，檢查應(yīng)急照明、疏散指示 標識 功能；通過報警聯(lián)動，檢查正壓送風(fēng)或者機械排煙系統(tǒng)功能，并測試風(fēng)速、風(fēng)壓值。 8) 對每只滅火器選型、壓力和有效期檢查每 12 個月不少于 1 次。 22 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施 每半年 和雨季前 檢查 1 次雨、污水井、屋面雨水口等，并及時清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每月巡視 1 次，檢查 設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行 1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護 1 次。 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。 樓內(nèi)照明 每月巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 1 周內(nèi)修復(fù)。 樓外照明 每月巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 1 周內(nèi)修復(fù)。 應(yīng)急照明 每月巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時修復(fù)。 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視 1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測、 清掃。 低壓柜 23 每周巡視 1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃，每年檢查 1 次電氣安全。 控制柜 每周巡視 1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護 1 次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。 發(fā)電機 每 季度 試運行 1 次，保證運行正常。 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機 每日 巡 查 1 次設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 對講門口機 每 月巡 查 1 次按鍵、顯示屏等，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每 半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查 1 次外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 紅外對射探測器 每半年檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 圖像采集設(shè)備 每日 巡 查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能等，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 24 攝像機 每半年檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，并進行相應(yīng)的調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障， 即時排除；每半年鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內(nèi)部除塵 1 次。 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，并進行相應(yīng)的調(diào)試，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。 云臺 每半年檢查 1 次運轉(zhuǎn)、接線等，并進行清晰度調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。 巡更系統(tǒng) 每半年檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除；每半年表面清潔 1 次。 讀卡器 每半年檢查 1 次外觀及防水狀況等，發(fā)現(xiàn)故障，即時排除；每半年表面清潔 1 次 。 電磁鎖門鎖 每 月巡 查 1 次吸力、外觀、接線等，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時排除。 出門按鈕 每 月巡 查 1 次開鎖功能、接線等，發(fā)現(xiàn)故障 ， 即時排除。 25 電梯 制定電梯使用安全管理制度，確定具有相應(yīng)資格的電梯安全管理人員負責(zé)電梯日常使用管理工作。 在電梯 轎廂內(nèi)、出入口的明顯位置張貼安全注意事項、有效的安全使用標志等規(guī)定的標識；保證電梯緊急報警裝置和通話裝置完好，保證聯(lián)絡(luò)暢通。 每日巡查 1 次電梯運行狀況，保持轎廂外觀整潔、無破損，按鈕、 燈具等配件完好 ， 防止帶病運行， 防止違章使用電梯。 發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知電梯維 護 保 養(yǎng)單位進行處理，在可能危及乘客安全的情況下立即停止電梯運行。 按規(guī)定辦理電梯使用登記，申報并接受檢驗；按規(guī)定建立電梯安全技術(shù)檔案。 應(yīng)當(dāng)委托取得相應(yīng) 行政 許可的單位實施電梯安裝、改造、修理和維護保養(yǎng)；監(jiān)督電梯維護保養(yǎng)單位定期對電梯進行維護保養(yǎng)，并對維護保養(yǎng)記錄進行確認；電梯維護保養(yǎng)單位變更時，應(yīng)當(dāng)在新維護保養(yǎng)合同生效后 30 日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理變更手續(xù)。 電梯的維護保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)在維護保養(yǎng) 中嚴格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負責(zé)落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工安全。 電梯的維護保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對其維護保養(yǎng)的電梯的安全性能負責(zé) 。 發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障、發(fā)生異常情況或者接到相關(guān)通知后，應(yīng)當(dāng)及時消除故障和異常情況 ； 發(fā)現(xiàn)乘客 26 滯留在電梯轎廂或者接到相關(guān)通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場， 采取必要的應(yīng)急救援措施 ，市區(qū)內(nèi)不超過 30分鐘，其他地區(qū)不超過 1 小時。 27 物業(yè)管理區(qū)域 綠化養(yǎng)護服務(wù) 基本要求 喬木 植株保存率高于 85%。 灌木 植株保存率高于 85%。 綠籬和色塊 植株保存率高于 85%。 草坪 和地被 保證基本成活 ，覆蓋率高于 85%。 綠化養(yǎng)護 灌溉 根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水 1次。 施肥 根據(jù)植物生長情況施肥，生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。 病蟲害防治 植物生長季每月檢查 1 次病蟲害發(fā)生情況并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害現(xiàn)象 。 整形修剪 28 喬木 每 2 年修剪 1 次 ，影響交通和居住安全時及時修剪 ；灌木每年 冬季 修剪 1 次；綠籬和色塊每年 生長季節(jié)和冬季 修剪 1 次； 冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪 1 次，全年至少修剪 6次 ； 暖季型草坪 全年至少修剪 3 次 。 除 雜 草 每年全面除 雜 草 3 次 以上 ，控制大面積雜草孳生。 綠化管理 建立綠化養(yǎng)護制度和具體養(yǎng)護操作規(guī)程。 編制每年綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。 設(shè)置溫馨提示 標識 ，防止植物 及綠化設(shè)施遭受破壞 ；加強綠化宣傳與巡查，每月至少檢查 1 次綠化工作 。對已折損、干枯的樹木、樹枝及時處理，處理之前要 掛 牌警示。 對古樹名木保護措施到位；對稀有樹木進行掛牌標識，注明其名稱、科屬、產(chǎn)地、生長習(xí)性等。 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)隨時清理干凈。每月至少清理 1 次綠地內(nèi)垃圾雜物。 29 物業(yè)管理區(qū)域 清潔衛(wèi)生服務(wù) 生活垃圾的收集、清 運 垃圾密閉收集，蠅、蚊孳生季節(jié)每 3 日至少噴灑 1 次殺蟲藥。 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 垃圾清運車外觀 整潔。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi) 每周清掃 1 次樓道、樓梯、電梯轎廂、候梯廳、大堂。 天臺、屋面 每年清掃 1 次天臺、屋面，雨季前巡查 1 次天臺 、 屋面，有雜物、垃圾及時清除。 樓外道路及設(shè)施 每日清掃 1 次樓外道路、廣場、庭院。 有害生物 預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標識。 雨雪天氣清潔 雨后對 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)主路、干路積水進行清掃；降雪時及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 30 物業(yè)管理區(qū) 域 秩序維護服務(wù) 人員配備和設(shè)施裝備 有專職保安人員，身體健康，工作認真負責(zé)。 對 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi) 日常 秩序維護 事項 能迅速處置 。 上崗時佩帶統(tǒng)一 標識 ，穿戴統(tǒng)一制服。 物業(yè)管理區(qū)域 基本實行封閉式管理。 門崗 主出入口 24 小時值班看守，邊門定時開放。 對 進入 物業(yè)管理區(qū)域的 外來人員 進行 問 詢 或 查驗證件 。 登記進入 物業(yè)管理區(qū)域 的 外來車輛。 巡邏崗 每天不定時在 物 業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)巡邏。 在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施 處置 并及時報告 主管人員 和公安機關(guān) 。 31 特約服務(wù) 借助云物業(yè)平臺，提供 戶內(nèi)維修服務(wù)、家庭服務(wù) 、日用品配送 等 2 項以上特約服務(wù)。 特約服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等 應(yīng)當(dāng)明碼標價， 由業(yè)主或物業(yè)使用人 與 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 本著自愿原則 約定 購買 。 32 6 住宅物業(yè) 管理 服務(wù) 質(zhì)量 二星級標準 基本要求 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的 權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù) （ 包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) ） ，應(yīng)當(dāng)明碼標價，標明物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話 12358 等 內(nèi)容 。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù) 。 消防設(shè)施的驗收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使 用說明書、系統(tǒng)調(diào)試記錄等原始技術(shù)資料應(yīng)當(dāng)長期保存。 《消防控制室值班記錄》和《建筑消防設(shè)施巡查記錄》的存檔時間不應(yīng)少于 1 年 ；《建筑消防設(shè)施單項檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施聯(lián)動檢查記錄》、《建筑消防設(shè)施故障處理記錄》的存檔時間不應(yīng)少于 3 年。 電梯安全使用要求 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向特 33 種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)進行定期校驗 、檢修，并作出記錄。 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。 應(yīng)當(dāng)建立電梯安全技術(shù)檔案 。 安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1 特種設(shè)備使用注冊登記表。 2 電梯 的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關(guān)技術(shù)資