戰略投資部拓展流程管理_34頁_20xx年_管理制度(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 包括公司歷史沿革、注冊資本、經營和開發資質、股東及股權結構、公司資產負債和財務狀況等。 七、 市場分析 ㈠ 區域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應量、銷售價格、租金 及出租率等）； ㈡ 區域市場在整體市場的地位及發展趨勢； ㈢ 項目在區域內開發的機會點與市場潛力。 ㈣ 結論：產品開發或經營定位，包括市場定位、價格定位、產品建議等。 八、 投資及收益估算 投資成本預測、租售收益預測、投資回報率、資金需求和計劃等。（股權收購類項目應說明稅務籌劃情況）。 九、 項目運作思路 獲取項目的整體操作思路和流程，存在的問題和解決建議 十、 綜合建議與計劃 ㈠ 綜合判斷 ㈡ 工作計劃 附件 21 預可研 — 開發類投資項目 目錄 第 一 部分 項目決策背景 一、外部環境 ㈠ 城市發展 規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：規劃交通的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等； ㈡ 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。 ㈢ 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內部因素 ㈠ 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發展中的地位（是否核心項目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經 營風險、擴大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義； 第 二 部分：項目概況 一、 項目位置 項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。 附圖 ：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公 /商務 /政府的關系）。 二、 項目四至及現狀 ㈠ 四至范圍； ㈡ 項目現狀，包括是否有拆遷、高壓線等對開發有較大影響的因素； 附圖 ：四至范圍圖、現狀照片。 三、 項 目周邊配套 ㈠ 交通狀況 現有交通體系說明，包括高速公路、城市干道、公交系統、軌道交通系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統； ㈡ 教育、醫院、大型購物中心、文化體育娛樂設施、公園、銀行、郵局等配套設施。 四、 項目周邊自然人文環境 根據 個案特性描述，沒有的可以不寫 五、 大市政配套（七通 一平 ） 道路現狀及規劃發展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網絡）、供電、燃氣、供熱及生活熱水等大市政條件是否具 備，并說明接入成本。 六、 規劃控制指標 具備條件的盡可能填寫，下表可按實際情況適當調整 項目 指標 備注 用地性質 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數 第 三 部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 ㈠ 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊 資本、成立時間、特殊背景等； ㈡ 合作方式：例如：直接購買項目、收購公司股權、共同設立公司等。 ㈢ 交易價格、總地價、樓面地價等。 ㈣ 付款進度及與付款條件。 ㈤ 其他合作的主要條件 ㈥ 與合作方式相關的其它法律規定 二、 土地法律及權屬狀況 ㈠ 開發手續進展，取得政府審批文件情況； ㈡ 土地權屬的說明，包括土地使用權人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他項權利等。 第 四 部分：市場分析 一、 區域市場綜述 對銷售型物業按照下表列示區域內項目的主要指標，并從產品供應、需求、消化速度、租售價格等方面對 區域市場作分析描述。 樓盤名稱 項目 1 項目 2 項目 3 項目 4 用地面積（畝） 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。 二、 區域內表現最好個案狀況 三、 近一年內區域內土地供應狀況（開發類項目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價（萬元） 樓面地價 （元 / m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結： ㈠ 區域市場在整體市場的地位及發展趨勢 ㈡ 項目在區域內開發的機會點與市場潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數（套） 容積率 產品類型 主力戶型 開盤時間 已推總量（套） 銷售價格（元 /㎡ ） 月均銷售套數 銷售率 開發商 第 五 部分：項目總體定位 一、 項目素質分析 ㈠ 優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發展思路等方面論述。 ㈡ 劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式 、大市政配套、生活配套、是否符合公司發展思路等方面論述。 ㈢ 機會：從市場機會、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。 ㈣ 挑戰：從市場機會、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。 二、 市場定位 三、 價格定位 四、 客群定位 第 六 部分：規劃設計分析 一、 初步規劃設計思路 ㈠ 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅等其他類型，及不同類型產品的比例。 ㈡ 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。 二、 規劃設計方案（規劃 平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件的可以不寫） 第 七 部分：項目開發計劃 一、 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析。 三、 工程計劃：工期計劃、竣工計劃。 第 八 部分：投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 開發前期費 建安工程費 基礎設施費 公共配套費 不可預見費 直接成本小計 營銷費用 管理費用 財務費用 總投資合計 注：以上單位成本計算方式為投資額 /可售建筑面積，請按照以上表格調整測算表分類。 二、 銷售收入分析 主要列示可銷售部分的物業的銷售數據，物業類型可依據實際情況增減。 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 寫字樓 銷售面積 銷售比例 銷售價格 銷售金額 合計 銷售面積 銷售金額 三、 稅務分析 ㈠ 營業稅及附加 ㈡ 所得稅 ㈢ 土地增值稅（股權收購類項目應重點說明） 四、 經濟效益分析 ㈠ 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 ㈡ 項目利潤率、投資回報率、投資回收期及主要經濟指標。 五、 敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標變動對項目經濟效益的波動影響，以及盈虧 平衡點。 六、 項目資金預測 ㈠ 資金投入計劃：各期地價、收購款、建設成本等的投入安排。 ㈡ 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 ㈢ 資金需求計劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 ㈣ 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間。 第 九 部分：投資風險分析 包括但不限于以下風險： 一、 拆遷風險： 若包含拆遷，拆遷由誰負責解決、拆遷成本如何控制等； 二、 法律風險： 涉及股權類的債權債務風險、訴訟風險等； 三、 政策風險： 是否是國家政策限制的項目，如別墅、高爾夫等，如何通過變通的方式解決 ； 四、 技術風險： 項目的規劃條件是否能夠實現，是否存在規劃方面的硬傷等； 五、 市場風險： 項目定位的產品若不是主流產品，市場是否存在重大波動風險等； 六、 管理風險： 項目是否在現有公司管理半徑內，人員配置是否充足、是否會引起管理成本大幅增加等。 注：以上僅針對項目可能發生的投資風險，不涉及本項目或非針對本項目的風險可不寫。 第 十 部分：綜合分析與建議 一、 對項目判斷的結論 二、 下一步工作建議 附件： ：包括成本測算、收入測算、現金流量表、資金平衡表、收益指標分析等； 同文本。 附件 22 預可研 — 持有型物業投資項目 目錄 第一部分：項目背景和意義 一、 項目來源及洽談進展 二、項目獲取的意義 ㈠ 項目啟動對公司發展戰略、發展規劃的意義，在公司發展中的地位（是否核心項目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義。 第二部分：項目概況 一、 地理位置 項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。 附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市 政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公 /商務 /政府的關系）。 二、 周邊環境 包括交通狀況、周邊建筑和設施，客流情況等。 三、 物業現狀 ㈠ 土地和房產的權證登記信息，權屬信息； ㈡ 地塊位置（四至），地塊面積、用地性質、剩余年限等； ㈢ 物業建成時間、建筑結構、建筑指標、功能設置等 表 1：技術指標 項目 指標 備注 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及 配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數 表 2：建筑功能設置（酒店為例） 功能設置 面積 樓層 描述 客房部分 公共營業部分 大堂部分 餐廳部分 廚房部分 娛樂 商務、會議 非營業部分 行政部分 設備部分 其它輔助部分 ㈢ 物業現狀 建筑物的外立面，內 裝修和設施設備（空調通風系統、給排水系統、強弱電、消防、電梯和門禁 系統等）情況，附照片。 第三部分：項目公司（權屬人 ）概況 一、轉讓方概況 轉讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價格及合作條件） 二、項目公司概況（如果涉及股權收購） ㈠ 公司歷史沿革 ㈡ 股權情況及股東情況介紹 ㈢ 財務情況分析 最近三年以及近期財務報表及財務狀況說明書，固定資產明細表，長、短期借款明細表，所有資產的產權負擔詳情，執行的各項稅費標準、稅收優惠政策等。 ㈣ 經營情況分析 物業的經營租賃情況，包括收入、成本和利潤的指標。 表 3：經營情況調查分析表（酒店為例） 收入（最近三年） 指標 備注 平均房價 入住率 客房收入及客戶群 餐飲收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指標 備注 人工成本率 餐飲成本率 能耗率 物耗率 行政費用率 維護修理費用率 折舊與攤銷 經營效益指標 指標 備注 客房營業毛利率 餐飲營業毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司運營資質、員工情況、訴訟仲裁等或有事項 情況。 第四部分：