某住宅區(qū)a地塊幼稚園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 凝土敷平，再敷設(shè)改性防水卷材、水泥砂漿找平、擠塑聚苯乙烯保溫層以及陶粒混凝土找坡層和現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。3) 能量計(jì)量儀表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時(shí)計(jì)價(jià)。4) 設(shè)備節(jié)能措施光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。其余燈具均采用節(jié)能型燈具，日光燈采用帶電子鎮(zhèn)流器T8燈管；采用6升/次節(jié)水型衛(wèi)生潔具，陶瓷芯片防漏型水龍頭；采用變制冷劑流量的多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)按負(fù)荷的變換工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的變?nèi)萘糠绞竭\(yùn)行，符合節(jié)能的要求；空調(diào)風(fēng)管的保溫材料采用導(dǎo)熱系數(shù)小的產(chǎn)品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章 項(xiàng)目組織與管理 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商。公司擬采取項(xiàng)目公司模式與項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排：某住區(qū)的整體開發(fā)由某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有：某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司自籌資金與銀行借款等方式。這種項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點(diǎn)有：1）可以快速籌集項(xiàng)目所需資金；2）法律關(guān)系簡單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰；3）項(xiàng)目融資債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠貸款；4）項(xiàng)目的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便宜管理，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托外單位進(jìn)行。本項(xiàng)目為某住區(qū)公建配套項(xiàng)目之一，項(xiàng)目融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。 項(xiàng)目籌建管理為了將整個(gè)項(xiàng)目做到最好，某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司積極對市場上類似項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，并且將聘請?jiān)陧?xiàng)目建設(shè)管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富的咨詢機(jī)構(gòu)對本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行全過程的管理和控制。對于居住區(qū)180萬平方米的若干項(xiàng)目群來說，項(xiàng)目公司將建立專門業(yè)主方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，形成若干個(gè)由各專業(yè)人員構(gòu)成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)群，對整個(gè)籌建過程中的工作進(jìn)行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計(jì)劃，執(zhí)行資金收支操作。這樣既減輕了某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司的管理壓力，又便宜實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進(jìn)。整個(gè)項(xiàng)目將實(shí)施全過程招投標(biāo)。包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購等在內(nèi)的各工程階段，均按國家要求，公開公正的實(shí)行招投標(biāo)，并將聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。在整個(gè)項(xiàng)目建成后，該公司還將會把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運(yùn)行等后勤保障服務(wù)項(xiàng)目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實(shí)現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項(xiàng)目所需人力資源放入項(xiàng)目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以考慮將項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)對居住區(qū)物業(yè)及運(yùn)營管理，這樣還有利于項(xiàng)目后期工作的開展和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從實(shí)施階段到運(yùn)營階段的過渡。因此，整個(gè)項(xiàng)目的籌建組織機(jī)構(gòu)是比較完善的，有利于項(xiàng)目的高效、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成。本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目。做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目將圍繞著整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個(gè)項(xiàng)目的組織管理之中。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，建設(shè)期將滿足整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃安排。進(jìn)度計(jì)劃安排為：2006年11月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，組建管理機(jī)構(gòu)；2006年11～12月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備； 2006年12月～2007年6月內(nèi)完成項(xiàng)目工程的主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修、室外總體工程； 2007年6月底項(xiàng)目工程的竣工驗(yàn)收、交付使用。第五章 投資估算和資金籌措某住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。 項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分。項(xiàng)目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。1）土建費(fèi)用，具體包括地基工程、主體結(jié)構(gòu)及建筑、裝修工程； 2）安裝費(fèi)用，具體包括給排水工程、供配電及電氣照明工程、消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外總體費(fèi)用，包括圍墻、道路、綠化、管線、大門及門衛(wèi)室等；4）土地費(fèi)用； 5）前期費(fèi)用，包括前期工程及專業(yè)費(fèi)用。其中前期工程及專業(yè)費(fèi)用劃分為可行性研究、招標(biāo)代理、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、投資監(jiān)理費(fèi)；6）配套費(fèi)用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費(fèi)用；7）其他費(fèi)用。投資估算說明:1) 土地費(fèi)用土地價(jià)格按照某區(qū)地價(jià)：840萬元 (其中含土地動拆遷等費(fèi)用)。2) 前期工程及專業(yè)費(fèi)用前期工程及專業(yè)費(fèi)用包括項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。3)建筑安裝費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價(jià)。它是指列入項(xiàng)目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)用。其中，建筑物的具體價(jià)格見項(xiàng)目投資估算表。4) 預(yù)備費(fèi)簡稱“預(yù)備費(fèi)”,又稱“不可預(yù)見費(fèi)”。指總概算中用以彌補(bǔ)在編制初步設(shè)計(jì)和總概算時(shí)難以預(yù)料，而實(shí)際可能發(fā)生的費(fèi)用。工程預(yù)備費(fèi)一般以分為：基本預(yù)備費(fèi)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)及其本項(xiàng)目情況,％，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不預(yù)留。5) 建設(shè)期間利息項(xiàng)目建設(shè)需要貸款500萬元，建設(shè)期年利率為8%，年利息為20萬元。6）流動資金，本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后直接移交教育部門運(yùn)作管理，故不設(shè)流動資金。 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排1）項(xiàng)目總投資及資金來源。銀行借款為500萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期按一年計(jì)算，資金來源：，銀行借款500萬元。項(xiàng)目資金投入計(jì)劃及資金來源情況見附表3所示。2）投資結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目投資共分為土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、室外總體、前期工程及專業(yè)費(fèi)用、建設(shè)期利息、流動資金以及其他費(fèi)用等大部分。投資構(gòu)成如圖1所示。 資金需要及投入計(jì)劃；自有資金在項(xiàng)目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表3所示。第六章 項(xiàng)目償債能力分析 還款方式及還款計(jì)劃按該項(xiàng)目貸款年限6年（包括建設(shè)期）、貸款年利息8%，建設(shè)期只付利息不還本，后5年按等額還本、利息照付的償還方式計(jì)算，該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，應(yīng)付利息為20萬元；后5年還本期內(nèi)，每年應(yīng)償還的貸款本金為100萬元，每年應(yīng)付利息額按當(dāng)年貸款余額計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年最高應(yīng)償還本息額為140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。詳細(xì)計(jì)算，參見項(xiàng)目借款還本付息計(jì)算表。 償貸資金來源 由于該項(xiàng)目屬于公共事業(yè)性項(xiàng)目，因而該項(xiàng)目償債資金僅能來源于項(xiàng)目業(yè)主單位其他經(jīng)營項(xiàng)目的盈余和政府財(cái)政提供的償債資金。某區(qū)財(cái)政可提供用于償還該項(xiàng)目貸款本息的資金來源為：每年收取的城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)費(fèi)（稅）、城市市政配套費(fèi)、城市內(nèi)其他地段土地出讓、拍賣所得收益及財(cái)政可收取的其他規(guī)費(fèi)。2005 年，全區(qū)增加值實(shí)現(xiàn)GDP 461 億元，與“九五”期末的2000 年相比，增長 倍，%。財(cái)政總收入 195 億元，%，其中區(qū)級財(cái)政收入 億元，%。全區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，在全市各區(qū)縣名列前茅。全區(qū)累計(jì)開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。預(yù)計(jì)2006年～2012年某區(qū)財(cái)政收入增長將會進(jìn)一步增加，完全可以滿足該項(xiàng)目償債能力要求。加之，該項(xiàng)目業(yè)主其他經(jīng)營收入的盈余增長，使該項(xiàng)目的償債能力進(jìn)一步增強(qiáng)，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。第七章 社會效益評價(jià) A地塊幼稚園建設(shè)項(xiàng)目為教育設(shè)施項(xiàng)目，幼兒教育是基礎(chǔ)教育的組成部分，是學(xué)校教育和終身教育的起始階段。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展學(xué)前教育對于促進(jìn)兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國民素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。也就是說該項(xiàng)目是以培養(yǎng)和提高受教育者的知識技能、文化修養(yǎng)和道德水平為目的的社會事業(yè)項(xiàng)目，是為社會生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目。本章對項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析，側(cè)重于社會評價(jià)。 項(xiàng)目的建成將能最大滿足390名幼兒的早期教育問題，對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。近幾年來，某區(qū)各項(xiàng)事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)保持了適度快速增長。某住區(qū)為某市、某區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。，有大量的0～6歲學(xué)前兒童。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，他們也迫切需要有一個(gè)幼兒教育機(jī)構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。 本項(xiàng)目實(shí)施可大大緩解幼兒的入園壓力，有利于促進(jìn)全區(qū)幼兒教育穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐，從外部環(huán)境上實(shí)現(xiàn)對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。 幼兒期是對人的一生有著重要影響的時(shí)期，也是易被成人忽視、幼兒自己卻全然不知其價(jià)值、全然不能把握其進(jìn)程的時(shí)期；幼兒期是一個(gè)充滿活力的、蘊(yùn)藏著巨大發(fā)展?jié)摿涂伤苄缘纳A段，又是一個(gè)非常脆弱、非常容易被錯(cuò)誤定向的時(shí)期；幼兒期是一個(gè)稚嫩的、需要成人精心照顧和保護(hù)的時(shí)期；然而又是其自理、自立、邁向獨(dú)立的需要日益增長的時(shí)期。這些生命階段的特性使幼兒教育的作用和責(zé)任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重大。從這個(gè)意義上說，幼兒教育應(yīng)當(dāng)讓幼兒“在快樂的童年中獲得有益于身心發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)”，以完成保護(hù)和促進(jìn)幼兒身心健康地成長和發(fā)展這一基本的使命。幼兒教育可為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)，為進(jìn)一步接受學(xué)校教育和終身教育做好準(zhǔn)備。幼稚園項(xiàng)目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費(fèi)品”，這就在一定程度上促進(jìn)了社會財(cái)富的均等化分配。教育項(xiàng)目在一定程度上影響收入分配，有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富裕”和全面建設(shè)小康社會。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關(guān)性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進(jìn)社會平等化，有益于社會安定團(tuán)結(jié)。 項(xiàng)目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn)我國教育的社會功能是培養(yǎng)體腦結(jié)合，德、智、體、美、勞全面發(fā)展的個(gè)體的根本途徑；是建設(shè)有中國特色社會主義的重要措施。是提高受教育者的科學(xué)文化水平和勞動技能，提高勞動生產(chǎn)率和資源使用率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個(gè)社會的人口素質(zhì)。幼兒園的運(yùn)營也會提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會穩(wěn)定。 項(xiàng)目社會效益分析幼稚園建成后，對滿足和改善君蓮小區(qū)幼兒入園條件，更好地實(shí)施《幼兒園指導(dǎo)綱要》，全面推進(jìn)素質(zhì)教育具有明顯而深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義，將帶來顯著的社會效益，具體體現(xiàn)在： 改善辦園條件，使幼兒在優(yōu)美的環(huán)境中健康成長。 滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個(gè)適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作提供便利條件。 體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件之一。 項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步提高辦園質(zhì)量，更好地完成招生計(jì)劃，推動幼兒教育的快速發(fā)展，提高國民素質(zhì)，真正體現(xiàn)“科教興國”的戰(zhàn)略方針。第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對策分析本項(xiàng)目為A地塊幼稚園建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)模按15班設(shè)置，投入成本高。項(xiàng)目所在地某位于某市中心區(qū)的西南部，而隨著某科技、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向某，必定造成一定人口的壓力。近年來該區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，另外本項(xiàng)目依托某住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好；但是，考慮項(xiàng)目環(huán)境及其自身特點(diǎn)，仍然在如下方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對策（1） 風(fēng)險(xiǎn)分析：因?yàn)楸卷?xiàng)目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。資金到位情況、項(xiàng)目建設(shè)過程中資金使用的控制和局部調(diào)整變更對投資的影響，這些都將加大本項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2） 對策分析：在項(xiàng)目開發(fā)前做好開發(fā)的財(cái)務(wù)詳細(xì)預(yù)算計(jì)劃，在項(xiàng)目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目管理進(jìn)度安排風(fēng)險(xiǎn)及對策（1） 風(fēng)險(xiǎn)分析：在有限資源的前提下，要準(zhǔn)時(shí)保質(zhì)完成項(xiàng)目開發(fā)，對項(xiàng)目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。（2） 對策分析： 建議開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)之前，充分考慮和分析可能遇到的不確定因素，對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格安排和控制，力圖每個(gè)過程都設(shè)定可替代方案，保證項(xiàng)目按照計(jì)劃進(jìn)行，從而降低項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。第九章 結(jié)論與建議 結(jié)論 （1）通過研究表明，發(fā)展學(xué)前教育對于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。幼兒園為家庭、社會密切配合，共同為幼兒創(chuàng)造一個(gè)良好的成長環(huán)境。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足小區(qū)居民的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。因此該項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要的。 （2）項(xiàng)目建設(shè)場址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)場址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。 （3）項(xiàng)目的生源豐富，項(xiàng)目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。 （4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、總平面布置、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全、實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。 （5）項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會效益。 建議1）盡快籌措、落實(shí)到位項(xiàng)目資金；2）嚴(yán)格執(zhí)行工程招投標(biāo)制