園區物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 織協調能力。消防監控員,維修工高中以上2035歲持專業上崗證（電工證、電梯工證等），有房屋、公共設施及水電維修經驗，能吃苦耐勞。安全管理部部長高中以上35歲以下退伍軍人，兩年以上物業管理經驗，有組織協調能力，專業技術突出,能組織保安員進行業務技能培訓,責任心強，品貌端正，身高1．7米以上。安保員高中以上19~25歲身高1．7米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。責任心強,樂于為業主（住戶）服務。女性：18~23歲，身高1．65米以上。環境管理部部長高中以上40歲以下有清潔、綠化管理工作經驗，有組織管理能力，責任心強。綠化工初中40歲以下經培訓，具綠化種植、養護能力，樸實肯干，身體健康。清潔工初中40歲以下品貌端正、身體健康、樸實肯干，經指導培訓后，具有清潔保潔能力。3．人員培訓 （1）培訓目標①發揮培訓的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀、價值觀和職業道德觀，弘揚社會主義精神文明，倡導愛國主義和集體主義精神，培養員工愛崗敬業的道德風尚。 ②培養一支能干肯干，具有良好服務意識的專業隊伍。③提高員工的服務意識、業務能力、管理能力及綜合素質，培養出一批物業管理專業人才。（2）培訓內容①法律法規、思想道德教育。②現代化企業管理知識教育。③公司規章制度和企業理念教育。④物業管理專業知識教育。⑤職業道德與服務技能、服務禮儀培訓。⑥文化基礎知識教育。⑦加強員工智能化設備原理、維護、保養、維修、檢測技術的培訓。 ⑧加強員工服務意識、安全意識、保密意識、消防管理、檔案管理、應急事件處理能力培訓。（3）培訓方式①崗位培訓②外送培訓 ③崗位輪訓 ④參觀考察和專題討論（4）培訓計劃①前期員工培訓計劃序號培訓內容培訓對象考核方式1管理目標及管理方針全體員工筆試2鵬豪園物業結構及特點與管理方法全體員工口試3公司概況，企業理念，《員工手冊》新員工筆試4公司規章制度全體員工筆試5鵬豪園物業管理規章制度 全體員工筆試6物業管理知識新員工筆試7ISO9000基礎知識全體員工筆試8物業管理法規全體員工筆試9安全保衛技能、管理方法保安人員操作10安全常識及技能全體人員操作11綠化基本技能綠化人員操作12清潔技能、標準清潔人員操作13消防系統、保安監控系統、防盜報警系統水電工、消防值班員技術人員操作14ISO9000體系、計算機應用管理人員操作15ISO9000操作應用（按工種分四批）全體人員操作16企業管理與管理心理學管理人員筆試17建筑基礎知識與識圖管理人員技術人員筆試18服務意識與服務禮儀全體員工操作19財務制度與財務管理管理人員筆試②正常管理期培訓計劃培訓對象培訓時間培訓內容方式目標領導層不定期社會主義市場經濟理論、企業管理、社會學、國家政策、法規、文件，參觀考察，ISO9000的培訓……脫產式、業余合理的知識結構，開拓視野、正確決策，更高的管理水平。管理層周培訓和不定期培訓管理理論、新知識、新概念、物業管理知識、法規、房屋維護、設備維護、計算機網絡應用與開發，ISO9000的培訓……自辦培訓聯辦培訓外送培訓知識更新與豐富滿足工作需要，提高綜合素質。操作層周培訓各種相關專業知識、技能技巧培訓，ISO9000的培訓自辦培訓聯辦培訓外送培訓學有專長，滿足工作需要，提高綜合素質。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據需要，確定應聘崗位人數 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進行比較、考核 合 格 無 有無擔保人 有 辦理進入公司手續，簽訂勞動合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用不予錄用 （2）考核對所有員工公司將按崗位工作標準對其進行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內容包括思想品德、敬業精神、服務態度、業務技能、協調能力等方面。考核形式有：①轉正考核②不定期考核③月考核評分④年終考核（3）服務意識物業管理的本質是為業主（住戶）服務，我們將始終把服務意識放在第一位。①建立服務的“超前”意識，事事處處考慮方便業主（住戶），考慮業主（住戶）的利益。②樹立“服務至上”的意識，不斷強化員工的服務意識。③把服務意識落實到實處，無微不至地為業主（住戶）做好每一件事，從點滴細微處入手，使業主（住戶）時時、處處感受到我們服務的真誠。 （四）建筑物及公共設施的維護管理 物業在使用過程中產生的自然損壞和人為損壞，會導致物業使用功能降低或喪失，為恢復其原有功能，必須及時有針對性地進行定期維修和日常養護工作。 1．維修養護原則 因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費用，最大限度發揮物業的使用功能。 2．檢查、鑒定周期正常情況下，安全管理部巡邏員對公共建筑物和設備設施每天巡視一次，綜合管理部每周對房屋及公共設施逐項巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時，重點巡視檢查；每年對房屋及公共設施勘查、鑒定一次，根據完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。3．建筑物維修養護項目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結構部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標志設施：每周、每半年 G、垃圾中轉站：每周 H、地下室管網：每半年4．建筑物及公共設施養護效果：①確保建筑物及公共設施的完好正常使用；②及時修補損壞建筑物及設施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設施完好率達98%以上。（五）裝修管理為保障房屋的結構安全和外觀統一，根據有關法律、法規、政策精神，對物業裝修擬采取以下管理方法。l 裝修管理程序業主（住戶）裝修住宅，必須提前三天向管理處申報，填寫“住宅裝修申請表”，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間，并提供施工圖和施工隊伍名稱，戶主和施工隊負責人應同時在申請表上簽字蓋章，經管理處審批，并與工程隊簽訂《治安責任書》后方可施工。工程較大的的裝修工程，應由專業隊伍進行施工。交繳裝修管理押金。工程完工后，經管理處驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，可退回全部押金；若有上述問題，從押金中扣除賠償費用或罰款，多退少補；完工半年內，如發現上述問題，仍由裝修戶負責。l 裝修范圍允許對樓地面、內墻面、天棚面進行表面裝修，地面裝修材料厚度不得超過10毫米。外門窗不得隨意改動、窗戶只充許在內則安裝防盜網，但防盜網，防盜條須按管理處規定的規格、材料安裝。進戶門的防盜金屬門安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設計，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進戶門外加設神臺等不雅之物。允許改換廚房的灶臺、洗滌池和衛生間的便器、臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛生間的結構和使用功能。業主（住戶）安裝空調，應到管理處申報，并按指定的位置、材料安裝，并必須安裝牢固不允許破壞室內預埋管線。l 裝修施工管理裝修施工期限：住宅裝修一般不得超過30天，若確實要延期，要辦理延期手續。否則，按未經允許擅自裝修者進行處罰。裝修垃圾應袋裝化，統一清運，按管理處指定的位置和時間進行堆放、清運。裝修施工用電，應提前七天向管理處申報，說明用電工具的品種、負荷、使用時間、操作人員。l 裝修有下列行為之一，視作違章：在房內安裝動力設備。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網、電路等或將生活污水排入雨水管道。鑿出樓面、屋面面層。改變原有外門窗的規格及外墻面裝飾，妨礙樓梯通行和消防的。用其他超重材料進行裝修（屋面使用涂料、膠貼紙、馬賽克、瓷磚等厚度超過10毫米）。使用易燃材料或可燃性材料，未經消防機關批準進行防火處理的。裝修垃圾隨意堆放。超過規定時間影響他人休息。因裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損壞他人物品等。破壞室內預埋管線。l 違章裝修處罰：責令停工。責令恢復原狀。扣留或沒收提供施工工具。賠償經濟損失。 根據省、市有關規定處以處以其他處罰。  （六）機電設備設施的維護管理機電設備設施盡管組成、構造和性能不同，但管理基本內容是相同的，主要是對機電設備設施的使用、日常養護、維修的管理。而日常養護維修是機電設備設施管理最重要的環節。通過經常性的養護與及時的維修，使設備設施處于正常良好的運行狀態，保證24小時連續供電，并且延長設備設施使用壽命，是設備管理的最終目的。1．設備管理的原則 （1）以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備經常處于良好狀態。（2）對設備做到“三好”、“四會”和“五定”。“三好”即用好、修好和管好重要設備；“四會”即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。（3）實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時要求設備的使用操作人員進行日常的維護保養和小修。（4）完善設備管理和定期維修制度，制定科學的保養規程和各設備的應急處理措施，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。（5）修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經濟效益。2．維修保養方案（1）日常維護保養。操作維修人員根據要求用檢測儀表或人的感覺器官，對設備的關鍵部位進行檢查，發現小故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。（2）一級保養。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調整。（3）二級保養。維修人員對設備進行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件。（4）中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構和精度。（5）大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。3．各系統設備設施的管理效果★供配電系統 （1）保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。（2）設備完好率為98%以上。（3）投訴處理率為100%。★給排水系統 （1）建立用水、供水管理制度并落實，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。（2）建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統能正常發揮功能，用水設施完好，排水系統通暢。（3）限水、停水能預先通知用戶。（4）按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環境整潔，有