物業的物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 提要:　　物資裝備堅持經濟、實用、節儉的原則進行測算和配置；　　XXX前期開辦費人民幣總計42萬元。　　為確保對XXX實施物業管理的高起點和高水平,我們按照科學性和實用性的原則進行論證,并結合實地調研,制訂出XXX管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。一、 管理用房的配置面積和要求1．管理用房　　根據招標書中提供部分數據，經測算管理用房為220M2，對管理用房擬安排如下:序號部 門面積(M2)位 置序號部 門面積(M2)位 置1經理辦公室102經理助理辦公室103行政財務部204綜合事務部205客戶服務中心56倉 庫157會議室20備 注管理用房擬安排100平方米　　２．員工生活用房面積共計112平方米 （1）員工食堂　　　　　　　　　　　　 30M2 （2）員工宿舍　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82M2 經理、副經理按8M2/人的標準配備,計16M2 其他管理人員按4M2/人的標準配備，計16M2 ,共50M2生活用房共需112平方米,我們將與發展商協商解決。 　　二、物資裝備計劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數 量單價（均價）合 計備 注辦公桌椅8套會議桌椅1套打印機1臺復印機1臺電腦設備3套空調機（分體式、柜式）2套傳真機1臺保險柜1臺照相機1臺社區文化活動用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標識牌1批各類辦公用品1批飲水機1臺棉大衣38件音響1套社區文化活動用VCD1部社區文化活動用電視機2部2500．00社區文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風扇3臺衣柜3套小 計附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數 量單 價合 計備 注75型室內疏通機1臺8KVA型電焊機1臺沖擊鉆1個砂輪切割機1臺手電鉆1個臺鉗1臺梯子1把萬用表2臺搖表1臺潛水泵1臺2寸套絲機1臺測試儀表2套吸塵吸水器2臺高/低壓沖水機1臺清潔及澆花用膠管600米機動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業工具1套常用材料備件1批吸塵機1臺手推垃圾清運車3臺手推式剪草機1部綠籬修剪機1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）小計 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數 量單 價合 計備 注無線對講系統6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運便民服務車2輛不可預見裝備費小 計總計：206450 RMB85 / 85第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對象的定位 一、銷售對象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產業開發區—江寧開發區，其緊鄰地塊南側的牛首河的沿岸將形成優美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環境得以很大的提升，正是安家置業者的良好居所。根據樓盤本身的定位及市場預測，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質素，置業時尤其注重物業管理服務之內涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務、個性化服務、精品服務，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 二、物業管理服務定位：秉承“服務業主、報效社會”的核心理念，我們著力在XXX營建安全、舒適、便利的居家及商業環境，并通過持續的改進和提升，使物業能夠保值及不斷增值，實現傳統家居理念與現代生活方式的高度共融，塑造同類物業之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結合XX本地之文化背景及江寧區之特定區域，要想成功達到上述目的，我們大膽設想，運用文化居住區感召力滲入日常的管理和服務之中。我們擬在XXX的物業管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現我們所提供之物業管理服務能夠持續超越業主的實際需求。我們將在管理服務中著力于以下三個方面：倡導“天天讓您滿意”的服務文化、推廣“平等互動”的服務文化、營建“事業至真、生活至愛”的社區文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。第二章 配合銷售的措施 八年與各類業主的交往經歷，使我們對業主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合XXX的銷售工作，我們將從物業管理的專業角度提供以下協助和服務： 一、簽定物業管理委托合同 規范的合同是提供優秀物業管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標，建議在派出前期管理人員進駐現場前，XXXXX置業有限公司應在XX市物業管理條例的指導下，就XXX的物業管理與XX物業管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業管理服務的內容和深度、標準、雙方的權利和義務以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協議,明確管理范圍、費用、內容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二、提供物業管理咨詢 XXX公開發售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現場，負責物業管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業主及銷售員提出的問題給予解答； 三、提供物業管理培訓 為銷售人員提供必要的物業管理培訓，以減少因此而產生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業主信心； 四、提供護衛及保潔服務 在XXX正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業的護衛服務和保潔服務，維持銷售現場的良好環境，同時亦讓購房者對未來的物業管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監督權和調配權，具體辦法可在銷售中心管理協議中明確。 五、提供有形展示 在銷售現場，我們將提供XX物業的各種宣傳資料、圖則及標識等，同時根據銷售部門的要求，在適當時候舉行物業管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現場的氣氛； 六、協助舉辦展銷活動 協助發展商定期舉辦展銷會、業主嘉年華及其他慶祝或促銷活動； 七、開展業主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2—3次業主意見征詢，就業主及購房者對物業管理、會所管理方面的需求加以收集和統計，及時修訂和調整管理方案，確保日后物業管理管理服務的適用性。 八、提供優質客戶服務 在銷售中心內配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 提供門童服務，負責業主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務；第四部分 項目服務管理費第一章　　財務管理提要：　　倡導“開放管理”，定期向業主公布管理處財務收支報告，接受業主的監督； 　堅持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財務管理是物業管理正常運營的“生命線”。我們將嚴格執行國家及XX市有關物業管理的財務管理規定，依法建帳，依法管理，確保物業管理資金的良性運作。 一、財務管理模式 XX物業管理公司 XXX業主委員會 管 業 預 批 理 務 算 準 酬 指 報 監 金 導 告 督 　　　 XXX管理處 說明：在XXX居住區物業管理委員會成立之前，由XX市XXX置業有限公司行使批準和監督職能。 二、財務管理措施 （一）設立財務管理機構。我們將在管理公司行政部下設財務組，并設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。 （二）建立規范、透明的財務體系。　　根據XXX居住區的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執行。　　深圳市XX物業管理有限公司對XXX物業管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對財務帳目進行一次審計。　　管理處財務工作由管理處經理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領導外，一律由管理處經理簽字審批后方可使用。　　管理處每三個月向廣大業主公布一次收支帳目，接受業主的質詢和監督。　　管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告，并提交業主委員會審批，經批準后實施。（三）加強財務管理的職能。物業管理收費與其他行業比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業主節約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務質量的同時有效降低管理成本。 三、管理服務費及代收代繳費的收取 （一）我們將在管理處設置專職收款員，負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主，我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業主交費，提高費用收繳率。 （二）在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現金的收取，提高收款工作效率。 （三）對于極少數欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經理、經理助理進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業主的利益。 四、維修基金的管理和使用 （一）對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發商（或業委會）審議通過后執行。 （三）管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報開發商（或業委會）審批。 （四）當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50％以上的業主書面同意后，由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。 （五）維修基金的收支帳目接受XX市XXX置業有限公司和業主監督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受XX市XXX置業有限公司（或業委會）及其委托的會計師事務所審計。第二章 日常物業管理經費收支測算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區的物業管理；　　在物業管理經費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及XX市房地局、物價局等政府部門的定價標準執行；政府部門沒有規定服務項目的收費標準，堅持略低于市場平均價格執行。支出方面，以服從業主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。　　一、物業管理資金的籌措與使用 管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件，為此，我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容，確保XXX居住區物業管理的經費收支實現良性循環。XXX居住區日常物業管理資金流程圖 彌補前期虧損　　 如有節余　 物業管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉下期使用　　 　有償服務收入　 停車場經營收入　 管理服務費收入　 會所經營收入