保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 基礎，與XX市居民安置發(fā)展相協(xié)調(diào)。科學配置，功能配套。設施建設著眼于完善綜合服務功能，滿足群眾住房需求和改善住房條件。同時，通過項目的成功建設，發(fā)揮示范、指導和輻射作用。厲行節(jié)約，嚴格管理。最大限度地整合和利用現(xiàn)有資源。建立和落實項目責任制，加強建設項目的全程管理、監(jiān)督和評估；盡可能地減少管理費用，提高投入產(chǎn)出效益。四、改造目標在市政府的宏觀調(diào)控下，將配套設施不全、居住環(huán)境差的舊住宅區(qū)逐步建設成設計合理、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的居住小區(qū)。五、市場調(diào)研與預測XX市計劃2010年，中心城市力爭完成拆遷100萬平方米、新建安置房100萬平方米、新建道路100公里、開工項目100個、完成投資100億元。隨著大滁城建設步伐的近一步加快，政府加大對老城區(qū)改造、以及新城區(qū)的建設，這些工程的實施所涉及大量棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)大多都位于城市老城區(qū)，就醫(yī)、上學、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢甚佳，適合不同層次人員居住和商業(yè)經(jīng)營。根據(jù)目前XX市的房價水平和開發(fā)用地掛牌拍賣價，棚戶區(qū)及舊住宅改造項目的土地價格基本上都在200萬元/畝，商品房價格均價應該達到4000元/平方米以上。2010年3月“大滁城”建設拆遷再動員大會上決定，今年“大滁城”建設的拆遷量在去年122萬㎡的基礎上，將再達100萬㎡，其中老城區(qū)3個地塊將率先啟動，預計3年內(nèi)我市將完成對老城區(qū)棚戶區(qū)的改造。今年“大滁城”拆遷面積目標確定為百萬平米，其中已經(jīng)確定了6個地塊，分別為老城區(qū)3個地塊、清流河整治、城南4條道路拆遷和清流東路安置點。率先啟動的老城區(qū)3個地塊拆遷面積約22萬㎡，涉及拆遷居民1680戶，企業(yè)12家。其第一地塊為原XX水泥廠匯龍電子對面，拆遷面積12萬㎡，目的為即將投入建設的滁城第二條南北交通大通道——西澗路做準備；第二塊為市體育場南邊，拆遷面積6萬㎡，目的是打通環(huán)城水系，為即將建設的南湖三、四期做好前期工作；第三塊為南譙北路與明光路交叉口原瑯琊旅社周邊地塊，包括現(xiàn)在的北大荒女人世界商場周邊，拆遷面積4萬㎡。預計老城區(qū)3個地塊將在4月中旬前完成登記、丈量、認證、房屋評估等工作，動遷工作5月底結(jié)束。另外3個地塊拆遷面積約8萬㎡，其中，清流河整治2萬㎡，城南4條道路1萬㎡，清流東路安置點5萬㎡左右。預計，拆遷工作將在4月完成。據(jù)悉，這些地塊拆遷完成后，XX市適時對明光路9地塊（老水泥廠）、鳳凰西路、黨校、康佳地塊進行拆遷，面積約40萬㎡。其余地塊的拆遷計劃正在制定中。被拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅增加。然而XX市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠遠不能滿足被拆遷人的需求。六、改造安置方案根據(jù)棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查，以及總體規(guī)劃的要求。本次棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)規(guī)劃采用就地安置和異地安置相結(jié)合，分別安置至統(tǒng)一規(guī)劃的9個項目內(nèi)，置換出的土地一部分用做城市總體規(guī)劃的公園綠地，其他用地按照城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)進行開發(fā)。項目形成9個居民小區(qū)， 畝； ㎡。其中：棚戶區(qū)拆遷安置房：1887440㎡；商鋪138271㎡。安置17839戶，安置人口為59550人。（清流人家）—（定遠路）范圍內(nèi)控制， 住宅層數(shù)原則上以高層或小高層為主，適當建設一部分中高層住宅。綠地率一律控制在30%以上；戶型中小戶型為主，部分戶型建設為90平方米以上戶型（540288 ㎡，%）根據(jù)XX市總體規(guī)劃及實際現(xiàn)狀，以尊重居民意愿為前提，采用就地還原為主的原則。各小區(qū)配套且配套商業(yè)和服務性設施。對于一些被置換出的地塊。按照XX市總體規(guī)劃騰出的土地作為城市綠地，建設為市民活動的公共場所，并配置市民健身和休閑設施。302010年XX市棚戶區(qū)改造項目安置房面積及技術指標分析表序號分項名稱單位清流人家同樂苑飛翔轉(zhuǎn)盤創(chuàng)業(yè)北苑龍蟠揚子路創(chuàng)業(yè)中苑西澗路定遠路合計1棚戶區(qū)改造用地面積畝 2總建筑面積㎡ 拆遷安置房㎡12840010314084420764603768004277502734702661001509001887440　商鋪㎡10541 3總?cè)莘e率——5總建筑密度%30202127—6總綠化率%3535304036—7日照系數(shù)——9棚戶區(qū)改造安置戶數(shù)戶120490973666136124191236732419181783910棚戶區(qū)改造安置人口人38532952305020521155613412807011392321359550滁州市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設項目可行性研究報告七、拆遷情況此次共拆遷9個棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)，拆遷戶數(shù)5020戶，人口為12011人。棚戶區(qū)拆遷情況調(diào)查統(tǒng)計表拆遷編號名稱占地面積拆遷面積(M2)拆遷戶數(shù)拆遷人數(shù)(M2)畝1清流人家 107 383 1150 2同樂苑 572 1725 3飛翔轉(zhuǎn)盤 658 1975 4創(chuàng)業(yè)北苑 634 1902 5龍蟠 308 938 6揚子路 1025 0 7創(chuàng)業(yè)中苑 148 443 8西澗路 801 2403 9定遠路 491 1474 合計　 5020 12011 第六章 項目建設內(nèi)容和規(guī)模一、編制依據(jù)XX市發(fā)展和改革委員會文件（發(fā)改投資[2009]500、50525252525252531號）《XX市城市總體規(guī)劃》（2008—2020年）XX市環(huán)境保護局《建設項目環(huán)境影響報告表》（分小區(qū)）XX市國土資源局《建設項目選址意見書》（分小區(qū)）XX市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃許可證》（分小區(qū)）二、建設內(nèi)容和規(guī)模小區(qū)名稱小區(qū)用地面積（畝）棚戶區(qū)改造安置房占地面積（畝）小區(qū)總建筑面積（平米）棚戶區(qū)拆遷安置房部分拆遷安置房商鋪合計㎡㎡㎡清流人家155800128400同樂苑121600103140“飛翔”轉(zhuǎn)盤9680084420創(chuàng)業(yè)北苑9240076460龍蟠447000376800揚子路527500427750創(chuàng)業(yè)中苑318300273470西澗路329000266100定遠路181000150900合 計22694001887440注：小區(qū)總用地面積和總建筑面積包括：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、廉租房建設三個部分項目形成9個居民小區(qū)， 畝； ㎡；以及水、電、路等公用和輔助工程。項目建成棚戶區(qū)拆遷安置房：1887440㎡；商鋪138271㎡。（其中：90㎡以上戶型540288 ㎡，%）第七章 工程技術方案一、設計依據(jù)《建筑抗震防范分類標準》502232004《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ942008《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072002《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112001（2008年版）《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》GB500092001（2006年版）《建筑結(jié)構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB500682001《混凝土結(jié)構設計規(guī)范》 GB500102002《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038—2005）《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB5020094《民用建筑閉路電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB509894二、工程方案選擇的基本要求按照經(jīng)濟、適用、安全、美觀的要求。確定項目的工程內(nèi)容、建筑面積和建筑結(jié)構。 適應已選定的場址。在已選定的場地（線路方向）的范圍內(nèi)，合理布置建筑物、構筑物，以及地上、地下管網(wǎng)的位置。符合工程標準規(guī)范要求。建筑物、構筑物的基礎，結(jié)構和所采用的建筑材料，應符合政府部門或者專門機構發(fā)布的技術標準規(guī)范要求，確保工程質(zhì)量。三、總圖布置方案（一）總平面布置總平面布置原則和技術要求：本工程以現(xiàn)代化的住宅理念設計，建筑以普通住宅為主，商業(yè)用房為輔。（1）小區(qū)內(nèi)交通運輸便捷。合理設置小區(qū)內(nèi)停車場，避免人流物流交叉，使小內(nèi)外交通配合協(xié)調(diào)。（2）結(jié)合場地地形、地質(zhì)、地貌等條件，因地制宜并盡可能做到緊湊合理布置，節(jié)約用地。（3）建（構）筑物的布置符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全規(guī)定和要求，滿足地上、地下工程管線的敷設、綠化布置以及施工的要求。總平面布置方案：（1）平面布局，各個小區(qū)在高度上層次分明，功能上布局合理（詳見附圖）（2）住宅間距和日照住宅間距由日照分析軟件嚴格計算，充分滿足絕大多數(shù)戶型的日照要求,一般應≥。（二）豎向布置：保證土方工程量最小，并盡量使填挖量達到或接近平衡。確保建筑物和場地不受洪水淹沒，應使項目區(qū)建（構）。該項目位于瑯琊山東側(cè)，場地豎向有較大的高差，應加擋土墻及護坡處理。保證小區(qū)內(nèi)交通方便，防火間距要滿足最小防火間距要求。（三）管線綜合布置：綜合管線要做到“七通一平”，同時設計、同時施工，避免亂挖亂砌。主要任務是使小區(qū)管線之間以及管線與建筑物、道路及環(huán)衛(wèi)、綠化設施之間在平面和豎向上相互協(xié)調(diào)，既滿足施工、檢修、安全等要求，又貫徹節(jié)約用地原則。給水管、排水管、煤氣管、電力電纜、電訊電纜采用地下埋設，埋設深度應大于各種管線的最小覆土深度。地下管線之間及地下管線與建筑物、綠帶之間應保持最小的水平凈距（見下表）。地下管線最小水平凈距表 單位：米序號管線名稱1234567建筑物給水管排水管煤氣管電力電纜電信電纜道路邊石1建筑物基礎邊緣2給水管3排水管4煤氣管5電力電纜6電信電纜7道路邊牙石（四）綠化布置：安置小區(qū)注重講究人文環(huán)境，%。以植物造景為主，以人為本，設計力求體現(xiàn)時代氣息。綠化設計遵循安全性、美觀性、生態(tài)防護性、經(jīng)濟實用性的原則。園區(qū)道路綠化應以喬木為主，喬木、灌木、地被植物相結(jié)合，不得裸露土壤。道路綠化應符合行車視線和行車凈空要求。綠化樹木與市政公用設施的相互位置應統(tǒng)籌安排，并應保證樹木有需要的立地條件與生長空間。綠化不應遮擋路燈照明，當樹木枝葉遮擋路燈照明時，應合理修剪。在距交通信號燈及交通標志牌等交通安全設施的停車視距范圍內(nèi)，不應有樹木枝葉遮擋。綠化設計采用道路兩側(cè)布置行道樹和分隔帶種植灌木和草坪，行道樹樹種建議采用香樟、金合歡或廣玉蘭，干徑大于8cm，間距68米，雙側(cè)對稱布置，交叉口影響行車視線的地段不栽植。四、戶型和單體設計方案戶型設計方案各戶型平面布局合理、功能分區(qū)明確、動靜分離，能夠滿足業(yè)主生活需求。所有的住宅設計從原則上把握住平面設計的“三大一小一多”，即客廳、廚房、衛(wèi)生間面積大，除保證主臥大面積外，其余臥房面積相對小些，儲藏空間多，每戶均設有明衛(wèi)及朝南陽臺。住宅室內(nèi)空間，將客廳、餐廳、廚房整合，將臥室、衛(wèi)生間又集中為一個區(qū)域，從而使戶內(nèi)動靜分區(qū)明確。各廳室及廚衛(wèi)均有良好的通風采光條件，廚房及衛(wèi)生間均設排煙（氣）豎井。樓梯間由上人檢修孔出屋面。頂部躍層戶型還特別設置了家庭起居室及衛(wèi)生間。合理的功能劃分，提高住宅的舒適性和生活質(zhì)量。各單元底層入口均設計獨立門廳，樓宇可視對講系統(tǒng)，人性化的設計，使主賓都能從中感受到必要的關愛，遠紅外監(jiān)控系統(tǒng)，保證24小時監(jiān)控及保安巡邏，提供了安全保障。該項目力求在尊重傳統(tǒng)與地方文化的前提下，體現(xiàn)當代理念，創(chuàng)作出具有傳統(tǒng)文化底蘊的，同時又充滿現(xiàn)代感的住宅群體形象。建筑單體設計（1）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點，結(jié)合居民的居住水準及生活需求，在規(guī)劃中提供形式各異的多種套型，適應不同需要。（2）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應當?shù)氐臍夂蛱攸c，住宅布置成南北向，進深控制在12m左右，起居室、臥室、廚房有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。（3）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風條件。廚房設計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)(玻璃隔斷等)隔斷、推拉門分隔，兩個空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道集中，節(jié)約投資。臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。每戶至少有一