xx項目棚戶區改可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 資開發有限公司 （三）征收土地性質 征收土地為集體土地 （四）區域現狀征遷對象為該區域內私人住宅房屋及其他所有建（構）筑物?，F狀棚戶區內沒有統一規劃，平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、環境衛生臟亂差，沒有排水系統及垃圾收集點，急需進行改造提升。區內居民生活環境惡劣。（五）拆遷規模本項目涉及拆遷889戶（套），拆遷范圍用地面積218257平方米（327畝），拆遷總建筑面積98600平方米。其中磚木結構建筑面積10860平方米，磚混結構一層建筑面積29580平方米，磚混結構二層建筑面積（含二層以上建筑）54230平方米，土木建筑3930平方米。拆遷建筑的建成時間基本超過30年。其中拆遷非住宅建筑物主要包括磚廁所、簡易房、圍墻、水井等。經統計，共需拆除廁所、圈舍315個，簡易房6500平方米 ，圍墻3211延米，磚混門樓262個，水井、地窖200個及水泥地面7300平方米。 二、征收安置補償辦法（一）征收補償安置方式的基本原則（1）堅持“政府主導、統一規劃、依法征收、程序合法、補償公平、結果公開”的原則。 （2）堅持“貨幣安置與異地安置相結合”的原則。 （3）堅持實行“實物安置征一補一、合理互補差價，鼓勵異地安置和貨幣安置”的原則。 （4）堅持“依法依規、政策銜接、規范操作”的原則。（二）征收補償與安置標準房屋價值的認定標準 （1）國有土地 山陽縣城市規劃區域內國有土地上的房屋征收按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》執行。 （2）集體土地 集體土地上房屋由征收人委托評估機構對房屋按重置價折舊評估確定。本次房屋拆遷賠償標準暫時按照同類地區房屋評估價進行估算，同類地區房屋評估參考價為：① 磚混結構房屋700900元/㎡。 ②磚木結構房屋500700元/㎡。 ③土木結構房屋400500元/㎡。 征收過渡期限、搬遷補償標準 （1）臨時過渡期限 ①安置房為多層建筑的，住宅房屋臨時過渡、商業用房停產停業損失期限一般為24個月。臨時過渡期自被征收人騰空移交房屋之日起計算。 ②選擇貨幣安置的，房屋征收人不向被征收人支付住宅房屋臨時過渡費和商業用房停產停業損失費。 （2）住宅房屋臨時過渡費補償標準 選擇房屋產權調換的住宅房屋，房屋征收人提供周轉房或現房安置的，不支付臨時過渡費。房屋征收人無法提供周轉房的，房屋征收人應當向被征收人支付臨時過渡費，具體標準為： 住宅房屋過渡費標準為：50平方米以下（含50平方米）的，每月每平方米補助6元；超出50平方米以上部分每月每平方米補助5元。 （3）商業用房停產停業損失補償標準 選擇房屋產權調換的商業用房，造成停產停業的，由房屋征收人支付停產停業損失費，不再支付其臨時過渡費。具體標準為： 商業用房的停產停業損失費標準為：每月每平方米2030元。 （4）延長過渡和停產停業損失期限補償標準 如確需順延住宅房屋臨時過渡期限和商業用房停產停業損失期限的，商業用房停產停業損失按原標準2倍支付。 （5）搬遷補助費補償標準 ①選擇貨幣補償的，房屋征收人應按照被征收房屋建筑面積每平方米10元的標準向被征收人支付搬遷補助費，每戶搬遷補助費總額不低于500元。 ②選擇產權調換的，房屋征收人應按照被征收房屋建筑面積每平方米20元的標準向被征收人支付搬遷補助費，每戶搬遷補助費總額不低于1000元。 ③征收生產、經營設備的拆除、運輸、安裝費用，按照實際發生的合理費用或委托具有相應資質的評估機構評估確定。 ④對行政事業單位搬遷補助費按財政有關規定執行。 室內裝飾裝修和其他設施補償標準 對被征收房屋室內外裝飾裝修的價值給予一次性評估補償。對房屋內其他具有使用功能的設施，按照以下標準補償： 電話移機：住宅58元/部 非住宅125元/部。 有線電視遷裝：340元/戶。 寬帶遷裝：320元/戶。 天然氣初裝費：2320元/戶。 空調移機：200元/臺。 水、電拆裝費：1200元/戶。 以上標準如遇物價部門價格調整，按調整后的價格執行。 其他構筑物和附著物補償標準 城鎮規劃區域內實施房屋征收的，其他構筑物和附著物補償依照下列標準執行： （1）其他構筑物u 簡易房（可住人）120元/㎡。u 簡易棚60元/㎡。u 磚圍墻140元/延米。u 土圍墻60元/延米。u 水泥地面：厚度15cm（含15 cm）以上60元/㎡；厚度15cm以下40元/㎡。u 磚混門樓3000元/個。u 土門樓500元/個。u 廁所、圈舍：戶外有頂磚（石）混180元/㎡；戶外無頂磚（石）混120元/㎡；簡易廁所4060元/㎡。u 化糞池：每800元/個。u 高位水池200500元/ m3。u 戶外家用水池200元/個。u 機井（井深7米以上、水深2米以上、有砼內圈）：口徑2m以下，5000元/眼；，7000元/眼；，10000元/眼；口徑3m以上，20000元/眼，凡廢棄的機井，一律不予補償。u 水井（井深5m以上、水深1m以上）：飲水井1000元/眼；壓水井800元/眼（含設施）。u 堆沙、堆石、堆土10元/m3。u 地窖：深度35米，450元/個。u 磚瓦窯：小磚瓦窯、石灰窯6000元/座；大型磚瓦窯參照其他建設項目同類建（構）筑物補償標準，凡倒塌和不具備使用功能的一律不予補償。u 魚池：磚石砌20元/㎡；土池10元/㎡，魚產按養魚水面每畝補償3000～6000元。u 鋼架結構蔬菜大棚：普通拱棚（跨度610ｍ、）18元/㎡；特大棚（跨度10ｍ以上、）20元/㎡。u 水渠（磚石砌）：橫截面1㎡以上，120元／ｍ；橫㎡，90元／ｍ；㎡以下，50元／ｍ。土渠不予補償。u 房根基：；；高度1米以下50元/延米；有砼地梁每延米加80元。u 石埝：漿砌120元/ m3；干砌80元/ m3。u 墳墓采用貨幣一次性補償的：地下墳1000元/棺；地上墳三年以上3500元/棺，三年以內4000元/棺；空墓2500元/棺；碑樓每個加300元；選擇遷移至政府規劃選址墓園的：地下墳300元/棺；地上墳三年以上700元/棺，三年以內1100元/棺；空墓500元/棺；碑樓每個加300元。 （2）其它附著物補償u 林木：喬木林4000元/畝；疏林、灌木林2600元/畝；未成材經濟林1600元/畝。u 零星果樹：胸徑（）2公分以下，自行移栽，不予補償；；；；；；。u 用材樹：胸徑5公分以下，自行移栽，不予補償；；；；。u 苗圃、藥園：一年生2000元／畝；二年生3000元／畝；u 三年以上生4000元/畝。u 青苗：糧食作物1100元/畝；專業蔬菜、烤煙2000元/畝。u 其他未涉及樹種參照中心城市其他項目標準予以補償。 （3）有下列情形的不予補償u 占用荒地、灘涂及法律法規規定不予補償的其他土地。u 各類違法、違章建（構）筑物和廢棄的建（構）筑物。u 棚戶區改造項目及其他建設項目征遷公告發布后搶建、搶栽的建構（筑）物和經濟林木。 征收房屋安置標準 （1）國有土地上合法的個人自建房，商業用房12層和單位住宅樓實行產權調換，同時也可選擇一次性貨幣補償；3層以上（含3層）的個人自建房實行貨幣補償。 （2）征收集體土地上房屋的，其合法的房屋12層實行產權調換，3層以上（含3層）貨幣安置。人均住房面積達不到50平方米的，依照在冊的戶籍人口，按人均50平方米予以實物安置，面積差由被征收人按安置房建設成本價結算。社區用房參照所在區域的住宅房安置標準執行。 （3）選擇住宅產權調換的，安置房屋為期房的，被征收人可以就近上靠安置房屋戶型，因就近上靠戶型超出面積由被征收人按安置房建設成本價結算。 實行現房安置的，就近上靠戶型面積不大于產權調換面積的10%，就近上靠戶型面積由被征收人按安置房建設成本價結算，其余超出的面積由被征收人按市場優惠價結算。 （4）安置房屋建筑面積不低于50平方米。 （5）選擇產權調換的，被征收房屋與安置房的公攤面積按照以下標準安置：u 被征收房屋建筑層數僅為一層的，安置房為小高層或高層的，其產權調換面積按安置房套內建筑面積予以安置。安置房超出面積部分由被征收人承擔其相應公攤面積。u 被征收房屋為多層建筑的（七層以下含七層），安置房為小高層或高層的，其產權調換面積的公攤面積由被征收人按50%承擔。安置房超出面積部分由被征收人承擔其相應公攤面積。u 被征收房屋及安置房均為多層建筑的（七層以下含七層），由被征收人承擔相應公攤面積。 （6）選擇貨幣補償的，結合同類地區房屋成本價格和房屋評估價確定貨幣補償標準。同類區域棚戶區拆遷房屋貨幣補償比例為1:，補償建筑按1315元 /㎡標準補償。 獎勵標準 （1）對符合產權調換而選擇一次性貨幣補償的住宅房屋，在規定的獎勵期限簽訂協議并按時交房的，按合法產權調換面積評估總價款的20%予以貨幣獎勵。 對符合產權調換而選擇一次性貨幣補償的商業用房，在規定的獎勵期限簽訂協議并按時交房的，按合法產權調換面積評估總價款的15%予以貨幣獎勵。 （2）對符合產權調換的住宅房屋，凡在規定的獎勵期限內簽訂協議并交房的，產權調換面積差價全免。 （3）對實行異地安置，凡在規定的獎勵期限內簽訂協議并交房的，異地安置提高的面積免交安置房建設成本價。 （4）對在規定期限內簽訂協議并按時交房的，可給予其房屋征收面積每平方米100元的一次性獎勵。 （5）征收范圍內以居民小組或單位為一個征收單元，若征收單元內所有被征收人在規定期限內簽訂協議并按時交房的，給予征收單元內所有被征收人每戶1萬元現金獎勵，征收單元內若有一戶未能在規定期限內簽訂協議并未按時交房的，該征收單元所有被征收人不得享受此項獎勵。 （6）鼓勵貨幣補償：對于自愿搬遷實行貨幣補償的對象，可享受房屋總補償金額的10%的獎勵。 三、安置補償方案本項目安置方式采用實物安置和貨幣安置相結合的方式進行。簽訂拆遷安裝補償協議套數889套，312套選擇實物安置，涉及拆遷面積37432平方米，577套選擇貨幣安置，涉及補償建筑面積69240平方米。四、實物安置方案根據拆遷安置補償方案，經過對實地最新人口摸底調查統計，需要安置312套。安置補償住宅建筑面積31732平方米，安置用房統一規劃，統一監管，集中連片建設并負責免費辦理房屋所有權證書。本項目實物安置方案為就地集中安置，安置區位于山陽縣中村鎮移民新區一期建設范圍，項目建設用地北至中山路、南到郭山路、西至河東路、東到東環路。安置區占地面積18377平方米（合28畝），新建住宅安置房建筑面積31732平方米。室外道路面積5573平方米、綠化面積6431平方米。安置區共新建8棟安置房，其中：u 1號樓——5號樓為6層多層建筑，戶型結構為一梯二戶，3個單元，可以安置180套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛，；u 6號樓——7號樓為6層多層建筑，戶型結構為一梯二戶，2個單元，可以安置96套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛，；u 8號樓為6層多層建筑，戶型結構為一梯三戶，2個單元，可以安置36套，分散布置于各個樓層，戶型為兩室兩廳一衛。項目安置戶型套數統計表序號安置戶型面積戶型結構套數占比1二室兩廳一衛18058%2二室兩廳一衛9630%3二室兩廳一衛248%4二室兩廳一衛124%合計312五、拆遷補償費根據拆遷安置補償辦法，結合項目實際情況，拆遷費用共計11238萬元，詳見下表：拆遷投資構成表序號項目類別數量標準合計（萬元）（一）拆遷補償費98600㎡87021土木結構3930㎡500元/㎡1972磚木結構10860㎡700元/㎡7603磚混結構83810㎡900元/㎡75434房屋裝修及附著物202其中廁所、圈舍315個180元/個6簡易房6500㎡120元/個8圍墻3211延米140元/延米45磚混門樓262個3000元/個79水井、地窖200個1000元/個20水泥地7300㎡60元/㎡44（二）拆遷過渡費7301搬遷過渡費（3年）889戶2000元/戶/年5332搬家費98600m220元/m2197（三）拆遷工程費13801房屋拆除人工費、清運費98600m2120元/m211832房屋評估費98600m220元/m2197（四）拆遷獎勵費426合計　11238第五章 新建安置房建設地址與建設條件一、總體規劃設計山陽縣中村鎮棚戶區改造建設項目安置點在山陽縣中村鎮移民新區一建設范圍，設計主旨在切合實際、適度超前，創造一個布局合理、配套齊全、環境優美的新型居住小區。本小區規劃分區合理，生活交通便利，配套設施齊全；充分利用周邊風景，在總平面設計中主要把握以期下三點：整體布局規整，具有現代風尚，突出信息時代便捷、高效、互動的結構理念。充分考慮建筑—人—環境三者之間的相互滲透，力爭創造出一個安靜舒適的有機居住環境。小區規劃布局流暢，并與綠化環境融為一體。為提高日照，按照傳統的條式布置方式進行錯位布置，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理