前期物業(yè)管理服務(wù)方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 1）建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商提交的申請和相關(guān)資料進行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。3）接管單位會同開發(fā)商按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。（2）原有物業(yè)的接管驗收程序1）業(yè)主或業(yè)主委員會書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主或業(yè)主委員會提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。3）接管單位會同業(yè)主或業(yè)主委員會按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實房屋的使用狀況。6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。2．接管驗收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（1）新建物業(yè)接管驗收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）主體結(jié)構(gòu)。①地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007—2002）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。②鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010—2002）的規(guī)定值。③木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)構(gòu)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50206—2002）規(guī)定。④磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。⑤凡抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011—2002）的有關(guān)規(guī)定。⑥外墻不得滲水。2）屋面與樓地面。①各類屋面必須符合《屋面工程及驗收規(guī)范》（GB50207—2002）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。②平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。③陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。④面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。⑤衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。⑥木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。3）裝修。①鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。②進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。③木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。④抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。⑤飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。⑥油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。4）水電設(shè)備設(shè)施的驗收。①供配電系統(tǒng)的驗收。（a）檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施（如有無防鼠板，電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng)）。（b）檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。（c）低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不小于規(guī)定要求。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。（d）避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。②中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的驗收。（a）檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。（b）檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。（c）檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。（d）檢查柜式風(fēng)機、盤管內(nèi)機、新風(fēng)機、吊頂風(fēng)機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機進風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。③電梯的驗收。（a）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確運行、選層、平層、停層。（b）曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ232—1982）的規(guī)定值。（c）制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。④消防系統(tǒng)的驗收包括：（a）檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否做出相應(yīng)反應(yīng)，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、排煙閥加壓風(fēng)機等能否自動及手動起動，消防廣播系統(tǒng)能否正常播音。（b）檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。（c）檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。（d）檢查各工作生活點手提式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙正常使用等。⑤給排水系統(tǒng)的驗收。（a）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求；應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（b）高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。（c）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出產(chǎn)管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（d）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正牢固、部件齊全、制動靈活；（e）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大振動。5）供暖系統(tǒng)的驗收。①采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前2個月進行。②鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。③爐排必須進行12小時以上的試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。④各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。⑤爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。⑥管道的管徑、坡度及檢查并必須符合《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50242—2002）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。⑦設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ242—1982）的規(guī)定。⑧鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。⑨經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。6）附屬工程及其他。①房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，道路不應(yīng)有積水（路面排水反坡）。②溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。③供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。④化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個彎。有無透氣管（不能完全密閉）。⑤小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。⑥小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護。⑦室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014—2006）的要求；管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。⑧房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。⑨掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。⑩單體工程必須做到“工完料凈場地清”、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢；室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；⑩群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。（2）原有物業(yè)接管驗收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）質(zhì)量與使用功能的檢驗。①以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗依據(jù)。②從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。③檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度：2）危險和損壞問題的處理 ①屬有危險的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險解危后，才能接管。②屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補償形式。③屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。3．接管驗收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認(rèn)1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中，并交交接人簽字確認(rèn)。2）對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在表23（《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》）中。并請交接人簽字確認(rèn)。（2）遺留問題的解決1）對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。2）對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個月內(nèi)解決。必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。3）對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。[案例23] 接管驗收不可掉以輕心 A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便聘用F公司負(fù)責(zé)項目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價中標(biāo)，因而財務(wù)壓力很大，在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。這種情況下，A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。春夏之交，在進行空調(diào)運行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補償費用要扣除相當(dāng)部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常”簽字的交接驗收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。分析：有人說，物業(yè)管理是一門科學(xué)，也有人說，物業(yè)管理是一門藝術(shù)。這兩種說法都對。物業(yè)管理是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。物業(yè)項目的交接驗收工作是屬于“科學(xué)”這一部分的，交驗工作務(wù)必認(rèn)真仔細(xì)，簽署驗收意見務(wù)必慎重小心，簽名蓋章要斟酌再三。案例中A公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運行，如果當(dāng)時不具備開機條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當(dāng)F公司的律師氣勢洶洶地提出法律交涉時，由A公司起草，A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使A公司的權(quán)益得到了保護，該條款規(guī)定A、F公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中A公司將空調(diào)機組存在的問題已經(jīng)作了補充，F(xiàn)公司尚未簽署也未給予足夠重視。真可謂“一字千金”。想一想：假設(shè)A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認(rèn)為A公司應(yīng)該怎樣做？2．2．3 物業(yè)接管驗收中應(yīng)注意的問題接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，由對物業(yè)的早期介入或參與投標(biāo)、洽商合同轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，物業(yè)管理企業(yè)對所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程，會給今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來許多不必要的麻煩。為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：1．人員選配要精干物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。2．驗收立場要明確物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。3．遺留問題要備案1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案（包括物管用房、專項基金、開辦費用、對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。2）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促交接人對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4．保修事宜要落實落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金；或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5．特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應(yīng)將項目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。2）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，可減少以后維修費用。3）凡項目采用非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施的，應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。6．管理配套要關(guān)注驗收時注意與物業(yè)管理服務(wù)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好。包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、車棚、停車位是否足夠，小區(qū)擺攤、室外用電的預(yù)留電源插座等設(shè)施。7．產(chǎn)權(quán)界定要證明小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。