某商住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 長越快，房地產(chǎn)業(yè)越有發(fā)展空間。2007年榮昌縣GDP突破85億元，增速躍上20%的歷史新臺階，%，創(chuàng)造了歷史最高增速。這一增速在全市名列第3位，渝西第2位，僅低于雙橋區(qū)（%）和渝北區(qū)（%）。與2006年的位次相比，在全市提升了7位，在“一小時經(jīng)濟圈”提升了6位，在“渝西片區(qū)”提升了1位（2006年居全市第10位，“一小時經(jīng)濟圈”居9位，“渝西片區(qū)”居3位），榮昌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。直轄后的重慶是國家實施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，作為直轄于重慶的榮昌更是通往西部的黃金走廊,在大開發(fā)過程中，會產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費需求，并會使榮昌房地產(chǎn)市場檔次提高，升值潛力增大。，榮昌未來住宅市場的發(fā)展前景十分廣闊。2007年居民收入大幅增加，農(nóng)村居民人均純收入達到4329元，%，城鎮(zhèn)居民可支配收入也大幅增加，達到11786元，%。，%榮昌縣的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間,隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加不難看出榮昌縣在未來幾年對房屋的需求是非常大的，從而奠定了本項目可行的基礎(chǔ)。，房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加規(guī)范。近年來，榮昌縣經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，政府為進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大了宏觀調(diào)控力度及市場經(jīng)濟秩序的整頓，開展了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序整頓和規(guī)范工作，土地供應(yīng)市場化制度基本建立，并對開發(fā)企業(yè)從廣告、“放號”、收費、面積計算、項目竣工綜合驗收、物業(yè)管理等一系列違法行為的清理整頓、查處，建立了較完善的廣告發(fā)布審查、商品房銷售公示、開發(fā)限時申報、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格等制度并落實實施。隨著這一系列舉措的貫徹落實，未來榮昌的房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M一步好轉(zhuǎn)，消費環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。根據(jù)以上分析，展望未來幾年，榮昌房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，市場發(fā)展將出現(xiàn)以下趨勢：根據(jù)以上對榮昌縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景分析，以及2006年和2007年房地產(chǎn)需求持續(xù)走高，未來幾年將延續(xù)這種趨勢。隨著出臺的十項擴大住房消費政策的逐步實施、住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費的降低、住房金融配套的完善，以及房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范所帶來的住房消費環(huán)境的改善，城市人均可支配收入的提高，全縣住房市場將進一步繁榮，全縣住房消費有望再上臺階。同時，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量價繼續(xù)保持上升勢頭，二手房的活躍，又勢必帶動商品房市場的繁榮，形成住房梯級消費、住房一、二級市場聯(lián)動的格局。大盤的規(guī)模化、集成化開發(fā)，也越來越成為一種必然的發(fā)展趨勢。目前，榮昌樓市步入了大盤時代，從5萬平方米到10萬平方米的樓盤不斷推出。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著榮昌樓市。大盤具有兩大特點：一是開發(fā)商實力雄厚，具有相當?shù)闹群推放铺栒倭Γ欢琼椖慷ㄎ凰礁撸粌H注重居室空間設(shè)計，更注重內(nèi)部配套和景觀。大盤在市場定位、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套等方面均匠心獨具，提升了樓市的整體品質(zhì)。大盤不但擁有成為一個大社區(qū)的基礎(chǔ)，而且有宏大的氣勢和品牌效應(yīng)，更能得到消費者青睞。因此樓盤的規(guī)模化、集成化開發(fā)，也將成為未來發(fā)展的大趨勢。，增長43%。，%。商品房銷售形勢依然趨熱，%、%，%。依據(jù)該情況來看，我們不難做出對未來“拓新東方之驕”房價的預(yù)測：年份2006年2007年2008年2009年2010年房價（元）13001900230026003000綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場供銷兩旺，現(xiàn)階段榮昌房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢健康協(xié)調(diào)；住宅商品房價格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長；未來榮昌房地產(chǎn)市場仍然會高速、健康地發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢看，本項目面臨著較為有利的投資時機。對2008年榮昌縣房地產(chǎn)市場的總體預(yù)測是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進一步擴大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。第四章 項目定位及目標市場分析一、項目概況（一）、地理位置拓新東方之驕位于榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道－南北大道一側(cè)，三面臨街。基地的南，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。項目位于榮昌縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為榮昌縣城市設(shè)計的重點控制地段。除西側(cè)臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)越。（二）、項目技術(shù)經(jīng)濟指標總用地面積計量單位數(shù)值所占比重備注規(guī)劃總用地面積：㎡19750建設(shè)用地面積：㎡17845居住戶數(shù)套686居住人數(shù)人2195總建筑面積：㎡75438一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積㎡59250 2）公建及配套設(shè)施建筑面積㎡16188 3）其他建筑面積㎡二、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積㎡59250 2）地下建筑面積㎡16188停車泊位輛216 1）地面輛22 2）地下輛218容積率3．00建筑密度%20．96綠地率%（三）、項目設(shè)計說明，分兩期建設(shè)。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點式高層建筑。，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi)28層高層為純住宅。，地下設(shè)備用房三個疏散口，直接對外；地下車庫分為兩個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均有兩部以上樓梯與地面聯(lián)系；商業(yè)門面直接對外疏散；28層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。建筑立面造型建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，盡量通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運用現(xiàn)代細膩的表面肌理設(shè)計，達到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡潔的幾何劃分，同時通過高技術(shù)手段和細部的精心設(shè)計來強化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時在體量上向內(nèi)收，既加強了建筑的穩(wěn)定感又強化了頂部，達到良好的視覺效果。五、建筑設(shè)計圖、效果圖：二、（一）項目優(yōu)勢及機會分析⑴、拓新品牌，享譽全城；⑵、社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當?shù)匚磥硐M需求；⑶、項目位于南北干道旁，位置優(yōu)越，交通便利；⑷、小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨特的園林生態(tài)景觀；⑸、與周邊競爭樓盤相比，本項目在功能定位、建筑設(shè)計方面具有非常獨特的優(yōu)勢，即有多層又有高層，以多層來帶動高層；⑹、戶型面積搭配合理，戶型設(shè)計具有緊湊、實用、合理的優(yōu)點；⑺、區(qū)域發(fā)展前景廣闊，在未來必將成為榮昌新興居住區(qū)；⑻、農(nóng)村購房進城以及本縣外鎮(zhèn)購房現(xiàn)象在逐漸增多,擴大了目標消費群；項目劣勢及威脅分析⑴、由于本項目的開發(fā)正處于南北干道開發(fā)的前奏，真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性；⑵、項目占地面積相對較小，沒有規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不全；⑶、2008年榮昌開發(fā)量較大，市場競爭壓力加大；⑷、榮昌人口有限，消費規(guī)模相對有限；⑸、緊鄰主干道、有一定的噪音和灰塵污染；⑹、按揭銀行，貸款利率高，手續(xù)繁瑣；⑺、08年中國的經(jīng)濟形式不宜樂觀，緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)市場有一定的影響；⑻、建筑面積公攤面積比較大；（二）、項目核心競爭力分析項目的核心價值：低密度整體規(guī)劃布局：30%的高綠化，低密度的空間布置。現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格：通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運用現(xiàn)代細膩的表面肌理設(shè)計，達到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時代氣息特色。現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀:舒適高效的戶型空間小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨特的園林生態(tài)景觀；4﹑先進便捷的智能化系統(tǒng)5﹑廣闊的區(qū)域發(fā)展前景；項目位于榮昌第一景觀大道南北干道旁，此區(qū)域必將成為榮昌最適合居住的區(qū)域。三、項目主要目標客戶群分析Ⅰ、榮昌縣家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)，%，而且平均每個家庭戶的人口有下降的趨勢。到2005年，，有上升的趨勢。家庭收入情況預(yù)測2007年，惠農(nóng)政策的落實到位，農(nóng)產(chǎn)品價格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)恢復(fù)性增長，農(nóng)民的家庭經(jīng)營性收入將會大幅增加，務(wù)工的工資性收入也將伴隨物價上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加620元以上，超過4100元。城鎮(zhèn)在崗職工的工資普遍上漲，資本市場持續(xù)向好，都將增加城鎮(zhèn)居民的工薪收入和財產(chǎn)性收入，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破15％的增速，超過11000元。1－10月榮昌縣居民儲蓄余額為505329萬元，％。Ⅱ、項目客戶群定位目標市場區(qū)域范圍界定項目的銷售市場主要區(qū)域界定為榮昌縣城及其管轄的20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。次要區(qū)域界定為榮昌周邊區(qū)縣。目標客戶細分及特征描述A、主要目標客戶群細分及描述①、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生及各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)的公務(wù)員。②、在東南沿海及發(fā)達城市打工的榮昌本地年輕人。③、隨著板橋工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在工業(yè)園內(nèi)企業(yè)打工人員。④、私營業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。B、次要目標客戶群及描述①、榮昌本地二次置業(yè)者。②、外來人員到榮昌定居者。③、主城區(qū)退休后想到縣城來養(yǎng)老人員。④、看好區(qū)縣樓市的發(fā)展，到榮昌來投資人員。⑤、隨著農(nóng)民收入的增加，想到縣城里發(fā)展的農(nóng)民。七、 項目開發(fā)主題定位 根據(jù)項目的核心價值：現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、新城市地段、智能化系統(tǒng)、保姆式物管等分析，并通過認識和把握項目各項特點及情況，把項目開發(fā)主題定位為：現(xiàn)代人居的榜樣生態(tài)社區(qū)的典范————高品質(zhì)生活院館————第五章 項目可行性分析一、 項目的合法性分析重慶開發(fā)（集團）有限公司取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級資質(zhì)證書，對本報告中涉及土地取得重慶市房地產(chǎn)權(quán)證，項目獲得選址許可、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。二、 項目選址及建設(shè)條件分析選址：本項目選址在榮昌縣城南北大道地區(qū)，位于榮昌縣的主要景觀大道南北大道一側(cè)，三面臨街。基地的南，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。地質(zhì)條件：工程整個基地地塊呈規(guī)整的矩形，除局部高差大外，大部分地勢平坦。基地最大長度約為183米左右，；除用地西北角及東南角有局部高差外，其余地段地勢平緩，皆可作為建設(shè)用地。水電及通訊：目前榮昌縣城的水電及通訊條件完善，能夠保證各擬建設(shè)區(qū)域的未來需要。，管網(wǎng)設(shè)備齊全，縣城形成了環(huán)形供水管理網(wǎng)體系，日供水能力5萬噸，供水充足；榮昌縣城電網(wǎng)的改造已基本上全部結(jié)束，完全保證供電要求；榮昌縣目前已建成完備的通訊網(wǎng)絡(luò)，國內(nèi)、國際通訊均十分便捷。氣候：。C之間。C。C，年平均相對濕度70％，無對項目區(qū)建設(shè)及未來規(guī)劃的較大影響。商貿(mào)：榮昌縣城現(xiàn)已形成較為成熟的商業(yè)區(qū)，同時有新世紀、重百等大型百貨商場入駐，有多家檔次較高的酒店賓館。三、 項目工作進度分析本項目工程工期為兩年，即：二00八年一月至二0一0年一月四、項目經(jīng)濟社會效益前景分析榮昌縣自改