某國際廣場建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 米的規劃路。周邊道路通暢，交通便捷。政府行政中心及法院、檢察院、建設局、國土局、海事處等諸多部門均處于項目周邊， 而目前周邊地區并無建設規模較大的專業寫字樓， 因此， 特 別適合建 造 環境優雅、景觀美麗 、 管理完善、 功能齊全的寫字樓。 二、劣勢 本 項目用地離市中心不遠，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區，但 形成較成熟的居住社區 尚須一段時間 ，區域 居住 人口 不足，商業人氣不旺， 本項目商業部分 市場培育尚需一定時間 。 三、機會 從發展看 ，從市中心 至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴、南移、面海 ”的城市空間發展戰略 逐步完成， 將極大地提升本項目的區位優勢，也將為本項目開發帶來機遇。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。 第三節 市場定位 一、產品定位 根據宏觀房地產市場 特征，本項目優、劣勢等的分析，本項目定位為較大規模的 商業金融、辦公綜合大樓 ，在產品結構上 一至四層為商業樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應不同收入 水平的消費群體的需求，避免產品的同質化帶來的市場風險。 二、價格定位 寫字樓 部分： 參考近年 XX 市 房地產 價格的均價上漲趨勢 及 銷售情況，結合項目本身的素質和定位，預計本項目 寫字樓 部分在銷售期內可實現的銷售均價為 8500 元 /m2。 商業部分： 考慮到本區段 現階段 商業氣氛不濃 ， 但項目完成時間為 20xx 年10 月，建成后 桐南新城將發展成 商業 后氣氛濃厚的社區， 因此，預計本項目商 鋪 部分銷售均價為 25000 元 /m2。 14 第四章 項目建設場址條件 第一節 區域自然條件 XX 市位于福建省東北閩浙交界處， 南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。介于北緯26176。55′—27176。26′，東經 119176。55′—120176。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長。 XX 市下轄有 17 鄉鎮及街道辦事處和開發區，市區山水相間，風景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區。境內太姥山是國家風景名勝區；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置 ，是我國天然避風良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產量占全國的三分之一。 1995 年 10月 13 日竟國務院批準同意撤縣設市，年輕的 XX 市依據自身的區位優勢和資源條件，確定了 XX 市城市性質為：海峽西岸經濟區東北翼濱海旅游工業城市。 第二節 氣候水文特征 項目區域內屬于中亞熱帶季風氣候區，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長冬短，春秋分明；冬夏季風交替，旱雨季分明；富有區域性特征。全年平均氣溫達 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現在 7 月份，平均達 23℃ —28℃ 之間。沿海 地區年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是 XX 市降雨中心區，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風雷雨季節是降水量的高峰期。 第三節 社會經濟概況 改革開放以來， XX 市國民經濟有了較大的發展，十五期間， XX市地區生產總值（ GDP）年平均遞增 11%， 20xx 年達 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計劃目標；財政總收入年均增長 %，達 億元，其中地方級財政收入 億元，年均增長 13%；全社會固定資產投資年均增長 %，累計完成投資 億元， 20xx 年達 億元，增長 19%。農業產業化進程加快，工業支柱產業凸現，第三產業層次和水平不斷提高，三次產業結構由20xx 年的 ： ： 調整為 20xx 年的 ： ： ，其中第二產業比重比 20xx 年提高 個百分點； 20xx 年城鎮化水平達%，超 “十五 ”計劃 5 個百分點。建成或基本建成重點項目 28 項，實現高速公路全線通車，硬化鄉村道路 450 公里，占總計劃的 %，城市建成面積由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成農村電網和城市電網改造， “一園三區 ”等項目載體建設初具規模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業，石材業為省集群產業。農業基礎設施和防災抗災能力明顯增強；旅游事業不斷發展，太姥山旅游設施進一步完善，被評為國家地質公園，景區面積達 93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 20xx 年全市接待游客 94萬人次，旅游經濟總收入達 億元。十五期間，一批有較強輻射帶 16 動能力的生產性項目落戶 XX 并陸續開工、建設和投產，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281 萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶 XX，將給 XX 帶來前所未有的發展高速和機遇。政府職能轉變、國有資產管理機制改革、農村稅費改革、林權制度改革、外貿體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經濟加快發展，社會主義市場經濟體制進一步完善。社會保障體系、文化、衛生、體育、廣播電視等各項社會事業得到進一步發展，建成市醫院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項目；農民人均純收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增長 %，城鎮居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增長 %。 第四節 配套基礎設施條件 近年來， XX 市加大基礎設施投入力度，初步形成了四通八達的交通網。該項目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規劃路。 供水管道已經接到項目場址的周邊，可滿足項目建設與使用的需要； 11 萬伏變電站的 10 萬伏輸電線路已經達項目建設場址附近，可從此處的 10KV出線引出。 XX 市擁有程控交換機容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項目區，實現全市鄉鎮及福寧高速公路 、 104 國道 XX 段移動信號的全面覆蓋。區域開通程控電話率達 100%。郵政也得到 穩步發展，開辦了特快專遞。金融服務網絡健全，是了各銀行網絡系統的互連互通。廣電全市聯網，完全可滿足項目建設要求。 17 項目建設的鋼材、水泥、木材，當地建材市場可以采購：基建所需的砂、石、磚等地材在當地既可采購并滿足供應。 第五節 項目建設的政策支持 本項目是 XX 市國土資源局公開掛牌中標項目，市發改局、建設局、國土資源局等有關部門在項目的策劃和申報上提供了幫助和便利。 第六節 基地及地質狀況 本項目位于 XX 市 桐南新城 ，基地形狀呈規則 四 邊形，東西長約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。 西 側為 中央 大道，北側為 18 米規劃路。 根據地形地貌及附近地質資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地貌單元，整體場地適宜房屋建設。 18 第五章 工程建設方案與建設內容 第一節 設計依據 一、《城市居住區規劃設計規范》（ GB5018093）； 二、《 XX 市城市總體規劃》； 三、《城市居住區公共服務設施設置規定》； 四、《住宅設計規范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設計標準》； 六、《建筑工程交通設計及停車場設置標準》； 七、《城市道路綠化規劃及設計規范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設計防火規范》（ GB5004595）（ 20xx 版）。 第二節 工程建設方案 一、 設計理念 本 項目意在打造集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業中心。結合用地周邊現狀和周邊環境，順應地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創國際廣場的結構體系、交通組織、綠化系統、空間秩序進行深入設計，追求社會效益、經濟效益和環境綜合效益的結合。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設計理念，創造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨特的都市天際線及新景觀風貌。 19 二、總平面布置 沿 中央大道和北側道路分別設置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路口，將 XX 國際廣場融入周邊環境，融入城市關系之中，成為城市的背景。設置四層商業裙房將兩座樓緊密聯系。整體建筑呈“ 反 L” 形。對外形成金融商業中心，對內自然圍合成私密性較強的中心花園。沿街中央大道設置獨立店面，在十字路口處設置商業廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了 XX國際廣場的形象。寫字樓的出入口設在中心花園內部，避免了商業人流和寫字樓人流的交叉干擾。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規劃要求，在 北側和西側分別設置出入口，連接廣場和環形道路，形成便捷通暢的車行線路。 人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業、寫字樓功能區互不干擾。 停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設置地面臨時停車以滿足商業停車的需要。 消防單元：規劃中充分考慮緊急狀態下消防車駛入的可能，建筑周邊有消防車道環行，并與基地出入口連接。 三、建筑單體設計 二十一世紀辦公空間的設計將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應不同的辦公模式。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為 XX 地區 金融企業、商業等部門及社會精英量身定做。 商業樓房有四層，主要為大空間商業用房，一層沿中央大道 20 一側設置 8 間店面。其余均為大空間商業用房。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構成簡潔明快的建筑，體現時代特征，表達建筑的內涵。建筑整體穩重大氣，并結合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現代風格。在商業裙房的造型上，著重突出商業裙房沿街 展開的整體體量感。運用構架在空間立面之間形成連續的造型元素，突出表現商業建筑的個性化特征。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強調現代流暢明快的體量外觀，以 米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現厚實與輕巧的平衡感，利用材質的變化表達出不同層次的美感。設計手法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。 四、結構設計 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結構，樓屋面均采用現澆鋼筋砼梁板結構， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結構。 結構構件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經 濟合理 。按 照《建 筑抗震 設計 規范 》（ GB5001120xx），該場地抗震設防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設計地震分組屬第一組，設防類別為 丙 類， 建筑結構完全等級為二級， 抗震等級為三級。 人防抗力等級甲類 核六級，常六級。 五 、 給排水設計 本工程給排水根據國家現行給排水專業設計規范、省內地方法規及建設單位提供的要求進行設計。 給水系統水源接自市政給水管網，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進入水池，并在室外連成網狀。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業用水，地下室設一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設備并單獨計量 ；五層以上為辦公用水，設三套供水設 21 備，地下室設一個辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨立式結構。 排水 采用雨污分流，生活污水經地埋式污水處理系統處理達標后排放。地下室內泵房、車道 截水溝均設置集水坑，經潛水排污泵提升后排出室外，雨水經室外管網匯集后排