新建珠寶城一期工程建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，打響“某珠寶城（一期）”的品牌后，再擴大影響。以“高起點、高標準”起步，用市場自身的功能特色、優質環境、高質的管理服務和優惠的措施來吸引商戶和客戶。 項目經營管理風險風險項目運作中經營者的管理服務水平和項目的可持續發展，亦是項目持續收益的關鍵。對策組建一支高水平、高素質的項目管理隊伍，按功能成立專門事務部，專業運作管理和提供服務。注重內外信息交流，對內，對聽取商戶的意見和反饋；對外，多與同行進行學習、交流，把握市場發展動態，尋找自身不足，從而針對性的適時改進。第四章 建設地點及建設條件本項目屬于綜合型商貿中心，但是具有較強的專業性，主要經營珍珠及的土特產，據項目的特性，要求交通便捷，經過考察后，初步選定該宗地。本項目處在**市xx縣經濟開發區內，，東臨金星大道，南抵石長鐵路，北臨**市三環線，區位優勢顯著，交通便捷，條件得天獨厚。1. 項目建設區概況xx縣地處湘中東北部的湘江下游，東與**市岳麓區、開福區、**縣交界，南抵湘潭縣，西與寧鄉縣、益陽縣接壤，北靠湘陰、汩羅。屬**市管轄，現在大部分歸河西先導區管理。全縣總面積1361平方公里，總人口72萬，縣內現有縣屬以上企業24家，鄉鎮企業42家、專業市場10個。已經形成食品、機械、輕紡、化工、建材等行業完整的工業體系。項目周邊地區文教、衛生、商業服務等市政設施完善，生產、生活協作條件較好，有利于項目的執行。縣城位于湘江下游西岸，北接溈水，西繞八曲河，距**市22km。縣城地形狹長，由西南向東北部傾斜，西南部屬丘陵地帶，地勢稍高，東北方向為河谷小平原，整個轄區地勢平坦，海拔高度在30—38m之間。xx縣境古為荊楚之地，歷為古城**之腹地。距今已有二千多年歷史。解放以后，xx縣作為近鄰**的小鎮，隨著**市的不斷興旺發展而逐漸繁榮起來，xx作為雷鋒的故鄉伴隨著英雄的名字而響譽海內外。2. 項目建設條件分析 工程地質條件xx縣屬江南古陸西北緣，基底由中元古界組成。上夏上元古界，下古生界地層經常接受剝蝕已被夷平。上古生界至中生界均為準地臺形沉積，喜馬拉雅運動對xx影響較大，初步形成了今天所見的大地景觀。城區地質構造屬第四紀紅色粘土區，土層較深，地基承載力在2公斤/cm2以上。城區地形狹長，西南部屬丘陵地勢，比較平坦，海拔高度在30—38米之間。無明顯斷裂帶通過，區域內地震烈度為6度。 水文地質條件xx屬本省長衡丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地勢自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮附近海拔23米，為全縣最低點。整個地區如同向北開口的漏斗，這樣的地貌位置，形成了本區域不同的氣候特征。當西北利亞強勁冷空氣南侵時，因北境無較大山丘阻遏，氣流即循湘江河迅速長驅直入，并波及兩岸，使xx冬季氣溫向南伸一明顯冷舌，較同緯度鄰近地區偏低，降水量也比山丘區偏少。 氣象條件按全國氣候區劃，xx屬亞熱帶季風濕潤區。據近20年xx坡氣象站氣候資料統計：年平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年總降水量 年總日照 年總輻射量 年平均風速 年相對濕度 81%年總蒸發量 全年無霜期 274天xx境內溪河縱橫，水系發達。主要河流有湘江南北貫穿其間。湘江由白泉鄉炭塘子進入境內納白泉河、觀音港、靳江河，于**市納龍王港匯瀏陽河與撈刀河，于霞凝納霞凝河、同福院納馬橋河、石渚垸納石渚河由東城鄉魚尾州出境，流經境地內58km。境內有5km以上的河流33條匯入湘江。場區在區域上是相對穩定的，在歷史上無中強地震記載，近期地震亦很少，在《中國地震參數區劃圖》（GB183062001）上位于抗震設防烈度VI度區的邊緣。據《建筑抗震設計規范》（GB50012001）,場地抗震設防烈度為VI度區,。根據《建筑抗震設計規范》（GB50012001），結合場地內地之地形、地貌，判定整個建筑場地為抗震有利地段。xx區位條件優越、基礎設施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經濟走廊和長江經濟帶）的十大交匯區域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發戰略東鄰、沿海經濟擴散輻射西部地區的必經之路。319國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，**市三環線勾勒的弧線囊括縣境東南部5個鄉鎮。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過境的省、國道和高速公路連通一氣。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設有客貨站。湘江由南向北流經縣境58公里，最大通航能力達1000噸。縣城距**市15公里，距黃花國際機場38公里，距湘江深水碼頭2公里，縣城城南有xx火車站，交通方便快捷。在**城市“一主兩次四組團”的規劃發展布局中，縣城高塘嶺鎮、星城鎮、黃金鄉規劃為高星組團，含浦鎮、坪塘鎮規劃為含浦組團，為**城市規劃發展的新城區。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、319國道、**市二環線、三環線等融城大道，xx已與**城區實現多點對接和加速融合。項目建設地距省會**更是不足6km，東向直面由**市岳麓區主干道延伸而下的金星大道，公交車可直達市場，北臨**市三環線，南抵石長鐵路，緊連xx火車站，公路、鐵路交通發達，航空、水路運輸方便，十分有利于市場的建設和物流發展需要。 其他配套條件（水、電、通訊等）xx縣內有220KV變電站一座，110KV和35KV變電站各5座，電力供應充足。xx有自來水廠8家，縣城新水廠日供水能力15萬噸，全縣日供水能力21萬噸，供水設施完備。xx為全國郵電百強縣，電話裝機容量不受限制，移動通信全縣無盲區，通信事業較為發達。同時，作為政府招商引資項目，園區在多方面給予了政策支持，其中就包括，在土地交付時，實現項目用地內的“七通一平”（供水、排水、供電、通訊、網絡、有線電視、道路的暢通，及場地平整）。綜合設施條件完善、方便。第五章 工程規劃技術方案1. 指導思想與設計原則1) 總體規劃布局及建筑造型符合城市規劃的要求，同時滿足該項目用地位于金星大道旁的位置特殊性。2) 堅持經濟、美觀、實用的原則，注重建筑功能的實用性，滿足商業部分旅游、購物的各方面要求。3) 以人為本，體現生態環境，倡導人文精神，以共生的設計理念展現一個全新的極具人性化的旅游、購物環境。以關注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環境、環境與人的對話。4) 弘揚場所精神，滿足使用要求，用地科學合理，建筑組合緊湊，按照設計要求，充分利用地形和交通條件，為人們提供一處環境優美、格調高雅的生活、旅游、購物場所。5) 合理組織人行、車行路線，形成清晰的交通路線，妥善安排足夠的停車空間，并滿足消防、交通、綠化、人防等方面的要求。6) 通過優化設計來達到社會效益，環境效益，經濟效益的最大化。2. 建設任務和規模 。精心設計，綜合考慮珍珠市場的需求，建立一個集貿易、觀光展示、配套服務設施于一體的大型珠寶項目工程。以填補，乃至中南地區在珍珠產業的產品加工、貿易環節的空白，帶動中南地區淡水珍珠產業快速發展。，主要為商業與公寓式酒店。總建筑面積，，具體為總規劃圖中的715棟。710棟為商住樓，1113棟為商業中心，14棟為珍珠文化展覽館，第15棟為公寓式酒店。一期技術經濟指標表 表51序號指標名稱單位數 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業M2酒店與辦公M2娛樂與餐飲M2地下室建筑面積M23停車位個204地面車位236地下車位3. 總體布局 該項目用地東臨金星大道（路寬46米），南臨石長鐵路及xx星城火車站，北臨規劃擬建道路（路寬20米）及三環線（），西面現狀建筑以低層居住私房為主，地理位置優越，交通十分便利，場地形狀方正。從項目定位和地理位置特殊兩個角度考慮，本項目用地約70%都作為商業用地，并將其布置在用地東側，緊鄰金星大道搶占最好的商業位置。而住宅區用地面積占總用地約30%面積，布置在場地西側離金星大道較遠，可更好的保證其不受噪音污染。從天際線變化的角度考慮，將底層商業布置在東側，高層住宅布置在西側，可讓在金星大道上的人們感受到到層層提升的視覺效果。在場地的東南角布置了一個高層酒店，充分利用了有利商業位置，也使其與西邊的高層住宅產生遙相對應的視覺美感，同時為了不破壞層層提升的視覺效果，酒店的層數僅設計為16層。本次一期初步設計的7—10棟位于商業地塊中，為4+，其商業位置優越，在本項目中是主要商業內街的組成部分。 空間景觀 該項目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。景觀流線從位于金星大道邊的步行入口廣場開始，到住宅區社區用房前的水景處截止。順著這條流線由東向西，既由廣場到商業街再到珍珠文化展覽館前的中心景觀區，形成了開闊—狹窄—開闊的空間景觀序列。使得場地內的景觀生動活潑、變化有序，并且舒適宜人。 豎向設計 ，均低于金星大道道路標高（）。但依據現行規范、規定要求及甲方意見，且為西南高東北低。經計算，該項目建設挖方量約10萬m3，填方量約13萬m3，所需3萬m3土方可就近解決。雨水排放方向由西南角向東北角排放，排入城市規劃道路市政管網4. 項目建設內容及標準 建筑1) 設計依據a) 甲方提供的征地要求及范圍b) 民用建筑設計通則JGJ3787c) 辦公建筑設計規范JGJ6789d) 伸縮縫與防震縫的設置2) 設計內容 整個項目規劃為三個區域：觀光展示區、商務區、公寓住宅區。a) 觀光展示區主體建設為特色珍珠館，內將濃縮展示淡水珍珠產品形成的各個環節和背景文化知識，建設內容主要是珍珠文化館，主要是向來項目工程觀光購物的游客介紹珍珠產品的形成過程，突出湖湘淡水珍珠產地的特色和優勢。一來可配合地方旅游經濟的發展，二來可為市場的珍珠產品作深入的宣傳。b) 商務及娛樂區隨著各類商戶的入駐及交易規模的不斷擴大，必將形成大量的常駐及流動人口，針對大量的流動客商及游客，建設相應的公寓式酒店，并針對區域內的人員生活需要，配套建設相應的生活超市、KTV、洗浴保健中心、酒吧、網吧、中西餐廳、等生活娛樂設施。c) 公寓住宅區針對入駐的客戶和常年涌入的大量買家的需求，開發建設一批高檔的公寓及商住樓，可租可賣。第二期將針對區域內各商家聘用員工及市場管理員工的需求，開發一批中低檔商品房。本次一期建筑立面采用現代建筑風格，運用棱角分明幾何線條和硬朗有力的直角造型勾勒出時尚、干練、爽朗的立面效果，給人以輕快、大方的感覺，表達了現代建筑的韻味。而建筑的窗型采用通窗等大面積玻璃的方式，形成極具現代感和時尚感的立面構圖，顯得干凈利落，挺拔有力。 結構1) 設計依據a) 建筑結構可靠度統一標準（GB500682001）b) 混凝土結構設計規范（GB500102001c) 建筑結構荷載規范（GB50092001）d) 建筑抗震設計規范（GB500112001）e) 建筑地基基礎設計規范（GB50072001）f) 建筑工程抗震設防分類標準（GB502232001）2) 設計內容a) 場地的工程地質及水文地質條件 根據省資源規劃勘測院2009年9月提供的《中南珍珠交易中心巖土工程勘察報告》(工程編號GD200909051121)進行結構初步設計。本工程地質條件如下： 地形——本工程場區地形基本平坦。 地層地質——本工程在勘察所涉及到深度范圍內場地中揭露地層自上而下依次為：表層為人工填土、耕土、淤泥、粉質粘土④、圓礫、粉質粘土⑥、全風化花崗巖、強風化花崗巖、中風化花崗巖。b）屋面及樓面均布活荷載標準值 表52序號荷載類別標準值(kN/m2)序號荷載類別標準值(kN/m2)1不上人屋面7設備間 電梯機房2上人屋面8住宅3辦公9陽臺4會議室 休息室5樓梯 走道 電梯廳6衛生間1) 設計依據：a) 國家現行的設計規范、規程。b) 《建筑給水排水設計規范》（GB50015—2003）c) 《住宅設計規范》（GB50096—1999，2003年版）d) 《室外給水設計規范》（GB50013—2006）e) 《室外排水設計規范》（GB50014—2006）f) 《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045—95，2005年版）g) 《建筑設計防火規范》（GB50016—2006）h) 《自動噴水滅火系統設計規范》（GB50084—2001，2005年版）i) 《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140—2005）。2) 室外給水排水工程a) 室外給水工程 水源——本工程水源為城市自來水，供水壓力≥。分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。與小區管網相連接。 用水量——生活飲用水量，。 給水管道系統——本室外給水管道系統設計為生活用水與消防用水合用管道系統。給水管網設計為環狀給水管，分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。給水引入管至紅線內經二座水表后與本工程室外生活消防合用環狀給水管相連接，且表后設“倒流防止器”。b) 室外消防給水工程室外消防水源采用城市自來水，供水壓力≥。本工程分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管，進入用地紅線后與本工程室外環狀給水管相連接，形成雙向供水。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統。設有N套室外地上式消火栓