公司發展戰略研究論文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產業。自黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業開始啟動和流通。八十年代的我國房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業發展的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。隨著國家經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。我國房地產業已經走出商品經濟的第二次高潮。房地產業在整個國民經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業、財團將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產發展的第三次高潮的到來。房地產業發展形勢喜人，但存在的問題不少，困難也很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，從而決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差，而且各開發企業的狀況也不平衡。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國注冊的房地產企業已達6萬多家，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，他們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。 房地產業的核心競爭力理論核心競爭力是指作為公司戰勝其競爭者的競爭優勢來源的資源和能力。衡量公司核心競爭力的四個標準：有價值的、稀有的、難于模仿的和不可替代的能力。房地產公司的核心競爭力可以概括為四個要素：即土地資源、資本規模、市場把握、創新能力。（1）土地資源是房地產開發的核心生產資料，是房地產公司的命脈。同時，地價也是房地產成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環境優越，價格便宜的土地對房地產公司而言非常關鍵，土地資源的多少直接影響到房地產公司的長遠發展。（2）資本規模帶來的競爭優勢。房地產業作為資金密集型企業，在資本上的優勢將會帶來明顯的規模經濟。這種規模經濟性首先表現為可開發大項目，既可以通過規模采購降低成本，又可以較好地完善社區配套從而更加容易吸引客戶；其次表現為防范市場風險的能力增強，可采取不同的開發組合抵御奉獻，不至于因為某個項目開發周期長而導致公司經營出現困難；第三表現為可以大規模儲備土地，以有效降低土地獲得成本及開發成本。（3）市場把握是關鍵因素。房地產企業的市場把握能力是指企業準確把握市場運行規律和運行過程，掌握房地產市場的周期循環。房地產企業的市場把握能力表現在房地產開發項目的定位、產品定位、營銷方案的選擇和現代營銷手段的運用能力等方面。房地產公司如果擁有了準確把握市場、回避市場風險的能力，則無疑會使房地產公司在經營活動中如魚得水。（4）持續創新成為房地產企業生存發展之道。在房地產業中開展創新，有助于實現房地產行業的持續健康發展。持續的創新開發，既是房地產業發展的未來趨勢，也是房地產企業把握產業增長點，建立和維持企業競爭優勢的重要途徑。房地產企業的創新能力主要表現在房地產產品設計、經營模式創新、市場營銷創新、房地產企業內部管理創新和房地產企業產技術創新等方面。3 河南高速房地產開發有限公司外部環境分析 外部宏觀環境分析 政策法規分析（1）國家經濟戰略決策1997年以來，國家做出了擴大內需，拉動國民經濟增長的戰略決策，并把加大住宅建設力度作為實施這一戰略的重要組成部分。提出把住宅和房地產業培育為新的經濟增長點和消費熱點。發展房地產業與國民經濟發展的總體戰略高度一致。（2）住房體制改革1998年以來，國家實施以取消福利分房、實施住房貨幣化分配為核心的住房體制改革，徹底打破了職工住房靠國家和單位分配的計劃經濟觀念。自己賺錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑，促進了居民消費潛在需求向有效需求的轉化。（3）房地產金融政策一是由于1992年、1993年房地產過熱，造成了大量的金融資金占壓，銀行吸取教訓，建立了比較完善的房地產貸款審核和監控體系，提高了房地產開發貸款的審查標準，對貸款對象和貸款項目嚴格把關，房地產開發貸款難度加大。二是住房消費信貸快速發展。住房按揭貸款對促進居民住房消費起到了積極作用。三是房地產開發融資政策。對于房地產開發企業，產業資本和金融資本融合是解決開發資金來源的主要途徑。《投資基金法》的出臺，房地產投資基金也將應運而生。但是，投資基金的介入，也將迎來一場前所未有的房地產融資和運作模式的變革，房地產將更多地運用資本運作的模式來實現其盈利的目的，傳統模式中以開發商為投資主體的格局將被打破，由此導致開發商的核心地位不再。房地產開發商將以投資人的身份出現在房地產行業，它將和房地產評估機構、銷售代理商、物業公司等一起受雇于投資人。四是國家對房地產市場的宏觀調控政策。2004年，針對房地產等固定資產投資規模過大、增長速度過快等突出問題，中央果斷嚴把土地、信貸兩個閘門，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市房屋拆遷等措施。2006年4月28日，2007年，央行6次加息。加息后，%，%。加息對于抑制投資性需求、進一步穩定房地產價格將產生重要的影響。但是，央行的加息行為在一定程度上抑制購房者的消費需求，同時也導致房地產開發企業融資成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行兩次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。另外，2008年開年之初，央行縮減了各個商業銀行2008年的貸款總額，銀監會每個季度核定各個商業銀行的貸款額度。從緊的貨幣政策將增加房地產開發企業從銀行獲取資金的難度，使得眾多的房地產開發商遭遇資金瓶頸。（待查：2008年以后相關宏觀調控政策。）（4）土地供應政策國家從2004年到2006年三年的時間里實施了緊縮土地供應的政策，2007年底至2008年初，政府在宏觀調控中對土地問題的看法發生了轉變，從緊縮增量逼存量到增加供給逼存量。2007年土地供應量又一次超過千萬平方米，而2008年的住宅用地保證1000萬以上的基礎上，還增加了一塊每年400萬平方米、5年2000萬平方米的經濟適用房劃撥土地。土地政策和政府動作方面的一系列的變化引起了市場巨大的反應，原來競相搶地的競標沒有了，取而代之的是土地底價成交以及為數眾多的土地流標。可以看出，擁有土地出讓權的政府通過土地出讓的手段同樣可以主導市場的走向。（5）土地使用證政策根據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的要求，自2002年7月1日期，國有商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性土地，必須采取招標、拍賣或掛牌等方式出讓，并對土地的二次轉讓做出了限制。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發71號令，為協議出讓經營性土地使用權規定了最后期限——2004年8月31日。“831大限”使土地的協議轉讓不復存在，取而代之的是以公開市場的招標、拍賣、掛牌。企業首先要從有限的資金中支付土地轉讓價款，這對房地產企業而言將是一筆為數不少的支出。此后，資金將成為獲得土地的最重要手段，盡管土地要素和資金要素在一定程度上可以代替，但從長遠來看土地資源將日益稀缺，而資金則會相對充裕。因此企業自身的資本實力和融資渠道的多寡就成為制約企業發展的重要因素。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。“國六條”是國家加強土地調控、從緊控制新增建設用地的一項重要舉措，增加了房地產企業獲得土地的難度。2007年9月28日，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地用權規定》，有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開發商以少量資金囤積土地的通道。2007年9月30日，國土資源部下發《關于認真貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應調控的通知》，從土地供應源頭和資金上保證了保障性住房的供應。2008年1月7日，國務院發布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發[2008]3號文），提出切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子。國務院《通知》的出臺，意味著國家從行政、金融等多種途徑擠壓閑置土地。在此背景下，手中已經儲備大量土地的房地產開發企業，必須加快消化手中土地；受制于資金實力的影響無論是手中已經儲備大量土地的房地產開發企業，還是手中原本土地儲備不足的公司，其未來拿地都必須謹慎行事。（6）城市化發展進程目前，我國的城市化已經進入高速發展階段的中期。房地產開發是城市化的重要手段。為了發展經濟、解決就業、啟動內需，我國實施了加快城市化，大力發展中小城市、實施農村集鎮化的戰略措施，今后近20年的發展目標是人口的50%將住在城鎮，這意味著每年約有一千萬農民進城，將形成巨大的住宅需求，為房地產的發展提供了新的空間。 經濟環境分析我國經濟和社會發展進入新階段，居民消費結構逐步升級，產業結構調整和城鎮化進程加快，社會主義市場經濟體質逐步完善，逐步進入全面建設小康社會的全新發展時期，社會政治經濟形勢將保持長期穩定。2006年，我國經濟總量已躍居世界第四，國際貿易量已躍居世界第三，創造了人類經濟發展史上的奇跡。黨的十六大以來，我國經濟進入新的上升期，國內生產總值平均增長速度連續幾年超過10%，綜合國力和國際影響力大幅度提高，人民生活明顯改善。（1）全國來看查閱國家統計局相關資料，2010年國內生產總值及其近幾年增長速度，及近幾年居民消費價格漲跌幅度。（2）河南來看查閱河南省統計局相關資料，2010年近幾年居民消費價格指數。 技術環境分析當前世界經濟形態正由工業經濟向知識經濟邁進，新的科學技術手段和經營管理思想不斷涌現，成為推動房地產業發展的決定性力量。（1）“四節一環”將成為房地產業開發建設主導理念隨著《民用建筑節能條例》等一批相關行政法規、行政規章和產業政策的頒布實施，“節能、節地、節水、節材、環保”的理念將成為房地產業主導型理念，并且要按照國家強制性標準加以貫徹落實。“四節一環” 將由一種新型理念進而轉化為具體行動，一大批符合“四節一環”理念的新型住宅也將應運而生。（2）住宅產業化“所謂住宅產業化，就是以社會化大生產的模式來進行住宅建設，將開發、設計等各個環節組合、集成起來，進行規模化生產。”推進住宅產業化，實現住宅的標準化設計、工業化生產、裝配化施工、規劃化管理，完成粗放型生產向集約化生產的轉變、非標轉化的分散手工作業為主向標準化、系列化、集成化和規模化的工廠作業為主的轉變，是改變目前我國住宅生產高投入、低產出狀況的必由之路。國務院早在1999年就做出了加快住宅產業化進程的決定，這些年來，有關部門和相關單位一直在向前推進。目前，我國住宅產業化存在的主要問題為：一是產業化水平低，沒有形成完整的產品體系，缺乏領導產品發展的技術標準、模數協調和市場運行的機制；二是產業化程度低，各地沒有形成住宅發展的主導體系，無法圍繞這一體系去做；三是條塊分割，至今沒有形成一個完整的產業鏈。在未來幾年，我國將會在產業化方面有一個較大的突破，一些地產商集成生產的住宅產品將會批量問世，一些國家級住宅產業基地也將會全面啟動，住宅產業化也將與“四節一環”新理念一樣不斷深入人心，進而變成開發企業的具體行動。（3）現代經營管理思想現代經營管理想正在對現代房地產企業家的經營理念和運作模式產生越來越深刻的影響。“戰略規劃、核心競爭力、價值鏈管理、品牌營銷、市場細分、人力資源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是掛在開發商口頭上的裝飾，越來越多的房地產企業認識到現代經營管理思想對企業生存和發展的重要意義，認識到管理也是生產力。” 社會文化環境分析在社會文化環境方面，由于人們對生活質量有了更高的向往，對住房周圍的環境要求也越來越高，交通便利，治安環境、購物、學校等都成為人們在購房時要考慮的重要因素，同時要求實現住宅的社會化和社區化，既要有良好的社會服務體系，又要營造社會文化氛圍，創造富有特色的小區精神文明。我國有巨大的人口基數，這給了房地產開發企業一個巨大的客戶群體。以這樣一個人口基數為依托，一方面普通居民的住房需求繼續增長，人均住房面積有待提高；另一方面，隨著城市化的進程，農轉非人口的住宅需求逐年增加，國內的住宅需求從長期來看是巨大的。（1）房地產的市場需求狀況呈現出以下幾個主要特點：一是市場需求的廣泛性。房地產是人類生存發展的基本物質條件，在一切存在商品生產和商品交換的國家和地區都存在房地產生產和交換，目前全國各地市場需求主要為住宅建設、辦公樓建設、商業營業用房建設以及其它用房建設；二是市場需求的多樣性。因為經濟收入、使用目的、文化觀念等等的不同，人們對房地產的需求也有所不同，主要體現在住房供應結構、住房品質要求和社會和諧性要求；三是市場需求的融資性。一般情況下，購買房地產無論對個人還是組織都是一項很大的開支，而購買者出于經濟壓力或者出于投資考慮通常會借助近日信貸機構的融資手段，以及各種商業信用和民間信用形式；四是市場需求的長期性。房地產作為一項耐用消費品，其使用期限往往高達幾十年。（2）市場需求的決定因素市場需求的決定因素有：消費者的數量、購買力、購買欲望。在市場需求的決定因素中，人口和購買力是房地產開發企業難以抑制的因素，而購買欲望這個因素是可以把握的。根據相關資料顯示，我國的“人口紅利期”至少會持續到2020年，這段時期總體上我國經濟將保持較快速度增長，來自城市化進程、人口結構等因素的住房剛性需求增長和經濟持續發展帶來的住房改善性需求增長態勢仍將持續。（3）需求價格彈性分析