物業(yè)管理有限公司工程部運(yùn)作手冊(cè)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。2．5 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。2．6 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)制冷空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，報(bào)總工程師審批后組織實(shí)施，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。2．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。2．8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。2．9 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：2．10 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。2．11 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。2．12 文化程度：具有中等技術(shù)專(zhuān)業(yè)或同等學(xué)歷。2．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。2．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)（任意兩種）及體檢合格證。3 空調(diào)運(yùn)行技工直接上級(jí)： 空調(diào)主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：3．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。3．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)冷凍機(jī)組和其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。3．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。3．4 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。3．5 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。3．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。3．7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線(xiàn)走向。3．8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。3．9 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：3．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。3．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲至40歲以?xún)?nèi)。具有特殊技能可放寬至45歲以下。3．12 文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。3．13 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)及體檢合格證。4 空調(diào)維修技工4。1 熟練掌握各類(lèi)空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。4．2 服從工程師/主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。4．5 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。4．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。4．7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線(xiàn)路走向。4．8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保空調(diào)、制冷系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求與空調(diào)運(yùn)行技工相同。5 給排水主管直接上級(jí)： 空水工程師直接下屬： 給排水技工崗位職責(zé)：5．1 協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。5．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排組織實(shí)施，使給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀況。5．3 協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購(gòu)工作，保證常用材料零配件的必要備用量。5．4 協(xié)助工程師做好本專(zhuān)業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。5．6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。5．7 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：5．8 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。5．9 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。5．10 文化程度：具有中等技術(shù)專(zhuān)業(yè)或同等學(xué)歷。5．11 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．12 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)（任意兩種）及體檢合格證。6 給排水技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：6．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。6．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)給排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。6．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。6．4 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。6．5 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。6．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。6．7 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線(xiàn)走向。6．8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：6．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。6．10 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。6．11 文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。6．12 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。6．13 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書(shū)及體檢合格證。7 水化驗(yàn)技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：7．1 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)中水、軟化水、生活水消毒設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。7．2 適時(shí)安排對(duì)中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)劃維修、保養(yǎng)，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。7．3 按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。7．4 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。7．5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。7．6 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。7．7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。7．8 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。7．9 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線(xiàn)走向。7．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：7．11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。7．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。7．14 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備管理工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。具有軟化水設(shè)備的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)知識(shí)及一般故障的處理能力。7．15 特殊要求：持有有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的上崗證。8．設(shè)備維修技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：8．1 遵守安全操作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬(wàn)無(wú)一失。8．2 協(xié)助主管做好各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)的運(yùn)行管理，確保各種機(jī)械設(shè)備及燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。8．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，使各種機(jī)械設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。8．4 及時(shí)向主管提出各種機(jī)械設(shè)備、燃?xì)庀到y(tǒng)所需零配件申購(gòu)，保證常用材料零配件的備用量。8．5 協(xié)助主管做好本專(zhuān)業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。8．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。8．7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交工程師審閱。8．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。素質(zhì)要求：8．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。8．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。8．11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。8．12 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上機(jī)械設(shè)備維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。8．13 特殊要求：燃?xì)夤?yīng)持有有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的上崗操作證。六、綜合維修專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。1． 綜合維修工程師直接上級(jí)： 總工程師直接下屬： 綜合維修技工崗位職責(zé)：1．1 確保內(nèi)外裝修的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員全面責(zé)任，并負(fù)責(zé)組織二次裝修工程管理工作。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1．3 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。1．5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．7 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1．8 做好所需材料和零配件的采購(gòu)計(jì)劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運(yùn)行報(bào)告。1．9 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：a. 計(jì)算年度開(kāi)支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書(shū)制定及報(bào)價(jià)單的審核c. 監(jiān)管承判商進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)d. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1．10 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。1．11 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。1．12 文化程度：具有中等技術(shù)專(zhuān)業(yè)或同等學(xué)歷。1．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上煤氣系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。2．綜合維修技工直接上級(jí)： 綜合維修主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對(duì)裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。2．3 工作中注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2．4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。2．6 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。素質(zhì)要求：2．7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。2．8 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。2．9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。2．10 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收1. 1 竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱(chēng)之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱(chēng)為竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。1． 2 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過(guò)程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶(hù)手冊(cè)》等。1．3 質(zhì)量記錄： 《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》 EDTB03090012。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤В飿I(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充