物業服務等級標準范本(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業主或使用人參加的消防演練。 3 設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規定每年檢測1 次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。 5 發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。 6 消防控制室設專人24 小時值班，每班2 人，及時處理各類報警、故障信息。 7 發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。 消防設施設備維修養護 1 火災自動報警系統 1） 火災報警控制器、聯動控制設備 每日巡查 1 次設備運行情況，保證 24 小時連續正常運行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1 次。 2） 火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置 每月抽查測試1 次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年由專業清洗單位清洗1 次。 283 ） 備用電源 每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1 次。 2 消防廣播系統 每月檢查測試1次消防專用電話、 重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1 次；每年機柜內的設備內部除塵1 次。 3 防排煙系統 每月檢查測試1 次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1 次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。 4 防火分隔設施 每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電控箱內部除塵1 次；每年維修養護1 次防火門附件，在門的轉動部位補充1 次潤滑油。 5 水滅火系統 消防泵、 噴淋泵每月盤車1 次， 每年檢查1 次潤滑情況；每年養護1 次室內、外消火栓。 6 應急照明、疏散指示標志 每月測試切斷正常供電1次， 測量1次照度和供電時間。 7 消防電梯 每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。 298 滅火器 每周巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。 綠化養護 基本要求 1 喬木 生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。 2 灌木 生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。 3 綠籬和色塊 植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。 5 草坪 保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。 綠化養護內容 1 灌溉 出現干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1次。 2 施肥 根據植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30施肥1 次至2 次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。 3 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發現病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。 4 整形修剪 喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節每月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。 5 除草 每年全面除草2 次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。 6 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理 2次。 工作檢查和記錄 1 生長季節每2 周檢查1 次植物生長情況。 2 編制綠化養護措施和工作計劃。 環境衛生 生活垃圾的收集、清運 1 按有關規定和標準實行垃圾分類。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。 3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每3 日噴灑1 次殺蟲藥。 314 每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運車外觀整潔。 物業共用部分清潔 1 樓內 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。 每月擦拭2 次信報箱、大堂玻璃。 2） 樓道、樓梯 每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。 每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。 2 電梯轎箱 每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖1 次轎廂地面。 3 天臺、屋面 雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。 每季度巡查1 次天臺、內天井，有雜物及時清掃。 4 樓外道路及設施 每日清掃1 次樓外道路。 每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。 5 水景 根據水質情況進行消毒凈化處理。 使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。 6 有害生物預防和控制 32配合相關部門進行有害生物預防和控制。 投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。 7 雨雪天氣清潔 雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。 降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質量，做好記錄。 公共秩序維護 主要出入口有專人值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 機動車輛憑證出入。 安防控制室設專人24 小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30 日備查。 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。 記錄與檔案 1 各項工作記錄完整有效。 2 檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協 33議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內清運。 自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2 日內清運。 346 住宅物業服務三級標準 基本要求 客戶服務場所 1 設置客戶服務中心，配置辦公家具、電話等辦公設備。 2 公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。 3 客戶服務中心工作時間，工作日不少于 8 小時，其他時間設置值班人員。 4 設置并公示24 小時服務電話。 人員 1 從業人員按照相關規定取得職業資格證書。 2 從業人員分崗位統一著裝、佩戴標志。 3 配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。 4 項目負責人具有 2 年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。 制度 1 建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。 2 建立突發公共事件的應急預案。 3 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。 4 建立物業服務工作記錄。 檔案 351 建立物業管理檔案。 2 配備檔案管理人員。 3 應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。 標志 設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。 客戶服務 1 每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。 2 涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。 3 對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。 4 水、電急修20 分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在 30 分鐘內告知。報修進行回訪。 5 業主或使用人提出的意見，建議、投訴在 2 個工作日內回復。投訴進行回訪。 6 每年公開征集1 次物業服務意見，公示整改情況。 7 每月組織 1 次項目服務質量檢查，重要節假日前組織安全檢查。 8 每年組織業主參觀共用設施設備機房。 9 每年至少組織1 次社區文化活動。 10 設置公共信息欄；配合相關部門進行公益性宣傳。 11 按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責 36任保險。 12 有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務代理等特約服務。 專項服務委托管理 1 簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。 2 專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。 3 專項服務企業人員統一著裝，佩戴標志。 4 對專項服務進行監督管理及評價。 共用部位及共用設施設備運行、維修養護 綜合管理 1 建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。 2 運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。 3 組織實施房屋使用安全情況評估檢查。 4 共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。 5 每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。 6 特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。 7 雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。 8 設備機房 1） 每月清潔1 次，室內無雜物。 2） 設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。 3） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 37防器材，確保完好有效。 4） 設施設備標志、標牌齊全。 5） 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 1 房屋結構 每季度檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2） 每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每季度檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物 1） 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2） 每季度檢查1 次雨、污水管井等。 3） 每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。 4） 每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測1 次防雷裝置。 空調系統 1 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。 382 運行期間每日巡視 1 次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。 3 制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。 4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。 5 每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6 每年清洗消毒 1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。 7 每年對空調系統進行1 次整體性維修養護。 二次供水設施 1 按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、 水質化驗， 水質符合國家生活飲用水衛生標準。 2 每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。 3 每季度切換1 次備用水泵。 4 每年檢查 2 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1 次水泵。 5 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。 6 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。 排水系統 1 排水設施 每年上汛前對雨、 污水井、 屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。 每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設備運行 39狀態；每2 周進行1 次手動啟動測試；每季度養護1 次。 3 化