北京后勤指揮學院商業經營建議書_65頁(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 程服務平臺零售拓展服務 資產維護、投融資服務38凱嘉國際服務項目訂立發展模式市場調查及研究初步市場定位業態組合規劃租金與財務測算規劃建議主力店招商全面招商商裝協助 /開業驗收開業籌備建筑概念設計方案及建筑設計規劃開發及施工計劃建筑施工設計圖建筑設計檢討開工項目管理及施工竣工及交付使用地產流程 建筑設計及施工開業市場研策服務商業顧問服務商場運營管理11111121111市場策劃服務內容?市場調查與研究?消費力調查研究?商圈的調查與研究?未來商業供應研究?市場定位?業態組合規劃?動線布局規劃?租金與財務測算?規劃設計建議招商及招商顧問服務內容?主力店的招商?根據商家需求提供建筑設計參數?與設計院進行商業建筑設計檢討?針對經營情況提供場推廣需求?全面招商?招商現場的管理?內裝協調，協助開業籌備?物業管理、商業管理的接口商業管理服務內容?營銷管理?運營管理凱嘉國際服務內容?招商管理?資產管理服務項目及內容服務項目及內容3商業管理服務39市場策劃服務總體邏輯市場策劃服務總體邏輯各業態組合體量上限業態組合與定位建筑平層格局業態平層布局區域消費人口總量區域消費人口結構與質量區域消費者的消費習慣區域消費需求區域現有商業供應空白的或未被很好滿足的市場空間未來商業供應本項目的生存空間及發展方向本項目的生存空間及發展方向消費者的意愿主力商家反饋項目自身優劣勢及約束社會化考慮總體市場定位租金確定財務測算182。目標消費者182。目標市場182。檔次定位182。形象定位182。租金定位市場分析市場定位182。成本核算182。收益回報182。風險防范競爭性商圈的影響182。單位租金182。租金增長率182。出租率40商業顧問業務架構商業顧問業務架構商業顧問招商 商業顧問 商業運營 人事、行政招商執行營銷運營招商資產管理招商方案制定招商管理其他相關事宜項目策劃商業顧問物業顧問主力店招商招商組織設計顧問行政、人事業務41商業顧問業務架構商業顧問業務架構商業顧問招商 商業顧問 商業運營 人事、行政品牌組合落位、調整招商策略制定、調整招商推廣的需求招商執行招商資料數據更新項目相關文件流轉項目招商管理新項目拓展項目研策、定位項目動線設計、修訂店鋪分割及調整招商指導商業基建、機電、消防設計建議交通、貨運建議流程、文本編制對項目相關的發文營銷運營招商資產管理資產管理費用管理人員績效內外部文件流轉項目進程管控各種數據庫更新組織會議分公司支持平臺管理分公司平臺 配合執行集團相關工作其他輔助工作招商方案制定招商計劃制定、調整租金方案制定、調整招商管理其他相關事宜與甲方溝通項目商家反饋信息開業籌備協調商裝協調項目調研項目策劃項目評定商業顧問物業顧問制圖物業管理公司引進建議商業管理公司引進建議相關合同的修訂開業籌備工作的協調管理架構的搭建建議ERP系統的商業需求建議協助進行物業費用的審核業態定位、租金測算主力店招商招商組織設計顧問行政、人事業務市場推廣促銷管理品牌管理消費者關系管理商戶管理租務管理廣告管理服務管理消費者環境優化商家經營情況評估業態優化租戶調整再招商經營資產評估重大翻新 /改建建議市場價值評估資產處置42商業地產顧問工作主流程商業地產顧問工作主流程商業顧問 工作內容概念設計階段 其他輔助工作方案設計階段 平面圖紙設計階段 施工圖紙設計階段 項目開工至商戶商 裝進入階段 商裝進入至開業階 段輔助設計公司完成項目的建筑結構、交通、動線、衛生間等土建方面的調整。根據項目的方案設計及商業業態需求提供基建、機電、消防、弱電、上下水、景觀等設備設施的設計建議，并根據設計調整進行商業動線及店鋪劃分的調整。根據平面圖紙的設計及業態組合提供各業態各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據施工圖紙的調整進行各樓層動線及店鋪劃分的調整建議。協助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關文本文件范本，協調商戶與商業管理公司、物業管理公司的交接；開業前的其他協調工作。根據項目定位及招商進展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進行店鋪分割的修訂，租金坪效的調整；招商工作全面展開。根據概念設計方案，提供店鋪切割、主力店區域劃分、業態組合的建議；進行主力店商家、各業態重點商家的訪談，反饋項目相關設計建議；開始主力店的招商。物業公司、商業管理公司引入建議；提供物業公司、商業管理公司合作文本范本；協助項目審定物業公司、商業管理公司相關管理制度及收費標準；開業籌備的其他協調工作。43 營銷營銷 市場推廣市場推廣 促銷管理促銷管理 品牌管理品牌管理 消費者關系管理消費者關系管理 商家關系管理商家關系管理 資產管理資產管理 經營績效評估經營績效評估 重大翻新重大翻新 /改建建議改建建議 市場價值評估市場價值評估 資產處置資產處置 運營運營 租務管理租務管理 廣告位管理廣告位管理 服務品質監督服務品質監督 消費環境優化消費環境優化 商家經營評估商家經營評估 招商招商 業態優化業態優化 租戶調整租戶調整再招商再招商物業管理物業管理保潔保潔保安保安設備維護設備維護以標準化的管理以標準化的管理體系，推動所管體系，推動所管理商業物業的業理商業物業的業績提升和價值最績提升和價值最大化大化后期商業管理的核心內容后期商業管理的核心內容44–發展商主導商業管發展商主導商業管理，比較容易實現理，比較容易實現發展商的意圖；發展商的意圖；–能夠發展自己的商能夠發展自己的商業管理團隊；業管理團隊；–相對高的成本；相對高的成本；–決策效率較慢，需決策效率較慢，需要較長時間的磨合要較長時間的磨合；；–管理的成效取決于管理的成效取決于雙方的配合程度；雙方的配合程度；合資型。合資型。開發商域運營商共同出資成立運營管理公司。運營風險共開發商域運營商共同出資成立運營管理公司。運營風險共擔、利益共享。擔、利益共享。顧問型。開發商自已成立運營管理公司請專業的運營團隊進顧問型。開發商自已成立運營管理公司請專業的運營團隊進行指導，輔助運營。行指導，輔助運營。輸出管理型。輸出管理型。開發商自己成立運營管理團隊，由專業的運營管理公司輸出開發商自己成立運營管理團隊，由專業的運營管理公司輸出管理，運營團隊的主要職位由專業運營公司有經驗的人員擔管理，運營團隊的主要職位由專業運營公司有經驗的人員擔任，自己的團隊在培育一段時期后獨立運營，可最大程度減任，自己的團隊在培育一段時期后獨立運營，可最大程度減少初期的運營風險。少初期的運營風險。后期商業管理的合作方式后期商業管理的合作方式發展商發展商商業管理商業管理公司公司營銷營銷 招商招商 運營運營 資產資產凱凱嘉嘉國國際際45商業地產運營管理系統平臺商業地產運營管理系統平臺從零售業的使命出發從零售業的使命出發將商品通過以下方式提將商品通過以下方式提供給消費者，能促進市供給消費者，能促進市場繁榮、創造利潤，是場繁榮、創造利潤，是最基本和最重要的問題最基本和最重要的問題適時適時Right Time適地適地Right Place適質適質Right Quality適量適量Right Quantity適價適價Right Price適境適境Right Condition46先進性靈活性安全性方便性完整性擴展性216。充分滿足企業經營業務需要充分滿足企業經營業務需要216。有效保護企業的投資有效保護企業的投資216。增加需求時，升級更加簡便增加需求時，升級更加簡便商業地產運營管理系統平臺特點商業地產運營管理系統平臺特點47商業運營管理整體協同管理方案商業運營管理整體協同管理方案216。數據必須關聯數據必須關聯 ,不同不同 216。 人員可以協同運作人員可以協同運作 。216。建立以人和流程為中建立以人和流程為中216。 心應用的系統架構心應用的系統架構 。216。BI為整個系統服務為整個系統服務 。216。在需要的時候增加其在需要的時候增加其216。 它應用它應用 :216。 CRM,SCM,HRM。系統本質系統本質 :48 我司將根據本項目量身定制服務，并專門配備相關專業人員組成操作團隊，為我司將根據本項目量身定制服務，并專門配備相關專業人員組成操作團隊，為本項目各個物業形態提供一站式服務，直至本項目商業物業完成招商、順利本項目各個物業形態提供一站式服務，直至本項目商業物業完成招商、順利開業并幫助進行后期經營管理，及各項約定服務內容的履行，最終實現該項開業并幫助進行后期經營管理，及各項約定服務內容的履行，最終實現該項目預期投資收益。貴司可根據本項目的需求，選擇我司如下服務內容：目預期投資收益。貴司可根據本項目的需求，選擇我司如下服務內容：我司商業服務內容我司商業服務內容　　 商業研策商業研策 商業執行顧商業執行顧 問問 招商代理招商代理 營銷顧問營銷顧問 運營管理顧問運營管理顧問商業商業 √√ √√ √√ √√ √√49工作內容：工作內容： 市場分析：、市場分析： 區域商業供應研究：根據本項目消費輻射范圍，針對已經開業和籌