世聯沈陽全運富瑞項目投標報告-xxxx營銷戰略思路91p(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 強優勢。本項目產品面積區間迎合市場主流，同其他項目相比，本項目本體質素具備極強優勢。p區域內在售項目產品質素較差華茂中心和金道城項目以配套、低總價優勢驅動，但是產品品質相對較差，從容積率、戶型等方面均處于中低檔次； 綠城全運村項目產品打造上比餃注重細節及景觀設計，整體品質感較強。p本項目在本體質素上具備極強優勢全運板塊在售項目： 3個會展蘇家屯板塊在售項目： 16個長白島板塊在售項目： 18個渾南新區板塊在售項目： 43個 航高基地板塊在售項目： 14個機會 5：競爭機會 ——區域內當前競爭強度要遠遠低于附近其他板塊，在售項目僅有三個。外部機會點梳理BECDA市場機會區域機會產品機會客戶機會 競爭機會五大外部機會梳理：區域發展 +市場空白 +客戶高認知 +競爭項目少 +產品力? 機會探尋總價區間填補市場空白，通過宜居價值的全面傳遞、突出項目產品力和總價優勢，有效切分綠城全運村中下游客戶。項目定位市場定位客戶定位形象定位市場站位：本項目堅決和綠城全運村站在第一梯隊，通過宜居價值有效傳遞同華茂及金道城建立有效區隔華茂中心金道城區域內相對低端項目：建立絕對的價值區隔！接收上游客戶238。競爭優勢：純粹、低密、圈層、品質238。策略：建立絕對的價值區隔！接收上游客戶?以低密度的純粹居住社區品質，宜居的高端形象，形成區隔?項目品質建立高端形象，形成區隔區域內直接競品：以純粹、低密、精工品質設計打動客戶238。競爭優勢：純粹、低密238。策略：以不同形象訴求差異化競爭?以低密度的純粹居住社區品質，宜居的高端形象，形成區隔本案綠城全運村三級客戶 純投資客戶核心客戶：地緣性品質改善客戶? 來源：渾南區域內居住的中高端客戶 —政府人員、企業管理者、私營業主? 屬性：事業成功，追求優質生活? 關注點：區域地位，居住品質重要客戶：工作緣型品質改善客戶? 來源：市內五區及渾南新區 —政府人員、未來進駐企業管理者? 屬性：事業成熟期，追求品質改善? 關注點：配套、交通、生活環境? 來源：市內五區及渾南新區? 屬性：純投資? 關注點：區域發展潛力、配套、軌道交通216。洋房客群AI O1. 有穩定的社會收入，具有較遠見視野2. 含蓄內斂，在乎繁華之中的平靜生活3. 鐘情于低密的生活環境和高品質的生活氛圍ActionOpinion1. 區域配套與居住品質并重2. 任何情況下生活都要有質量和格調3. 生活舒適性與私密性4. 注重園區環境的品質感Interests1. 追求高端生活用品和活動，愿意為更高的品質而付費2. 喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特文化品位，注重高質量休閑健康的生活方式30歲以上 /事業成熟 /向往優質生活洋房洋房客戶定位：客戶主要為認可區域未來發展，居住意向較強的地緣性為主的品質改善型客戶三級客戶 純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶? 來源：市內五區及渾南新區 —政府基層人員、未來進駐企業的員工? 屬性：事業成長期，有一定視野? 關注點：工作距離，區域發展，配套，交通重要客戶：地緣型客戶? 來源：渾南區域內居住的中高端客戶 —企業職員、私營業主? 屬性：事業起步期，追求投資回報率? 關注點：配套、交通、生活環境? 來源：市內五區及渾南新區? 屬性：純投資? 關注點：區域發展潛力、配套、軌道交通216。洋房客群AI O1. 有比較穩定的社會收入，關注社會發展與政府政策2. 積極向上，對生活不滿足，有一定的投機情節3. 期望在核心區域居住，同時在乎生活品ActionOpinion1. 區域配套完善的前提下，期望相對安逸的生活狀態2. 渴望挑戰，認為生活需要不斷探索和進步3. 投機情節Interests1. 關注經濟發展與宏觀政策2. 樂于理財投資，認可房地產的投資性3. 渴望進入財富核心4. 樂于享受繁華生活30歲以上 /事業成熟 /向往優質生活高層高層客戶定位：客戶主要為認可區域未來發展，投資意向較強的工作緣型客戶48低密舒居生活感受純粹居住社區，遠離吵雜繁多的人群環境純粹宜居居住社區遠離商業的嘈雜，人流的混雜，純粹居住社區宜居感受精工品質產品超越市場平臺的產品品質、優質產品設計、市場主流暢銷面積區間、策略導出競爭策略價格策略推售策略05領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰術—價格戰的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創新產品和需求點挑戰者—改變游戲規則—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值四種競爭策略簡析競爭策略：挑戰者，以低密純粹居住形象及優質產品站位第一梯隊，填補區域總價空白，與對手建立差異化競爭發力點 1. 建立差異化形象，訴求純粹的低密形象及舒居環境；發力點 ，訴求高品質洋房社區；發力點 3：利用超越市場平臺水平的產品品質；發力點 4：利用區域總價空白，多利搶奪板塊內客戶，形成客戶多方面增容；價格策略：高層銷售均價 5500元 /平，小高層銷售均價 6000元 /平，洋房銷售均價 8500元 /平高層 6080萬洋房 110180萬總價市場空白高層 75100㎡小高層 100120㎡洋房 110170㎡本項目面積區間市場參考：高層 5500元 /平，洋房 8500元 /平高層均價 5500元 /平 ，小高層均價 6000元 /平 ，洋房均價 8500元 /平推售策略：年度成交額為 ，首次開盤銷售 276套，銷售額 高層推售洋房推售7月 1日首次開盤9月 30日二次開盤 8月 15日加推46月蓄客期1012月持銷期銷售預判前期認籌 360組 客戶前期認籌 75組 客戶需要 1300組 C類以上到訪客戶，月均到訪 430組 ，日均到訪 15組 。高層： 220套均價： 5500小高： 75套均價： 6000洋房： 75套均價： 8500高層去化 176套小高去化 50套洋房去化 50套去化率： 75%銷售額： 小高： 50套均價： 6200小高去化 40套去化率： 80%銷售： 2728萬高層： 100套均價： 5700小高： 80套均價： 6300洋房： 30套均價： 8600高層去化 80套小高去化 64套洋房去化 24套去化率： 80%銷售額： 持續銷售期?以清理前期尾貨為主?視情況加推，加推建議以高層為主高層去化 40套小高去化 15套洋房去化 10套銷售額： 3863萬年度共計成交額： 營銷策略 06營銷思考考慮到 2023年下半年全運會的召開及區域未售項目的增多，使得項目整體營銷動作提前，搶占市場先機將成為營銷重點考慮到區域內項目經過一年的推廣，區域認知已經初步實現，以逸待勞截流區域內客戶將是較為有效率的營銷路徑現有計劃 2023年 6月臨時售樓處開放，需要在 3月份開放臨時售樓處，提前向市場發出項目聲音，確保 7月份開盤的成功實現；核心訴求：低密純粹形象強調精工品質的 產品力 及稀缺的高級別物業類型 ，傳遞項目可居住性與稀缺性強調產品 面積區間 以增容最廣泛的主流客戶基礎強調 軌道交通 及 商業配套 強化投資價值本案營銷主要方向：以低密純粹形象及舒居感受為核心意向，傳遞居住價值與產品力金地華潤第二級訴求第三級訴求第四級訴求營銷節點：加快營銷節奏，緊湊工程節點，搶占春季營銷期及夏季展示期2023 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2023 上半年 下半年營銷線項目預熱期集中營銷蓄客期市內售樓處開放首次開盤園林展示區開放售樓處開放強銷期二次開盤強銷期拿下四證安排動遷開始施工售樓處交付使用售樓處竣工展示區打造開盤房源取得預售持續施工二次開盤房源取得預售一期基本封頂一期交房工程線形象發布線：形象發布線重點傳遞項目的 “ 低密、純粹 ” 形象及舒居感受清晰項目形象——預熱期以強勢推廣，強調項目的純粹宜居低密形象Action1Action3Action2知名度塑造 ——線下以連續性的短信快速打開知名度，訴求項目高品質的產品力區域發展高峰論壇——聯合其他開發商炒作區域，強調未來區域的居住價值形象發布線PublishImage清晰項目形象：預熱期以強勢推廣（報紙、網絡、戶外等）訴求低密純粹宜居形象世聯認為，項目前期形象樹立階段應該主要訴求項目的核心價值：216。區域價值隨著區域內各項目的不斷包裝已經基本得到傳遞；為對位本案本體價值， 本案需要在站位區域價值的基礎上強調低密純粹宜居形象 。形象發布線Action 1純粹宜居低密物業 精工品質216。全城轟炸，大范圍短信推廣以沈河、和平作為短信核心推廣區域，集中短信密集轟炸，保證每周三次以上，每次推廣數量維持在 30萬條以上。216。通過短信細節和技巧提升，增強客戶接受度以天氣預報、提示等短信技巧，從細節上表現對客戶的關注，增多與客戶溝通的切入點，使客戶更易接受。216。突出低密、純粹、舒居在短信中要點出項目核心價值，持續灌輸給市場全運板塊唯一純粹低密社區精工品質大宅，傲然渾南傾情演繹華美篇章【 富瑞天氣播報 】 今日天氣晴好，溫度 25℃ ，夏風襲來，正是來富瑞逛逛的好時候，會所已經為您準備了清涼的下午茶，期待您的光臨。