湘潭國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告-上實(shí)顧問(wèn)-289(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)熱點(diǎn)聚焦與競(jìng)爭(zhēng)白熱化的區(qū)域。?湘潭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的 “ 居住升級(jí) 型 ” 需求，增加現(xiàn)代住宅必備的基礎(chǔ)性功能。?湘潭二次置業(yè)客戶對(duì)創(chuàng)新戶形接受程度較高，帶景觀的戶型受到了市 場(chǎng)的追捧；良好生活氛圍的營(yíng)造和情趣、審美、生活舒適度的要求得 到更多客戶的認(rèn)同。?高檔定位的高層首個(gè)帶精裝修的中瀚 財(cái)富廣場(chǎng)出現(xiàn)拉開(kāi)了湘潭房地 產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)多樣化發(fā)展的序幕，項(xiàng)目定位的差異化也預(yù)示著市場(chǎng)細(xì)分 逐漸向成熟化發(fā)展。n住宅市場(chǎng)分析n酒店市場(chǎng)分析n商業(yè)市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分布盤(pán)龍山莊大酒店華都國(guó)際大酒店華宇國(guó)際大酒店湘潭夢(mèng)澤山莊?湖南華宇國(guó)際大酒店位于湘潭市河?xùn)| 最核心、最繁華地段，地理位置十分 優(yōu)越，交通極為便利。酒店總建筑面 積四萬(wàn)多平米，主樓十六層，有地面 及地下停車(chē)位近 200個(gè)。 典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華宇國(guó)際大酒店?擁有各類(lèi)客房， 1000多個(gè)餐位的中餐 廳，設(shè)有大堂吧、美食廣場(chǎng)、豪華餐飲 包廂、 KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、 棋牌、網(wǎng)絡(luò)、商場(chǎng)、會(huì)議室、多功能廳 等，是集住宿、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu) 物、商務(wù)、培訓(xùn)等為一體的綜合性大樓。 典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華宇國(guó)際大酒店價(jià)格房 類(lèi) 門(mén) 市價(jià) 折扣價(jià)高 級(jí)單 人 間 808元 388元標(biāo) 準(zhǔn)雙人 間 778元 388元豪 華 雙人 間 898元 408元豪華休閑套房 1498元 688元豪華商務(wù)套房 1988元 888元豪華連通套房 1888元 788元典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華都國(guó)際大酒店?湘潭華都國(guó)際大酒店是一個(gè)集餐飲、 娛樂(lè)、住宿等多功能于一體的按四 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的大型商務(wù)酒店，酒 店擁有各種類(lèi)型、各種檔次的客房 共 268間， 18棟商務(wù)別墅樓。 ?酒店擁有 20－ 400人大小會(huì)議室 8 個(gè)，另外還配有咖啡廳、棋牌室、 夜總會(huì)、桑拿中心、美容中心、健 身中心等多項(xiàng)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華都國(guó)際大酒店價(jià)格房 類(lèi) 門(mén) 市價(jià) (元 ) 折扣價(jià) (元 )貴賓樓商務(wù)間 778 389A型標(biāo)準(zhǔn)間 568 284B型標(biāo)準(zhǔn)間 458 229C型標(biāo)準(zhǔn)間 378 189D型標(biāo)準(zhǔn)間 288 144豪華商務(wù)套間 1788 894A型套房 1388 694B型套房 688 344C型套房 528 264別墅六臥 4548 2274別墅四臥 2828 1414別墅三臥 2218 1109別墅二臥 1608 804典型個(gè)案簡(jiǎn)介－湘潭夢(mèng)澤山莊?湘潭夢(mèng)澤山莊占地面積達(dá)八十余畝，由三棟 建筑物組成，坐落于湘潭市新城市中心的核 心地段，地理位置優(yōu)越，市委、市政府等主 要行政機(jī)關(guān)大樓、城市廣場(chǎng)、湘潭大劇院和 市民公園等環(huán)繞四周，驅(qū)車(chē)前往長(zhǎng)沙黃花國(guó) 際機(jī)場(chǎng)亦只需四十分鐘車(chē)程，交通十分便利。 ?湘潭夢(mèng)澤山莊擁有一百二十余間 /套客 房及套房，其中百分之八十以上的房間 面積均超過(guò)了四十平方米。?湘潭夢(mèng)澤山莊擁有全城最具規(guī)模的會(huì)議 與宴會(huì)設(shè)施，包括可同時(shí)容納三百余人 的故園宴會(huì)廳和一間可容納一百五十余 人的國(guó)際會(huì)議中心，以及六間各種規(guī)格 之會(huì)議室等。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－湘潭夢(mèng)澤山莊價(jià)格房 類(lèi) 門(mén) 市價(jià) (元 ) 折扣價(jià) (元 )高級(jí)客房 768 448豪華客房 928 548豪華單人客房 928 658行政客房 1028 948豪華套房 1388 1318園景套房 1608 608行政套房 1988 1288夢(mèng)澤 A套 12688 7738夢(mèng)澤 B套 10888 6538主席套房 21888 13138典型個(gè)案簡(jiǎn)介－盤(pán)龍山莊大酒店?湘潭盤(pán)龍山莊大酒店大酒店占地 150 畝，總建筑面積 ，總投 資 。由主樓、貴賓樓、 會(huì)議中心、康體中心（包括游泳池、 網(wǎng)球場(chǎng)、垂釣中心）、茶藝樓、別 墅七個(gè)部分組成。 ?會(huì)議中心一次可供 300多人開(kāi)會(huì)。 游泳、射箭、乒乓球、桌球、棋 牌室、電游室、垂釣、網(wǎng)球、歌 廳、 KTV包廂、桑拿等可供 300多 人保健游玩。中、西餐廳、茶藝 樓可同時(shí)容納 734人餐飲。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－盤(pán)龍山莊大酒店價(jià)格房 類(lèi) 門(mén) 市價(jià) (元 ) 折扣價(jià) (元 )高級(jí)客房 688 528豪華客房 888 558休閑客房 1088 818休閑套房 1588 1188高級(jí)套房 1988 1288豪華套房 2688 1888總統(tǒng)套房 15888 11188高級(jí)別墅 5888 4188豪華別墅 28888 20888?河?xùn)|新區(qū)整體檔次相對(duì)較高從目前湘潭市酒店市場(chǎng)的整體情況來(lái)看，河西老城區(qū)酒店檔次相對(duì)較低，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及以上酒店多集中在河?xùn)|新區(qū)。?整體入住率較高從湘潭市幾個(gè)重點(diǎn)酒店的入住情況來(lái)看，基本都達(dá)到 70%以上，整體呈現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)水平和發(fā)展態(tài)勢(shì)。?尚無(wú)國(guó)際品牌管理公司目前湘潭沒(méi)有一個(gè)真正意義上的國(guó)際酒店品牌管理公司，只有夢(mèng)澤山莊請(qǐng)了香港的一家管理公司，尚無(wú)形成行業(yè)的影響力。酒店市場(chǎng)小結(jié)n住宅市場(chǎng)分析n酒店市場(chǎng)分析n商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)格局商圈等級(jí) 商圈形態(tài) 商圈特征一級(jí)商圈 主核心商圈通常為城市核心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)白金旺地，商業(yè)成熟度高、租金高 .二級(jí)商圈 次級(jí)核心圈地處新區(qū)繁華地段或成熟居住區(qū)或未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。三級(jí)商圈 項(xiàng)目配套商業(yè) 地處新興小區(qū)的底商。商圈介紹1．城市核心商圈 ?區(qū)位： 白石步行街至基建營(yíng)一帶。?主要商業(yè)業(yè)態(tài)： Shopping Mall、步行 街、百貨商場(chǎng)、超市。?租金水平： 平均租金 80元 /㎡ /月。?優(yōu)勢(shì)： 位置優(yōu)越，人流量大。商業(yè)氛 圍成熟，業(yè)態(tài)豐富、商家聚集程度 高，品牌化程度高。?劣勢(shì)： 單價(jià)高，投資額大，商家林 立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)空間小，對(duì)前期 定位及后期管理都要求嚴(yán)格。2．次級(jí)核心商圈 ?區(qū)位： 建設(shè)路口周邊。?主要商業(yè)形態(tài)： 超市、批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、 百貨商場(chǎng)。?租金水平： 平均租金 65元 /㎡ /月。?優(yōu)勢(shì)： 位置較佳，人流短距離有保障。 商業(yè)氛圍成長(zhǎng)較快發(fā)展前景較好。單 價(jià)較低，投資額不高，有部分品牌主 力店。?劣勢(shì)： 絕對(duì)消費(fèi)力較低，對(duì)商業(yè)設(shè)施 的消化力不高，地域較遠(yuǎn)，管理不方 便。基本信息營(yíng)業(yè)面積 20230平方米層數(shù) 4層主力店 步步高超市、肯德基、品牌服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點(diǎn) 評(píng) 地理位置較好，人氣氛圍較足；是目前湘潭市不論從品牌入駐還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)等情況都比較好的百貨商場(chǎng)，但業(yè)態(tài)分布還是較為混亂。B區(qū) A區(qū)B區(qū)將完工步步高購(gòu)物廣場(chǎng)樓層分布1F 黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2F 女裝，飾品、美容3F 男裝、運(yùn)動(dòng)服飾4F 家居、文體、床品典型個(gè)案簡(jiǎn)介－步步高購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運(yùn)營(yíng)規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道 20230平方米整體情況較好，但業(yè)態(tài)分布較為混亂步步高購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)典型個(gè)案簡(jiǎn)介－蓮城商業(yè)步行街基本信息營(yíng)業(yè)面積 300000平方米層數(shù) 4層主力店 步步高超市、麥當(dāng)勞、蘇寧電器、東之杰、品牌服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 集超市、餐飲、電器于一體點(diǎn) 評(píng) 地理位置較好，但人氣氛圍很差；相比于一旁的步步高購(gòu)物廣場(chǎng)，雖自身的產(chǎn)品品質(zhì)以及規(guī)劃布置都較好，但人流量及經(jīng)營(yíng)情況都較差。B區(qū)B區(qū)將完工蓮城商業(yè)步行街樓層分布1F 黃金珠寶、超市等2F 超市等3F 男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝4F 兒童用品、工藝用品、化妝品、箱包、鞋類(lèi)蓮城商業(yè)步行街營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運(yùn)營(yíng)規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道 300000平方米人流量及經(jīng)營(yíng)情況都較差定位集超市、餐飲、電器于一體的現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)?雨湖區(qū)主核心商圈經(jīng)改造升級(jí)仍將以白石附近為主，繼續(xù)保 持商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)先地位，但同時(shí)老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值也將更加集 中化和集約化，非核心商圈位置的商業(yè)價(jià)值難以得到相應(yīng)的 快速提升。?岳塘區(qū)次級(jí)核心商圈將伴隨住宅開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的提高而快速成型 和成熟，商業(yè)成長(zhǎng)迅速，租金成長(zhǎng)較快，業(yè)態(tài)逐漸增多，更 多的商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)上馬，升值空間相對(duì)最大，同時(shí)也將面 臨更大的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。?湘潭市目前幾大著名的商業(yè)項(xiàng)目雖然位處地理位置較好，但 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都較為混亂，消費(fèi)者檔次也較低，以中低檔的大眾 化消費(fèi)為主。市場(chǎng)總結(jié)開(kāi) 發(fā) 內(nèi)容 市 場(chǎng) 依據(jù) 開(kāi) 發(fā) 要點(diǎn)酒店式公寓? 湘潭房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 供 應(yīng) 量逐 漸擴(kuò) 大，整體開(kāi) 發(fā) 效 應(yīng) 開(kāi)始逐 漸顯現(xiàn) ，且價(jià)格走 勢(shì) 呈 較為穩(wěn) 定的上 漲態(tài)勢(shì) ， 對(duì) 于本 項(xiàng) 目后期 發(fā) 展以及價(jià)格推 動(dòng) 都有 較 好整體影響? 小高 層 、高 層 物 業(yè) 抗性減弱， 戶 型面 積 日 趨合理 產(chǎn) 品的住宅，有一定特色的，包括 細(xì)節(jié)方面 品既能被市 場(chǎng) 所接受，又能正確引 導(dǎo) 消 費(fèi) 者，也具 備產(chǎn) 品自身的特點(diǎn) 須 有足 夠 的停 車(chē) 位、合理的交通 規(guī) 劃及引 導(dǎo) 指示；商 業(yè)? 心 連 心與步步高整體檔次相 對(duì)較 低， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單 一。? 商 業(yè) 氛 圍 整體 較 好，開(kāi) 發(fā)難 度相 對(duì)較 小。 業(yè) 開(kāi) 發(fā)應(yīng) 注重 “ 配套＋主 題 ” 。商 業(yè) 配套（如：沃 爾 瑪 大 賣(mài)場(chǎng) ＋心 連 心百 貨 ）用于服 務(wù) 整個(gè) 項(xiàng)目及周 邊 的日常需求。 戰(zhàn) 略高度考 慮 ，引 進(jìn) 沃 爾 瑪 提升 項(xiàng) 目整體形象。寫(xiě)字樓? 缺乏核心的商 務(wù) 氛 圍 ，且缺乏 統(tǒng) 一的招商管理以及合理的概念布局，不 論 從整體 規(guī) 劃 還 是品牌形象而已，都相 對(duì)較 差， 處 于初步的摸索 階段。，適時(shí)的關(guān)注寫(xiě)字樓的發(fā)展態(tài)勢(shì)，推進(jìn)寫(xiě)字樓的功能升級(jí)。，宜商宜住的功能格局。五星 級(jí) 酒店? 酒店整體的 發(fā) 展 態(tài)勢(shì) 以及運(yùn) 營(yíng) 狀況都表 現(xiàn) 的十分良好，不 論 是酒店的房?jī)r(jià)以及入住率都在逐年提高；? 整個(gè)湘潭市缺乏一個(gè) 標(biāo) 準(zhǔn)化的、具有國(guó) 際 化影響力的五星 級(jí) 酒店支撐。 過(guò) 招商引 進(jìn) 一個(gè)著名的酒店管理公司。 過(guò) 開(kāi) 發(fā) 商與 專(zhuān)業(yè) 的酒店管理公司的整體打造，踢出高品 質(zhì) 服 務(wù) 、具有 標(biāo) 準(zhǔn)化特色的五星 級(jí) 酒店， 為 湘潭的整體城市地位提升一個(gè)高度。肆、國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)案例引薦上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一、項(xiàng)目基本概況 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個(gè)以 lifehub 生活中心為理念的大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理由國(guó)際知名的第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的主要股東為香港安泰集團(tuán)及崇邦集團(tuán)，后者并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、市務(wù)及營(yíng)運(yùn)管理。二、項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積 55,000平方米 酒店面積 30,000平方米總建筑面積 250,000平方米 辦公樓面積 40,000平方米建筑棟數(shù) 15棟 商業(yè)面積 120,000平方米停車(chē)位 1,300個(gè) 車(chē)庫(kù)面積 50,000平方米電梯 每棟均有至少 2部 設(shè)備房面積 10,000平方米25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面 20萬(wàn)平方米和地下 5萬(wàn)平方米組成。共有 15棟錯(cuò)落有致的建筑、 11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約 2公里步行街和 1,300個(gè)停車(chē)位。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車(chē)場(chǎng)及休閑娛樂(lè)區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)三、項(xiàng)目規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布? 整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。? 規(guī)劃布局上采取了開(kāi)放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。? 建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。? 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目?jī)?nèi)的各個(gè)區(qū)域。酒店及裙樓商業(yè)區(qū) : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角，由四星級(jí)酒店及 6層裙樓商業(yè)組成。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑26層均連結(jié)在一起。大潤(rùn)發(fā)超市喜來(lái)登大酒店酒店及裙樓商業(yè)區(qū)北樓：1F：零散商鋪23F：大潤(rùn)發(fā)超市4F：親子廣場(chǎng)5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場(chǎng)、主題樂(lè)園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地720F：四星級(jí)酒店北樓標(biāo)識(shí) 南樓標(biāo)識(shí)對(duì)比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在 5兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。綜 述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤(rùn)發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在 4樓和 5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場(chǎng)及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本 5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升。可借鑒之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。停車(chē)及休閑娛樂(lè)區(qū) : 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角，由 8層立體停車(chē)場(chǎng)及3層裙樓商業(yè)組成。8層塔樓均為立體停車(chē)場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：12F： sport100專(zhuān)賣(mài)3F：上影 CGV