天目湖溫州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià) 為 2800 元 — 3300 元，市場(chǎng)消費(fèi)及需求相對(duì)一般，主要受眾是當(dāng)?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳海a(chǎn)品的綜合附加值不大，隨 著社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)份額 正逐年受到壓縮。 天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場(chǎng)需求進(jìn)步擴(kuò)大，消費(fèi)品 味進(jìn)一步提升，對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高，消費(fèi)者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報(bào)、價(jià)值體現(xiàn)與性價(jià)比綜合評(píng) 估上面，更多的體現(xiàn)于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類 產(chǎn)品雖有良好的市場(chǎng)潛力與前景，但如何開發(fā)推出什么？營(yíng)銷戰(zhàn)略如何制訂，將是開發(fā)者運(yùn)營(yíng)者的頭等課題。 天目湖 目前中 、高檔酒店式公寓、 別墅均價(jià)在 8000 元 /㎡ — 10000 元 /㎡，部分高于 10000元 /㎡，如金橋國(guó)際聆湖翠苔、 涵田度假村都達(dá)到了 11000元 /㎡ 及 萬(wàn) ，調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 去化量并一理想，究其原 因，可以分為以下幾個(gè)方面： 20 開發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨(dú)特口味能羸得價(jià)格的制高點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，但他們忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀 與 市場(chǎng) 包括消費(fèi)者的承受能力，一般的獨(dú)棟 別墅總價(jià)在 300 萬(wàn)元 /套 —— 400 萬(wàn)元 /套 ，部分在 600 萬(wàn)元 /套 ——800 萬(wàn)元 /套，更有甚者價(jià)格在 1600 萬(wàn)元 /套 以上 ， 這個(gè)價(jià)格與面積在香港也不過如此，別人 拿 來干什么？真正的富豪來到這里干什么？再加上相關(guān)的功能 設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)函 無法 同真正的頂級(jí)別墅社區(qū)相匹配，造成競(jìng)爭(zhēng)極度 弱 化 的局面，因此，對(duì)于高價(jià)別墅目前的狀況仍處于有價(jià)無 市的局面，這說明開發(fā)商的前期功課沒有做好，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)者缺乏足夠的認(rèn)識(shí)， 僅 憑自我推斷 、 創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進(jìn)退兩難的境地。 天目湖的旅游市場(chǎng)開發(fā)正處于深層發(fā)展階段 ，但目前有關(guān) 度假產(chǎn)品的品牌 、 度假文化的開發(fā) 未 能 得到中高端消費(fèi)者的認(rèn)可 。 居住 、 休閑 、 度假本身就是一種養(yǎng)生文化， 再加上 綜合價(jià)值未能釋放與體現(xiàn)， 僅 靠產(chǎn)品的所謂“自制賣點(diǎn)”去烤熱 市場(chǎng)無疑于杯水車薪， 當(dāng)市場(chǎng)成熟度未達(dá)到之前，盲目推出過度超前產(chǎn)品，忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀與消費(fèi)格局 ，因此只能在 觀望中等待機(jī)會(huì)。 天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場(chǎng)所，但相關(guān)購(gòu)物、休閑、 美食 、娛樂等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相 匹配 ，從而 造成消費(fèi)者的望而卻步。 21 天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍 處于中國(guó)八九十年的臨街商鋪及拉閘門 形態(tài)的 初舊商業(yè)市場(chǎng)階段，僅有的兩個(gè)稍大一點(diǎn)超市，一 個(gè) 是樂購(gòu) ， 只有 45 ㎡， 另一個(gè) 是華聯(lián)超市也不足 400 ㎡，天目湖 商業(yè) 從規(guī)模、產(chǎn)品種類 、功能配置、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等方面還處于商業(yè)發(fā)展的萌芽期，沿街的飲食、服務(wù)及其 它 支持 商業(yè) 大 多暴露出衛(wèi)生狀況 、 服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 、 產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、物流配送等綜合一系列問題，現(xiàn)有的菜市場(chǎng)完全是“臟、亂、差”的集 中 體現(xiàn)場(chǎng)所，消費(fèi)者 處于 非常不愿意但又不得不與之打交道的 尷尬局面，即使天目湖商業(yè)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及菜市場(chǎng)明年開業(yè)，在商業(yè) 管理者與經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)兩方面 短時(shí)期內(nèi)也不可能 真正提升，實(shí)際問題將會(huì) 再 次暴露。 解決辦法 ： 規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場(chǎng) 。 具有綜合的 、 一站式購(gòu)物功能的 、 并能夠 形成互補(bǔ)業(yè)態(tài)（諸如休閑、娛樂、美食、養(yǎng)生、體 驗(yàn)等） 的、 具有一定品位的多功能商業(yè)體， 從定位 、 業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平上解決消費(fèi) 者出行難、 購(gòu)物難 、心理落差大的根本問題 ； 在 經(jīng) 營(yíng) 運(yùn) 作 管 理 上 下 功 夫 ， 銷 售 的 不 僅 僅 是 產(chǎn) 品 ， 還 應(yīng) 服務(wù) 質(zhì)量 ，要打造核心的品牌文化，創(chuàng)建一個(gè)有較高人氣 、 充滿商機(jī) 、口碑極佳的綜合商業(yè) 社區(qū)。 圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開發(fā)相關(guān)酒店 、 公寓及花園洋房，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí) 深化項(xiàng)目的綜合市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合商業(yè)價(jià)值。 22 天目湖目前商業(yè)銷售價(jià)位及經(jīng)營(yíng)狀況 售價(jià)：一樓均價(jià) 5700 元 /㎡ ，二樓均價(jià) 4700 元 /㎡ ，平均價(jià)格 5300 元 /㎡ ； 租金：一樓均價(jià) 元 /㎡ /天，二樓均價(jià) 元 /㎡ /元，其它均價(jià) 元 /㎡ /天 。 23 常州基本情況 常州簡(jiǎn)稱“常” ， 別稱“龍” 城 ， 是江蘇省 13 個(gè)直轄市之一 ， 處于長(zhǎng)江三角洲中心地帶， 與 上海、南京等距相望，與蘇州無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈，全市面積 4383 平方公里，戶籍人口 357 萬(wàn)人，常住人口近 400萬(wàn)人，市樹廣玉蘭，市花月季。 2020 年 常州 全市 GDP 達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %， 2020 年中國(guó)城市 GDP 排名第 35 名，江蘇省第五名，近常住人口計(jì) 算，人均 GDP50283元 。 全市 2020 年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)） 億元，增速比 GDP 高出 個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額達(dá) 44%， 08 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 758..2 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，高于全省 個(gè)百分點(diǎn)，其中批零貿(mào)易額業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 659 億元，增長(zhǎng) %，住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。多年來，常州均被評(píng)為“全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)城市、全國(guó)投資環(huán)境 40 優(yōu)城市、國(guó)家衛(wèi)生城市 ， 福布斯 2020 年最佳商業(yè)城市第 9 名 、 2020 年第 8 名，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力前 30 名， 2020 年常州入選全球城市競(jìng)爭(zhēng)力 500 強(qiáng)。 2020 年 1—— 7 月常州房地產(chǎn)銷售狀況 一 月份 全市批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %，環(huán)比下降 %； 24 成交均價(jià) 4972 元 /㎡ ，環(huán)比下降 %； 銷售 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %，環(huán)比下降 % 余量：較去年 12 月少 萬(wàn) ㎡ 二月份 全市批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比上升 %； 成交均價(jià) 4383 元 /㎡ ，環(huán)比下降 %； 新增量 萬(wàn) ㎡ ，環(huán)比增長(zhǎng) 萬(wàn) ㎡ 余量：較 1 月少 萬(wàn) ㎡ 三月份 銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比上升 %，環(huán)比上升 % 新增 萬(wàn) ㎡ ，同比升 85%，環(huán)比上升 94%； 成交均價(jià) 4789 元 /㎡ ，環(huán)比上升 %； 余量：較 2 月少 萬(wàn) ㎡ 四月份 銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比上升 %，環(huán)比 持平； 全市批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %，環(huán)比下降 %； 成交均價(jià) 4584 元 /㎡ ， 同比上升 %， 環(huán)比 下降 %； 余量：較 3 月少 萬(wàn) ㎡ 五月份 銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比上升 %，環(huán)比上升 %； 25 全市批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %，環(huán)比下降 %； 成交均價(jià) 5014 元 /㎡ ，環(huán)比升 %； 余量：較 4 月少 萬(wàn) ㎡ 。 六月份 銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比上升 %，環(huán)比 下降 %； 全市批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %，環(huán)比下降 %； 成交均價(jià) 5182 元 /㎡ ，環(huán)比 升 %； 余量：較 5 月少 萬(wàn) ㎡ 。 七月份 銷售 面積 萬(wàn) ㎡ ，同比上升 %，環(huán)比上升 %；