20xx年盱眙房地產(chǎn)市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 服務業(yè)未來將盱眙經(jīng)濟引入快車道 隨著“龍蝦經(jīng)濟”的名利雙收，盱眙政府在工作報告中指出：未來將擴大以生態(tài)為主導的現(xiàn)代服務業(yè)，溫泉、度假村等的持續(xù)“出牌”勢必將引入大量 外來人員，增加當?shù)?GDP 的同時，擴大當?shù)叵M，提升消費檔次。 ? 唯一性帶來的機會 本項目是目前盱眙唯一的聚集汽車銷售、維護為特色的綜合商業(yè)體，填補了盱眙縣目前沒有汽車專業(yè)市場的空白，占據(jù)先機。 ? 周邊延展客群龐大，商務市場潛力巨大 盱眙 現(xiàn) 有較成熟的工業(yè)園鄰近本項目，產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，同樣帶來商務消費市場潛力巨大。但目前盱眙具備商務接待的消費場所奇缺，中高檔商務娛樂休閑場所匱乏，這為項目的定位以及業(yè)態(tài)規(guī)劃尋求了新的思路。 ? 停滯的競爭產(chǎn)品帶來的機會 在項目北邊，號稱盱眙商業(yè)第一大盤的海通時代廣場由于內(nèi)部出現(xiàn)問題目前處于 停滯狀態(tài)，對面的富頓中央商業(yè)項目情況也類似，停滯商業(yè)總體量達到 30 萬平米以上，如此大面積的停工也加大了以上項目日后操做的難度，從而為本項目贏得了市場空間與時間。 ? 品牌優(yōu)勢，雙輪驅(qū)動 知名 4S 品牌店和知名商務休閑娛樂品牌的進入無疑將對盱眙現(xiàn)有的商業(yè)體形成沖擊。 ? 建筑形態(tài)優(yōu)勢 項目 因地制宜， 整體規(guī)劃，理念先進，建筑布局合理 . T（ Theats，威脅點） ? 商業(yè)承載力較弱，競爭產(chǎn)品上市量和停滯量突出 大量的新興商業(yè)物業(yè)在盱眙集中上市，如華夏國際二期、龍城新天地等，對本身承載力較弱的市場形成一定沖擊。大量 停滯的商業(yè)物業(yè)，如富頓中央、海通時代廣場等也給當?shù)厣虡I(yè)市場蒙上了一層陰影。 ? 目標消費客群的局限性 本項目位立于主縣城商圈之外，由于交通和心理距離等因素的影響，預計短時間內(nèi)城區(qū)人口尚不能為本項目構(gòu)成消費支持，這就使得本項目過 分倚重周邊 消費支持。 ? 區(qū)域消費習慣的培育尚需時間 盱眙高檔消費層次的居民依舊傾向市區(qū)消費，周邊居民的區(qū)域消費習慣尚需培育，這同樣也將成為本項目在后期經(jīng)營中遇到的較大阻礙。 ? 此輪經(jīng)濟危機的影響力度與持續(xù)時間 由于受此輪金融風暴影響全球經(jīng)濟都進入了危機時刻，中國的房地產(chǎn)市場也被波及，直接影響到 了投資與消費，這也是本商業(yè)項目在操作中不得不考慮的威脅因素。 ? 到南京市交通便利，導致在本地消費的流失 盱眙縣距江蘇省會 —— 南京 150 公里左右，每天往返長途汽車二十班次，交通便利。到南京消費，已成為盱眙本地特別是高檔次、高收入群體消費習慣的一部分，目前有較強的剛性 5. 項目定位 、 住宅市場定位建議 、 項目商業(yè) 定位建議 . 定位原則 通過深入的市場調(diào)研，得出： ? 汽配業(yè)態(tài)在項目所在地的可行性極高，以 4S 店為主力引導業(yè)態(tài)，必然對日后的汽配市場發(fā)展加入有力的推動力； ? 不 具備引入大型超市標準 ? 項目招商先行，帶租約銷售為最佳操作方法 ? 項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運營， 招商租賃先行 ? 休閑娛樂元素 需要招商 加入 ， 可以填補市場空白和滿足市場需求 ? 汽車美容 業(yè)態(tài)被一致看好 ? 大型餐飲是本項目可獨立存在的業(yè)態(tài)，并且擔負著人流停留理由的潛功能 ? 本項目需要注重 商業(yè)消費 的引導性 ? 建筑形式以獨棟、聯(lián)排低層建筑為主，高度可設計 13 層，局部 4 層，最高不能超過 4 層；每個商業(yè)開間可設計在 10 米左右，面積可設計在 200500 ㎡ （含 2 樓、 3 樓）不等； ． 商業(yè)層面： 盱眙不夜城 商業(yè)迪斯尼 它最重要 的特點就是在發(fā)揮區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢的同時，加大各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的集群效應，最大限度的吸引商戶、在項目內(nèi)滿足消費的需求。 占位及填補空白，差異化策略，吸引更多人群 . 社會層面 “ 凱龍廣場 ” －盱眙的城市 名片 商業(yè)價值與社會價值的融合，引導更多消費 . 主要消費人群定位 □□ 追求展現(xiàn)個性、體現(xiàn)時尚，品味生活，享受休閑的人群； □□ 成功人士、商務人士、情侶、新婚伴侶、旅游客、高級白領打造的專屬休閑領地；強調(diào) 盱眙夜生活的 別樣風情 □□ 營造自然空間，高尚人群的最佳聚集地 . 項 目商業(yè)定位 新盱眙 8 萬平米城市活力綜合體 餐飲 /購物 /娛樂 /休閑 /汽車 主推廣語： 凱龍廣場，沸騰盱眙 活色生香，樂享盱眙 除了龍蝦，還有凱龍廣場（針對外地市場的盱眙門戶高炮載體） 凱龍廣場 定位于 購 、 吃 、 娛、住、行、 游 集 于一體 的綜合商業(yè) 第一泉路項目區(qū)域劃分及業(yè)態(tài)設置 □□ 汽車 銷售區(qū) ： 汽車 4S 店（核心） 、機動車檢測場、綜合交易市場、倉儲 、 汽配市場、汽車維修護中心 □□ 推廣活動 區(qū) ： 經(jīng)典汽車展示廣場、汽車歷史長廊 、 汽車美容、車友俱樂部 □□ 餐飲 娛樂區(qū) ： 汽車駕駛培訓 、 汽車俱樂部 、 汽模專賣、汽車電影、餐飲 、 娛樂 、 汽車旅館 、 汽車露營基地 □□ 購物 休閑 區(qū)： 超 市、百貨、精品街、美食驛站、潮人街、美容美發(fā)、婚紗攝影 □□ 綜合 商務 區(qū)： 新車驗證、汽車掛牌、車輛保險、車輛檢測、 電子電信、商務辦公、 金融信貸車管 等金貿(mào)場所 （ 交通、保險、工商、稅務、銀行 ） 五個 服務區(qū) . 商業(yè)功能搭配 第一泉項目區(qū)域功能 □□ 汽車 銷售區(qū) —— 盱眙 汽車展覽交易集散 地 □□ 推廣活動 區(qū) —— 盱眙首個生態(tài)市民廣場 □□ 餐飲 娛樂區(qū) —— 盱眙吃、喝、玩的一站式 □□ 購物休閑區(qū) —— 盱眙精品店、潮流商品的聚集地 □□ 綜合商務區(qū) —— 盱眙高端的商務辦公基地 名車際會，加速盱眙 —— 汽車 食全食美，食尚盱眙 —— 美食 物煥心怡，繽紛盱眙 —— 購物 盡娛盡樂，動感盱眙 —— 娛樂 閑情逸趣，享受盱眙 —— 休閑 “活色生香”系列 活色生香，樂享盱眙 活：在盱眙，你可以活得更 Open 色：繽紛 Fashion，誘我本色 生： Enjoy Life，生活由此改變 香：暗香浮動，讓盱眙越夜越 High Come on now，給盱眙來一場活色生香的運動吧！ 說明： □□ 汽車展示與銷售、售后服務及汽車文化相關(guān)的游樂、試車、休閑等項目， 實現(xiàn)多元化、現(xiàn)代化、文化型、花園式的汽車主題公園 □□ 做好業(yè)態(tài)區(qū)域內(nèi)的唯一性，與周邊形成異業(yè) 同盟的整合體 ，更進一步地強調(diào)其“綜合商業(yè)”屬性， 降低單業(yè)態(tài)的風險，以最大程度展示第一泉路在商業(yè)定位上的整體優(yōu)勢。 以汽車貿(mào)易、汽車休閑娛樂、汽車運動為主題，集 購、吃、娛、住、行、游 于一體。 生態(tài)汽 車主題公園以 生態(tài)為主調(diào)， 汽車文化為主線，融參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性為一體，力爭做到休閑、度假 、旅游與 汽車運動、銷售、服務、文化展示相結(jié)合，大型旅游樂園與大型商業(yè)文化園相結(jié)合 。 . 商業(yè)規(guī)劃 精精 品品 購購 物物 區(qū)區(qū) 餐餐 飲飲 休休 閑閑 區(qū)區(qū) 夜夜 生生 活活 區(qū)區(qū) 酒酒 店店 住住 宿宿 區(qū)區(qū) 推推 廣廣 活活 動動 區(qū)區(qū) 汽汽 車車 銷銷 售售 區(qū)區(qū) . 經(jīng)營業(yè)態(tài)及面積配比 區(qū)域 業(yè)態(tài) 種類 數(shù)量 面積（平米） 合計 配比 汽車銷售區(qū) 4S 店 12 2020 6000 18% 汽車美容養(yǎng)護 4000 汽配、摩配 汽車交易 輪胎銷售 推廣活動 區(qū) 展示 1000 1000 3% 餐飲娛樂區(qū) 大型餐飲 3000 11100 33% 中型餐飲 川菜、粵菜、淮揚菜、火鍋店等 34 200500 小型餐飲 燒烤店、快餐、小型中餐、小型西餐、甜品店 34 100 以內(nèi) 大型桑拿 1 2020 大型 KTV 量販式、夜總會 2 2020 電玩、網(wǎng)吧 12 500800 酒吧 迪吧 12 600 慢搖 12 300 臺球 1 800 購物休閑區(qū) 精品店區(qū) 百貨、超市、休閑食品、服裝等 2020 4300 13% 婚紗攝影、美容美發(fā) 24 200 咖啡簡餐 1 400 快捷酒店 12 15003000 綜合商務區(qū) 銀行 12 400 11100 33% 保險公司 1 400 車友俱樂部 1 300 商住 10000 總計：38424 . 商業(yè)各主業(yè)態(tài)優(yōu)劣勢分析 . Strength 優(yōu)勢分析 □□ 汽車，盱眙首個汽車整合型商業(yè)項目，先入為主，優(yōu)勢明顯 □□ 餐飲，特色餐飲為主題，增加目的性消費，展現(xiàn)第一泉路項目的主題公園別樣風情 □□ 酒吧，主題體驗式，增加會所的私密性和獨立性，增加目的性消費，提升第一泉項目的形象 □□ 餐飲＋酒吧，較全面增加目的性消費，提升形象 □□ 酒店，融合實際情況，以主題休閑式度假酒店，形成業(yè)態(tài)門檻，搭配酒吧、餐飲、 SPA、婚紗等業(yè)態(tài)，營造目的性消費鏈，達成一站式服務，做到項 目自身的獨立性，模式新穎，綜合提升第一泉項目的形象和帶動整體商業(yè)面積的盈利，實現(xiàn)穩(wěn)定性盈利 □□ 文化，對第一泉路項目的整體品牌包裝提升，融合第一泉路項目商業(yè)街建筑風格，以汽車模型、雕塑等為主 . Weakness 劣勢分析 □□ 汽車，盱眙汽車市場處于初級階段，現(xiàn)代服務業(yè)整合趨勢尚未形成 □□ 餐飲，需要周邊的人氣配合，大面積餐飲對環(huán)境有一定影響，同類型競爭較多，招商周期較長 □□ 酒吧，對于第一泉路整體項目定位而言，酒吧會對環(huán)境有一定影響，同類型競爭較多，招商周期較長 □□ 餐飲＋酒吧，盱眙當?shù)叵M水平一般，會導致酒吧和餐 飲數(shù)量都不具備，影響整體發(fā)展，招商周期較長 □□ 酒店，休閑式度假酒店規(guī)模較大，對項目影響較深，運作周期較長 □□ 文化，經(jīng)濟效益較差，只能作為輔助 . Opportunity 機會分析 □□ 政府的整體改造 □□ 發(fā)展商態(tài)度 □□ 人們社交活動區(qū)域的擴大 □□ 對品位商業(yè)業(yè)態(tài)的需求在增加 □□ 該商業(yè)項目有原有汽車市場環(huán)境作為背景 □□ 該商業(yè)項目周邊的盱眙工業(yè)園區(qū)、物流等資源 □□ 區(qū)域功能的缺乏 . Threat 威脅分析 □□ 商圈印象較差 □□ 較難以控制的競爭 □□ 整車銷售作為主業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況直接影響整體 □□ 項目一開始的招商問題，門檻不低 □□ 項目一開始 的推廣問題，消費習慣 □□ 商家對運營的不可抗性 . 住宅產(chǎn)品定位建議 . 項目住宅定位 主力客戶群定位 盱眙屬四級城市，居民生活節(jié)奏較慢，房價也相對便宜，居民購房主要有兩個目的： 改善居住環(huán)境；農(nóng)村往城鎮(zhèn)搬遷 。 在目前市場環(huán)境