海口房地產市場研究報告-92doc-(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，和去年同期相比增長 %；其中，海景房的平均售價 10054 元 /㎡，非海景房平均售 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 17 價 3956 元 /㎡，由于前幾年三亞房價與價值明顯背離，海景資源稀缺，海景房大受青睞，根據市場需求的情況分析，現時的房價屬恢復性增長，未來仍有上漲的空間。 未來熱點區域開發建設速度加快 作為中國 660 個城市中唯一的熱帶濱海城市，三亞的資源獨特性使之成為國內乃至世界最有名的旅游城市之一，旅游房地產所具備的特征在三亞體現更 突出。隨著國際一流建筑設計公司、規劃公司的參與，以及大型實力企業的進駐，三亞旅游房地產開發日益速度加快。 大盤規模即將盛行 從未來開發熱點區域來講，可分為以三亞新城、鳳凰水城、迎賓路 落筆洞片區為代表的內陸熱點區域，和擁有頂級海景資源的亞龍灣、鹿回頭半島及海棠灣等濱海區域。 內陸熱點區域開發只有必須創造自己富有吸引力的內部環境，才能不遜于依靠海景資源的高端物業。因此，三亞新城、鳳凰水城都是大盤開發；精打細做， 擁有頂級海景資源的亞龍灣區域則是行業內外關注的熱點。 2021 年末，作為對亞龍灣一線高檔度假酒店 的補充，申亞翡翠谷 2 期、亞龍灣公主郡、愛琴海岸的推出，展開了亞龍灣與大東海、三亞灣的高檔海景房的分庭抗禮之爭，勢必會吸引喜愛亞龍灣的度假客戶。 現狀擁有保護完整的自然生態系統和優美的山海景觀的鹿回頭半島是三亞為數不多的未開發用地之一，占地 2178 畝總投資超過 30 億的鹿回頭小東海項目作為 2021 年三亞重點項目之一，率先啟動了鹿回頭片區的開發建設。今后此區域將成為三亞最高檔的旅游度假綜合區，預計在 2021 年底鹿回頭半島將有高檔度假房產推出。 備受關注、風光旖旎的海棠灣在去年年底經過數輪博弈， 7 家國內外企業 被確定為進駐海棠灣的首批企業，分別是：香港盈科地產、香港保利集團、上海家化集團、美國泰威集團、新加坡星獅集團、中糧集團、海南翰星實業投資有限公司。這些企業作為成片的土地一級開 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 18 發商，將同步開發海棠灣。海棠灣的整體規劃用地面積 平方公里，其總體定位是“國家海岸”，將被建成國際性的休閑度假區。 旅游 +地產正式做為 三亞未來發展的支柱產業 擁有得天獨厚自然資源的三亞，從 1998 年在以旅游為龍頭開始進入真正意義上的城市形象營銷宣傳 ,經過幾年的探索發展和城市運營，三亞目前已經成為國內熱帶旅游度假、會務旅游的首選 ！如 ,諾基亞、西門子、通用汽車、可口可樂和百事可樂等世界 500 強企業已經把三亞作為舉行國內年會的首選地點！ 世界第二的空氣質量，充足的陽光，細軟的沙灘，碧海藍天等自然資源在一系列的城市營銷的帶動下！ 2021 年，三亞正越來越受到世界的關注 ,成為國內首選度假的目的地之一 ! 另一方面 ,經過多年的培育和發展，旅游度假地產開始發展壯大，島外人士占了 80%以上的市場分額！在未來發展區域規劃上，三亞市政府更加注重整體的高水準發展規劃！如在城市發展上編寫有《三亞發展規劃》、《三亞新城發展規劃》；在片區旅游開發上有《三亞旅游 發展規劃》；在旅游地產有《三亞灣總體規劃》、《亞龍灣開發規劃》、《鹿回頭半島發展規劃》和《海棠灣總體規劃》等。 2021年 9 月 16 日，占地 3000 畝的鳳凰水城項目和占地 1010 畝的愛地項目等總投資120 億的 6 個重點項目高調開工。這是當地政府對三亞未來發展邁出的從規劃到落實實際的第一步，也是向新三亞發展吹起的號角！未來，旅游和地產將是三亞發展的 2 個強力引擎！ 2021年初三亞房地產市場概況 經統計，三亞市 2021 年 12 月批準商品房預售 萬平方米，和去年同期相比減少 17 %。登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長19% 。其中商品住房 萬平方米（ 1909 套） ,商業用房 萬平方米。 截止至 07 年 2 月 28 日，結轉可售面積 萬平方米，其中上年結轉可售面積 萬平方米。 12 月實際登記銷售面積 萬平方米，與上年同期相比增長 20 %。 小戶型暢銷， 2021 年 12 月 90 平方米以下的商品住房銷售 1228 套， 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 19 面積 萬平方米，占總銷售套數的 %，占總銷售面積的 %。 島外市場， 2021 年 12 月，銷 售總套數 1909 套，面積 萬平方米，島外銷售 1742 套，面積 萬平方米，島外市場占總銷售套數的 91 %，占總銷售面積的 91 %。 2021年 12月批準銷售新建商品住房以 80009000元 /平方米所占比例最高 ,占 %。其次為 30004000 元 /平方米 ,其所占比例為 %。 2021年 12月 ,商品住房平均售價 7068 元 /平方米 ,和去年同期相比增長 43%。2 月份平均售價為 7542 元 /平方米 ,和去年同期相比增長 54%,與上年全年平均價格相比增長47%。截止 2021 年 6 月份，三亞商品住房平均售價為 6965 元 /平方米。 價格增長幅度大的原因是春節期間來三亞的高檔客戶多 ,購買高檔房較多 。另外是今年春節前推出的海邊一線房較多。上述兩個原因導致了今年前兩個月平均房價增幅較大。 綜上所述 ,三亞市房地產市場運行平穩 ,結構合理 ,供求平衡 ,價格升幅較大。但受旅游淡旺季節波動明顯。 、瓊海 博鰲市 2021 年房地產特點 2021 年 上半年 ，瓊海房價由年初的均價 1550 元／㎡上漲到 6 月份 的 1750元／㎡，增幅達 %，增速居全省各縣市前列。瓊海 郊區大盤 “天 來泉 ”項目成功的示范，也增加了開發商們對海南二 、 三線區域土地的開發信心。 2021 年底以前，瓊海的房價一直處于低價運行，均價 1000 多元／㎡。 2021年底商品房價格沖至 1550 元／㎡。 2021 年以來，瓊海房地產隨著博鰲亞洲論壇在國內外影響力的擴大而廣泛被島外人士所看好，外銷房產成為瓊海房地產的主力，島外銷售量高達 75%以上。市場需求造就了瓊海樓市迅速繁榮， 07 年上半年 新開發量高達 30 多萬平方米，接近 06 年全年開發總量的一倍，銷售量也出現大幅增長，房價在半年之內每平方米也增長了 200 多元。 預計 08 年 瓊海房 地產的理想價位應 在 2500—— 3000 元／㎡之間。 區域特點： 購房者以北方地區為主 。由于 本地的消費潛力非常低，絕大多數的房子要靠島外消化，房價的過快增長一方面會挫傷島外客戶在瓊海購房的積極性；另一方 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 20 面會造成島外客戶在瓊海的需求受阻，溢出到周邊市縣釋放，這會大大影響瓊海房地產的人氣，繼續保持瓊海房地產的人氣才是重要的。 瓊海市房地產起步較晚，價格基數較之三亞、海口等一線城市偏低，但在短期之內就把房價漲起來顯然不是一個好事情。一方面，價格的速增使本地低收入市民減少了一個市場調節住房的機會，一下子把這些 低收入市民的住房問題壓到政府頭上，大大地增加了政府經適房、廉租住房建設的壓力；另一方面，價格的增長過快，會更加激發開發商投資房地產的熱情，而城市配套建設也會面臨著適應與投資力度的雙重壓力。 、文昌市 2021 年房地產特點 由 上海寶名集團投入巨資建設的海南文昌白金海岸項目，近日首次開盤推出400 多套一線海景酒店公寓房，據悉開盤之前簽訂的認購協議就已經超過八成。白金海岸項目建設是以 30 萬平方米超大規模原生態環境和一線全海景度假養生為賣點，保留了最完整的椰林、沙灘和生態海上紅樹林，并且開發出東南亞風情街和星 級會所等一系列高檔設施，它以椰風海韻和純樸風情吸引了海內外購房客戶。 文昌市 房價低至 1000－ 2021 元 /平方米 之間，而該項目均價在 5000 元左右。 文昌高隆灣 9 公里的海岸線 土地 基本已被外地投資商瓜分完畢，除了江蘇中南集團、中國農業部以外，其他都是上海投資商，包括上海昂立集團、平海投資實業等。 、保亭、五指山市 2021 年房地產特點 保亭的廣東街、莊園豪都 等主要 商品房銷售 價格在 1400 元 /平方米至 1700元 /平方米 之間。 五指山市 環城西路以北的水岸別墅 價格 較 低， 公寓 每平方米約1300 元 /平 米，別墅 每平方米 約 2500 元 /平 米 。 在 保亭、五指山 市的樓盤中，超過 7 成以上的房產被島外人士購買。其中多數是經濟不寬裕的內地中老年人。由于積蓄并不多，但是又很喜歡海南 冬季溫暖的氣候，三亞、海口的房價對他們來說較難承受，因此他們選擇房價要便宜得多的 保亭、五指山 市，一樣可以享受海南的生態環境。 、 小 結 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 21 富力、雅居樂、華潤 、 聯華國際等一大批國內赫赫有名的 地產 大鱷開始在海南 二 、 三線城市 大規模 貯備的土地。雅居樂成為陵水清水灣約 2 萬畝土地的一級開發商，富力在陵水香水灣拿下了 167 萬平方米，在海口西海岸取得了 萬平方米，在澄邁取得了 450 萬平方米的土地開發權。香港華潤集團公司通過與海南瓊能源公司的資產置換，獲得了石梅灣 2700 多畝土地的 開發 權。華潤計劃將石梅灣建成中國乃至亞洲著名的集 旅游 觀光、休閑度假于一體的熱帶旅游度假區。五年前來到三亞從事開發陽光海岸項目的廣東聯華國際，在收購三亞最高的半拉子 樓擎天半島之 后，也相 繼在 三亞 收購貯備土地近 6000 畝。 海南一些中小開發商把目光 也 投向了海南二 、 三線城市所轄區域，從炙手可熱的一線城市海口、三亞轉向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二 、 三線城市拿地。 看重的是市 、 縣的相對低廉的土地價格和針對購房群體的定位，低廉的土地價格會使投資成本更低，樓市價格相對低廉，這樣是針對 島外 工薪階層的市場開發，避開海口 、 三亞的雙城 逐漸升級的 樓市競爭。 開發商現階段在海南二 、 三線城市的重要工作 是拿地 ，但是獲得土地 是看好海南旅游地產 美好的前景，在推進過程中，需要克服許多阻力與風險，需要在項目管理、資 金運作、公共關系、成本控制等諸多方面接受嚴峻的考驗。而且在樓市興起的背后，也存在著隱憂。 其一，市場容量有限。二 、 三線城市規模小，人口基數小，而住宅、商業物業消費又以本地需求為主體，傳統居住觀念根植較深，樓盤項目有可能面臨市場容量不足的問題。 其二，異地營銷成本高。由于二 、 三線城鎮的樓盤一般規模較小，用于營銷的成本極有限，而二 、 三線城市在島外的知名度也不夠，小樓盤難以承擔既營銷樓盤，又營銷城市的重任， “ 小馬拉大車 ” 的狀況極有可能遭遇。 其三，跨區域消費心理屏障。除了生活配套、居住觀念的隔膜外，一些開發商 的項目可能地處城郊，成為典型的 “ 孤島 ” 項目，所處的區域吸引力不足。 其四，由于二 、 三線城市缺乏規劃、建設等方面的人才，開發商的過快進入，很容易造成地方政府被項目業主牽著鼻子走的狀況。開發商對地方土地資源的使用都提出了相當高的要求，如不采取適當的引導和規劃，容易給當地帶來資源 浪費 和環境 破壞 。 中地行 海口市房地產市場研究資料 《 20212021 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 22 四、 海口市房地產市場宏觀分析