珠江僑都項目可行性分析報告--房地產開發(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 全面完成，路面擴寬至雙向 10 車道 80 米寬，中央為 6 米寬綠化帶 ，兩側的機動車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設的全新形象。 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。沿江設置綠化帶，并實施沿江欄桿改造工程。在海沁沙建生態公園，同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。在項目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標志性建筑。 由于本項目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設工程特有利于本項目周邊環境形象的提升，增強客戶對該項目的心理認同度。 新港路的擴建與地鐵 二號線建設。根據市政規劃，新港路將擴寬為 60 米，現正進行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為 20xx 年。隨著新港西路的擴建和地鐵的通車，廣州市河南區的交通狀況將得到徹底改善。新港路更是整個海珠區東西向的交通大動脈，更能經廣州大道直駁天河中心區交通網，無疑會大大增強本項目對都市白領階層的吸引力。 項目東部規劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通，將大大方便本項目與新城市中心區的聯系。 最關鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進行施工，開通后的濱江大道與下渡路 將會連成廣州一道新的風景線。以上幾項工程將直接影晌本項目，使本項目所處位置的交通更加便利。 （三） 設計單位資質 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設計有限公司是國家建設部批準的建設工程甲級企業，具備有眾多的經驗豐富的優秀設計技術人員，曾獨立完成多個開發項目的設計任務，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。 （四） 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設部批準的二級總承包企業，可承建大型小區和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經驗，技術力量雄厚，聚 集大批高中級施工管理人才，與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作，其建筑質量絕大部份達到優良等級，在消費者中樹立了良好的聲譽， 加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間， 12 層帶電梯樓宇只用 10 個月便能交付業主使用，這為本項目開發建設提供了有力的保證。 （五） 環境保護 海珠區沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業，基本上都是住宅區，空氣質量指數在廣州市來說是比較好的。區內規劃綠化率達34%，從上述噪聲、水質、衛生等方面的環保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環境。 八 . 市場 分析 (一 ) 1999 年廣州市經濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下， 17 月份廣州市經濟繼續保持穩定增長的態勢，為房地產發展提供強而有力的經濟支柱。 以下詳細分析一下 17 月份我市的經濟情況。 1． 1 社會生產穩定增長。 1 至 7月累計，全市實現國內生產總值 1083． 24億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產業增長 10． 3%。 1． 2 投資快速增長，消費需求穩定。 1 至 7 月累計，全市完成固定資產投資 270． 42億元，同比增長 23． 4%。其中，房地產投資 (至 6月止 )92． 26億元，同比增長 7． 40%。消費品市場銷售穩定； 1至 7 月累計，全市完成社會消費品零售總額 542． 31 億元，同比增長 8． 3%，增幅比去年大。 1． 3 居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長。 1至 7 月累計，城市居 民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增長 5． 4%，城市居民人均消費性支出 5406． 22 元，增長 0． 3%。居民用于購房的支出增加，由于實行房改“末班車政策”，居民購買住房增多，房地產成為居民投資與消費的熱點。 (數據來自廣東省經濟委員會 ) 社會經濟環境總體趨好。、居民消費指數的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。調查表明，居民對提高居住環境的愿望很強烈，對房地產的投資將是居民未來的主要消費。 (二 ) 政府出臺刺激房地產消費政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。 1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支 持城鎮居民購房。各商業銀行住房貸款的最長期限由現行的 20 年延長達到 30 年。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率6． 3315%降為 5． 58%。（數據摘自《人民日報》） 2. 降息、征收利息所得稅 根據《中華人民共和國個人所得稅法》規定，儲蓄存款 1999 年 11 月 1日后孳生的利息所得，應當征收個人所得稅。調查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%， 比 1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。（摘自廣東省經濟委員會 ) 3. 房地產稅費獲減免 財政部、國家稅務局發出通知，從 8月 1 日起對房地產市場的營業稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。 廣州房地產稅費減免前后對比 項目 現行稅收 減免后稅收 契稅 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理費 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數據摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ，相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發展，從而促進一手市場的活躍。 （三） 廣州市房地產市場綜述 經歷了九十年代中期房地產市場的低迷之后，廣州市房地產業進入了一個快速、有序發展的階段，市場成交活躍，市場發育趨向成熟，前景廣闊樂觀。 1. 中央確定了以住宅產業為主拉動經濟增長，廣州市確定住宅房地產業與建筑業是優先發展的三大支柱產業之一，在政策上給予積極的支持。 2. 1999 年廣州市城市建設的投入是歷史上最高的，約達到 171 億元，包括地鐵、內環路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設，不僅改善了城市的交通 和生活環境，還直接刺激商品房的需求增長。 3. 房改房上市政策正式出臺和