珠江僑都項目可行性分析報告--房地產開發-資料下載頁

【導讀】路，西至廣州大道。該項目總體規劃占地約1000畝，總建筑面積156．7. 調典雅，公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，房欲望，市場前景是良好的。乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司合作開發經營。建從事珠江僑都開發建設的二級綜合開發企業。市戶口指標、境外售房等優惠政策作為合作條件。萬元人民幣的等值外匯。產開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。顧客需要的樓盤。最具特色的精品，成為行業的領頭羊。規定執行）,項目銷售總收入預計為86億元。各項工作的首位。廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。593．6萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發樓盤銷售良好，已建。樓盤平均銷售率達95％以上，市場反應熱烈。門、合作單位建立了良好的信用關系。產品銷售實力，具備開發大型房地產項目的能力。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的

　　

【正文】 分體現投資商合生創展品牌“優質生活，完美體現”的經營理念。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊，有利于銷售。 1． 2 本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 ? 如定為中檔，那么優良的江岸則體現不了其內在價值，顯 得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區，在這方面的優勢較為明顯，具有很強的競爭力。 ? 單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。現樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1． 3 經濟較為穩定，居民的生活條件、素質逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維，逐漸向享受型住 宅過渡。故高素質的樓盤會逐漸成為市場主導。 1． 4 珠江兩邊地段經過近幾年的，開發建設，資源越來越少，越來越稀罕，而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 1． 6 海珠區沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業，基本上都是住宅區，空氣質量指數在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質亦在情理之中。 1． 7 入關后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領、高層人士的置業首選。 形象設計 現代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質 不斷提高，對居住環境亦要求 越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態環境引入運動概念，以實在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫療保健理念與住宅結合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。 1999 年 11 月新推的大型住宅項目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時，使人們的視覺中留下“健康”的 影子。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。“大樹底下，健康人家”因其綠色，環保而使購房者深受吸引。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。 白云區另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個健康的項目，雖然小區自身配套環境還未出場，但項目所處白云山風景區先天的良好環境，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現高貴與健康。認購目前己出現輪籌的景象。 當一種現象呈多個例子出現的時候，我們就有理由把之當作趨勢來研究。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消 費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。因此本項目在形象設計上亦順應消費者的消費心理及新生活的趨勢。倡導是以“健康的生活方式”為基本形象。通過對環境設計，建筑風格及社區文化活動的具體表現，以實在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的 藍圖”。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。 售價定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對稱，有同樣的地理優越條件。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。僑都規劃設計為臨江高檔住宅區，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據比較分析后，僑都初售均價定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優勢和轉大的增值潛力。 十 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發，項目的總開發成本約 億元，開發啟動資金約為 9億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。預計從 20xx 年 7 月份開始有銷售收 入，全部用于項目的滾動開發建設。 十一 . 基本數據說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發期為 4 年。 1. 土地出讓金 46,069 萬元 2. 征地費、拆遷補償費 56， 051 萬元 3. 建安成本按每平方米 2300 元造價計 4. 借款利率為 7% 5. 折現率為 10% 6. 行政管理費用按銷售額的 2%計 7. 稅金按銷售收入的 %計 8. 銷售價格 6000 元 /平方米 9. 所得稅以 33%計 十二 . 項目開發進度 珠江僑都開發期控 制在五年內建成 ,共 60 個月時間 ,分期開發實施。 第一期：至 20xx 年止，完成土地平整，三通一平區內主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬 m2預售商品房。 第二期：至 20xx 年止，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第三期：至 20xx 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第四期：至 20xx 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 第五期：至 20xx 年，住宅和 配套設施全面開發完成建筑面積 萬m2，僑都項目全面建成。 以上各開發程序的搭接是相互連接，交叉進行。 十三 . 財務分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現金流量表） （僑都項目財務現金流量表） 十四 . 結論 本項目總投資成本約 ，總收入約 92億元，稅前利潤約 億，稅后利潤約 億元，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。內含報酬率 %，動態投資回 收期 年。 以上指標顯示，本項目具有良好的經濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發商有較強的房地產開發能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。可見本項目開發前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。