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深圳寶安沙井商業地產項目初步分析綱要商業地產(編輯修改稿)

2026-06-22 20:50 本頁面

　

【文章內容簡介】務、商業三大功能 ? 融休閑娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、酒店為一體的城市中心綜合體總體定位闡釋：對投資者和經營者一個沙井主流消費群聚集度最高的區域一個創造企業品牌的理想高地中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心城市中心綜合體酒店辦公辦公居家一體化外街商業文化休閑娛樂居住酒店式公寓內街商業裙樓商業一個展示企業和商品品牌的最佳窗口 2. 對企業辦公、交流、聚會、談判的場所對外地創業人士一個全方面體驗都市文化歷史和潮流交匯的地方對城市休閑娛樂的主流人群一個結交新老朋友，聚會溝通的都市嘉年華之地一個時尚、動感的精英寓所 3）功能定位 4）分期定位住宅 —— 酒店式公寓 —— 商業部分原則： (1) 價格基本平開高走； (2) 以品牌大型超市引入使商業價值最大化，提升房屋的價值；中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心 (3) 商業租售并舉； (4) 酒店式公寓完成內、外裝修，引進經營管理公司開業后銷售，能提升價值。四、總體規劃設計建筑群體布局建議 1）建筑群體組合的方式 ○建筑群組合除滿足其它原則外必需滿足下列原則 —— ? 所有戶型須面南及東南的朝向的原則。 ? 所有戶型須通透、采光好的原則。 ? 戶型須盡量朝向最佳的城市景觀，以最大兌現景觀價值的原則。 ? 戶型主朝向須避開劣質景觀的原則。 ? 在照顧較大戶型各項原則的基礎上小戶型朝向及景觀價值最優化的原則。本住宅區定位為中高檔住宅，其對庭院景觀、戶型環境景觀、戶型朝向、通風及戶型種類適應性等要求極其高 , 根據對深圳市場同類產品的研判，我司認為“∩”型半圍合式在戶型比、大戶型景觀及設計的可操作上具有優勢，同時三棟建筑向南呈擁抱“南環”的人氣、財氣之式，建筑風水極佳，因此暫定為首選方案。周邊全圍合式及行列圍合式在庭院環境景觀塑造、戶型比及設計的可操作上具有優勢，如能增加景觀大戶型的數量，同樣可選用。中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心戶型布局建議 1）戶型朝向原則所有戶型都應遵循南北朝向，且有南北通風。 2）戶型比與建筑群體戶型布局基于本項目的戶型定位和戶型比例（參見 P7），本住宅應有相當比例“戶戶16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓電梯電梯電梯電梯電梯電梯入口入口入口入口入口入口透空透空中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心有景、南北通風”的中高檔住宅，戶型總平面位置及樓層位置，也應考慮戶型檔次與景觀環境優良次序及建筑設計的可操作性。建筑設計及建筑風格要點建議經過對目前深圳房地產市場近年推出的住宅樓盤建筑風格進行調查分析，占主流的建筑風格大致分三類：序號風格分類風格表述代表樓盤 1 傳統風格（嶺南風格） ? 粘貼傳統的藝術符號 ? 出現坡屋頂、牌樓等傳統建筑語言 ? 色彩多以淡雅的色調為主，如灰蘭色碧云天陽光荔景 2 歐陸風格 ? 粘貼古希臘古羅馬藝術符號 ? 較多地出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗 ? 繼承古典三段式立面處理，結合裙樓、標準層及頂層女兒墻加以不同裝飾處理香榭里花園楓丹雅苑名仕閣 3 現代風格（建議采用） ? 粘貼現代藝術符號 ? 較多地出現架子、凸窗、大面積玻璃（含少量幕墻）、色彩變化豐富 ? 沿襲了立面三段式的做法，在頂部結合女兒墻加以挑板或曲板萬科金色家園黃埔雅苑中海華庭第四章、各專項定位與規劃設計建議一、商業專項 1）商業的定位 A、商業的定位原則采取“注重市場”原則，來重塑商業街的功能：把“商業街區”變成“都市生活街區”，即將內外商業街打造成一個集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑為一體的有“場”有“街”的超級都市生活館。中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心 B、定位針對沙井 20 – 35 歲都市時尚青年，以“溝通、交流、聚會和狂歡”為主題，把年輕人因聚會而可能發生的一切商業消費行為組織起來，如休閑、娛樂、餐飲、健身、購物，打造一個全城沸騰的休閑生活特區。 C、規模約 8000 平米，包括酒點商務公寓、產權式酒店的裙樓和商業步行街。 D、目標客戶群 D1 核心消費群沙井 2035 歲都市時尚人群中等收入白領，或有家庭財富支持的未成年人中等文化層次上有家庭財富支持，下無家庭負擔，消費新潮，跟風。處于社會交際發展和培育期，新朋老友交往頻繁，且朋友圈子迅速擴大需要通過消費行為被重視，被尊重 D2 泛消費群周邊社區中等收入家庭復合了日常生活需要、社交、自我實現等需求。 2）商業組合主要功能：【主題商場 +超市】 +【商業街 + 餐飲休閑區】一層商業功能分布示意圖：中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心商業外街商業外街商業內街商業內街

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