張家港項目全程策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 功能性的客戶；一種是對 140~160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是 60萬元以內和 85萬以內的產品。 建議建筑面積 建議參考戶數 比例 建議規劃戶型 建議參考戶數 比例 98m2 400 % 2房 2廳 1衛 400 % 110m2 300 % 2房 2廳 2衛 440 % 126m2 350 % 3房 2廳 2衛 530 % 140m2 300 % 4房 3廳 3衛 50 % 160m2 50 % 5房 3廳 3衛 20 % 180m2 20 % 220m2 20 % TOTAL 1440 100% TOTAL 1440 100% （ 3）精品戶型推薦： 別墅產品規劃建議 （ 1）別墅配套規劃建議 別墅是富紳名流或是成 功中產階級的私人領地，我們努力包裝和定位的產品也是這樣的一個目標消費群體需求的房地產產品，所以我們建議為別墅區設置專門的會所，而且是由 “雙會所” 構成： “華克山莊會所” 是獨棟別墅區的專屬會所，而 “卡薩布蘭卡會所” 是排屋洋房區的專屬會所。兩個會所的氛圍和內容是不同的，級別自然也是不一樣的：“華克”是高級會員制會所，只對社區內獨棟別墅業主和購卡業主開放，強調私密性和尊貴性；“卡薩”是一個泛會所，本案排屋洋房的業主都可以自由進出，優惠使用或享受內部設施和服務。 建議和專業知名會所管理公司聯合經營 ，具體服務內容由專業會 所管理公司提呈，充分保證業主的尊貴身份和高質享受。 （ 2）別墅戶型建議 建議以 “物以稀為貴” 的打造精品的開發理念來操作獨棟別墅產品的規劃設計和開發。 建議規劃面積只有兩種： 280m2和 320m2。在未來營銷上，送私家花園。 總棟數控制在 30棟 左右。 產權式酒店規劃建議 l 建議產權式酒店依托 國際酒店管理集團經營管理 ，利用國際品牌提升項目和企業品牌知名度。 l 建議推出 “ 5+5， 10年輝煌財富計劃，輕松晉級國際酒店股東行列” ，以純投資興產品形象進入目標投資群體印象深 處。 l 產品規劃面積配比如下： 編號 戶型 建筑面積 套數 總面積 面積比例 戶數比例 A 一室 160 % % B 一室 120 % % C 一室一廳 80 % % D 二室一廳 10 % % E 四室二廳 160 2 % % 總計 372 % % l 所有賓館房間全部以與東西軸線呈 30 度角，面向暨陽湖公園， 塑造全景觀客房 的賣點。 l 建議頂樓作為景觀面最好的樓層，考慮制作旋轉餐廳 —— “巴比倫空中餐廳” 。 l 酒店的裙房 1樓商業部分作為便利店和購物商場； 2－ 3樓作為高檔中西餐廳。 4－ 5層作為音樂酒吧， KTV，棋牌室，桌球室、票務中心、電子書吧、桑拿、蒸汽浴、獨立的按摩、洗衣房，私用保險箱、閉路影院視聽室等，增加酒店附加值。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續可帶租約出售， 增加開發商銷售收入。 商鋪產品規劃建議 l 建議打破傳統沿街店面房的建筑形式，以 “沿街雙層花園景觀商鋪” 概念打造現有商業規劃。強調商鋪立面感覺類似于洋房的感覺，用精品走廊的形象來塑造整個商業街的部分，依次來彌補商鋪位置上的不足性。 l 或者可以采取類似廣東樓盤比較多采用的 沿街商鋪一層退縮，產生架空廊道 的設計規劃手法，這樣的商鋪形式將給張家港現有商鋪帶來新風，并由可能產生一次具有歷史意義的建筑設計變革。如廣州星河灣個案。 四、景觀建議 別墅區微地形改造工程建議 所謂微地形景觀是園林景觀設計的專業術語。主要是針對已有地形地貌的改善和調整，使得整個地平表面的要求符合景觀設計的要求。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進一步塑造本案高檔別墅樓盤項目的形象和受眾關注度。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。這樣對去化這樣的絕對高端的產品，在企劃方面靈活生動的包裝該產品，同時，增加市場的議論話題。 住宅區景觀設計建議 園林的最終目的只有一個字 —— 美。園林的美由三個內 容組成：自然美、生活美與藝術美。園林本身就是藝術，園林藝術結合房地產的建筑藝術，創造出具有藝術價值的房地產，同時也美化環境，提升物業價值。同時，即使是許多在房地產行業工作了多年的從業人員，往往還是喜歡將景觀規劃和園林規劃混為一談，但事實是：景觀規劃是一門獨立的學科、領域和行業。 目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。蘇州可以說是中國自然山水園林藝術的一個大觀園，消費者對這樣的園林規劃和景致已經是耳熟能詳了。目前常熟的絕大多數樓盤的園林設計是納入景觀規劃交由景觀設計（或建筑 設計）公司操刀的，所以在風格上、式樣上、設計原則上都非常雷同。因為本案有走“ 國際化精品生活社區” 的產品定位在先，所以我們建議： 園園 林林 風風 格格 以以 歐歐 洲洲 園園 林林 為為 主主 題題 （（ 參參 照照 巴巴 黎黎 凡凡 爾爾 賽賽 宮宮 ）） ， 進進 行行 規規 劃劃 設設 計計 ， 從從 而而 生生 動動 地地 塑塑 造造 出出 本本 案案 高高 檔檔 物物 業業 的的 產產 品品 形形 象象 ！！ 在確定了基本的設計風格后，在一些細節的地方也必須注意： l 對微地形的改造，地形設計首當其沖； l 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉土樹種為主； l 園林規劃的成本考慮和合理性考量。 園林與現代景觀最大的區別在于其使用的 群體性，相比較而言，現代景觀更加強調大眾性。簡單一點，對于園林和現代景觀的理解可以認知為一個點和面的關系。所以，我們在完成了對“點”的建議之后，著手“面”與前者間的關聯性和統一性 —— l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運用、廊柱對光線的折射； l 道路系統采取人車分道，內部人行動線，外圍機動車動線； l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場 —— “ 協和廣場 ”和皇家會所 —— “ 盧浮宮 ”的端景，突出帶狀景觀的特點； 五、建材物管建議 住宅 區建材和物管建議 （ 1）建材建議 結構 本工程基礎為鋼精混凝土條基，樁基深達 25米，主結構為短肢剪力墻，現澆樓板，無論承重、抗壓、防風、抗震、耐火等均符合政府主管機關規定之標準 外墻 外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新 入口門廳 每個單元建筑均設置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂 設置 24小時保安值班及不銹鋼信箱 電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。 門窗、室內地面 各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼 采用優質彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內空間 為方便住戶進行室內裝修，室內地坪采用細石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工 廚衛 設置充足的電器插座，預留灶臺、吊柜、抽排油煙機和熱水器位置 衛生間設有電源界面，上、下水管道，預留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用 UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲 通訊系統 每戶預留 IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設電話插座 電視接受系統 社區內統一 設置有線電視接收系統，可接收無線、有線各臺精彩節目 水、電、煤氣配套 每戶設立獨立的水、電、煤氣表等，互不干涉 空調位置已統一布置，空調用電源插座及冷凝水排放均已到位 社區電表出戶，照明與空調獨立回路，確保住戶一般生活用電及 24小時公共區域電梯正常供電 停車 社區內采用國際流行的人車分道系統，動線規劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區環境的安靜與公共空間的整潔有序 社區內特設集中區域方便停車 安全系統 由進口設施組成遍布全區的防盜自動控制系統并設置紅外報警系統， 24小時公共區 域影像監控 每棟每戶入口均設置可視對講警衛系統 專職保安人員 24 小時在社區內定點巡邏，輔以高科技安保設備 每戶保安系統可與社區聯網 庭園景觀 中央韻律廊； 戲水池； 豐景園； 竹韻園； 紫藤閣； 綠蔭散步道；草地滾球場； 自由馬蹄場； 籃球場； 聽鳥軒； 1百花集； 1含笑亭 （ 2）物業管理建議 硬件 A. 周界防范報警系統：社區圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。 B. CCTV監控系統 ：系統配置 24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進行直觀的監視。 C. 訪客門禁系統：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。 硬硬 件件 設設 施施 不不 在在 于于 多多 而而 貴貴 在在 精精 ， 做做 到到 這這 三三 項項 足足 矣矣 。 軟件 A. 對物業管理人員要注意把好人品關、精神關、專業性。 B. 在提供的服務方面應該做到多而細。 其它 l 維修服務 空調安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具 安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 l 裝修服務 安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。 l 搬運服務 搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。 l 租賃服務 常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運動器材出租；雨具出租。 l 保健服務 健 康體檢；設立家庭健康檔案；家庭看護。 l 教育服務 代請家教；各類培訓班；健康、養身知識講座；教室出租。 l 生活服務 代發信件；代發快件；電器調試；蚊蟲消殺服務；滅鼠服務；物品寄存（小件）；物品轉交；空置房維護。 別墅區建材和物管建議 （ 1）建材建議 l 結構：鋼筋混凝土抗震柱，現澆梁板，磚混結構。 l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 l 外墻：進口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻群采用天然石材。 l 室內：室內地面為水泥砂漿地坪，內墻砂漿粉刷。 l 門窗：硬木質鋼芯防盜進戶門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術高級木鋁復合中空玻璃窗，內門預留門洞、無門框、扇門。 l 廚衛：預留設備位置和預埋管線。 l 空調：預留家用中央空調位置和預埋管線。 l 供水：采用凈水系統。冷熱水管采用發泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設噴灌系統，水表安裝到位。 l 供電：單體容量 30千瓦以上，采用三相四線式進戶，分設 獨立電表，并預留暗藏室喉管。 l 供氣：管道燃氣，計量表安裝到位。 l 電視：全區設有有線電視網和衛星電視接收系統，可收視國際衛星電視節目和有線電視節目，并設置終端接線盒。 l 通訊：每戶預留三路以上 IDD線路，電話終端接線盒。 l 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 l 安保：小區設周界紅外線防盜偵測系統，全天候 CCTV監控，電子巡更系統，戶內設可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃氣泄漏自動報警裝置、車庫消防溫感探測器。 （ 2）物業管理建議 本案屬于高端物業，業主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統在盡可能的范圍內，做到比較全面人性化的服務業主： l 周界報警系統：通過紅外線成像技術在社區周界形成警戒，形成嚴密的第一道防線。 l 電子巡更系統：密布小區的電子眼，結合人力實現對社區的 24小時定時不定時巡視，杜絕一切隱患。 l 閉路電視系統：實時 監控小區內各公共場所的情況，及時應付可能出現的突發事件。 l 訪客登錄系統：接入小區智能網的對講系統及業主數據庫，幫助每一位訪客約見、預約及知會業主。 l 車閘管理系統：以智慧 IC卡實現小區車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則通過申領臨時通行卡出入，有效地控制了小區的車行交通。 l 家庭安保系統：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統及應急報警按鈕共同組成立體化的安全防衛體系，并接入小區網絡，一個電話就可遙控啟閉，真正實現自動化的家庭安保。 l 背景音響系統：在社區各點設置的戶外音響，能夠在出現緊急情況時及時通知正在散步的業主，而在平時，這些音響播放的自然聲及背景音樂與環境合為一體，給業主輕松享受。 l “一卡通”系統：居