花園物業服務管理思路-資料下載頁

　　

【正文】 盡快報告；各義務消防員發現消防設施被破壞，應立即報告消防控制中心進行處理；積極參加管理處及公司組織的各項消防滅火訓練活動；積極參加滅火戰斗，搶救、疏散受災人員及物資；滅火過程一切服從命令，聽從統一指揮，維護火場秩序；積極開展防火安全宣傳教育工作，提高防火意識。 （十三）環境主管崗位職責制定清潔、綠化管理工作程序及標準，監督各管理處的實施情況；負責擬定新接物業的清潔、綠化工作方案，并協助管理處籌建清潔、綠化班；協助管理處采購清潔、綠化工具、設備及材料，并按照采購程序要求管理處進行驗收與出入庫登記工作；負責各個管理處的清潔、綠化費用測算；協助主管領導做好清潔綠化工作外判事項的談判與簽訂；負責新接小區的綠化工程移交驗收。并做好驗收記錄配合人事部做好清潔、綠化方面的年度培訓計劃及年終考核；負責處理清潔綠化對口業務往來事項。（十四）清潔工職責遵守《員工守則》，按規定標準和操作程序保質保量地完成所管轄區域內的清潔保養工作，并保持所轄區域的清潔；負責小區周圍的道路，地面停車場，綠化帶的清潔保養工作；負責樓宇首層至天臺，地下室所有公共部分的清潔保養；負責小區所有生活垃圾的收集，并協助清運工作，清理干凈工作現場；完成管理處領導與清潔班長交辦的其它工作與突擊性地工作；積極參與管理處組織的各項活動。（十五）綠化工職責維護、保養，管理范圍內的一切花草樹木要生長健旺、無病蟲害、無枯枝黃葉、行態美觀；每天上崗前應巡查本崗位所有布置及設施是否正常及時糾正排除，特殊情況上報管理處主管主任；做好日?；竟莛B，每天按要求對花草淋水一次到兩次；做好室外內、室外庭園景點布置，及換花工作，使庭園常新常艷；要檢查各種園林機械設備，保證其經常處于正常的工作狀態；需要修剪的灌木每年大剪一次，每季度小剪一次；做好草地的修剪管養工作，確保平整，常綠，無黃土裸露；發現有樹木枯死、發黃病蟲害、及時打藥、噴殺；對室內的盆景每月清理一遍，發現問題、及時糾正處理，每星期淋水23次。（五）管理服務人員的培訓持續有效的員工培訓是人力資源開發最重要的基礎工作，是企業保持競爭力的重要手段。管理處大多數的管理障礙，可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務觀念上的差距，也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業管理升級的重要環節。 和苑物業管理公司高度重視員工培訓工作，把員工培訓作為人力資源開發的基礎工作，每年安排周密的員工培訓、考核計劃。 培訓體系1 培訓體系圖62培訓需求分析培訓計劃培訓績效評估組織實施543培訓考核崗位應用(1)體系描述 ①貫徹員工培訓原則，堅持培訓體系不漏項，切實達到培訓效果； ②在管理處管理骨干中，安排有培訓經驗的專業人員負責培訓工作； ③通過培訓制度和運作機制的確定，使員工培訓成為管理處整體工作的必備環節，避免流于形式； ④注重課程開發和教材選定，解決培訓深度和特色問題； ⑤加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環節。 培訓原則 因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。 培訓目標 品德優良、觀念到位、勝任崗位。 培訓內客 (1)觀念培訓(針對全體人員) 服務觀念、競爭觀念、質量觀念、創新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念。 (2)管理培訓(針對各級骨干) 員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規、成本核算、計算機應用、質量體系、環境美學、突發事件處理、管理理論。 (3)崗位技術培訓門（針對操作層) 基本技能、物業管理基本概念和主要內容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產基礎。 (4)基礎培訓(針對新入職員工) 行為規范、物業管理概論、員工守則、職業道德教育、管理制度、崗位職責、企業管理目標等。 年度培訓計劃 和苑物業管理公司擬將首年度員工培訓分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓，采用集中、封閉、強化培訓，重點為基礎培訓和觀念培訓，配合兩輪培訓考核；第二階段為入駐后培訓，采用定期、實操、教練式培訓，激發潛能，啟導信心，配合業務考核與業績評估，鞏固培訓效果。春曉花園物業管理處對員工培訓年度課時要求為：人均受訓130課時以上，保安員受訓260課時以上。l 年度培訓計劃培訓類別 培訓內容 培訓對象培訓方式學時基礎培訓管轄物業基本情況、管理重點 新員工授課4公司概況、理念、組織機構 新員工講座4管理制度及行為規范新員工授課4崗位職責全體員工自學4現場勘察相關人員研討32服務觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業管理法規及條例新員工授課、自學10突發事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄像3系統培訓ISO9000質量管理體系全體員工外培、講課10物業管理概論全體員工授課30管理費收支概算管理人員研討3成本控制全體員工講座4房地產開發與物業管理管理人員研討4計算機應用全體員工授課、實操20專業培訓高層樓宇主要設備管理全體員工授課8應急事件處理全體員工授課10給排水系統運行、保養及裝修相關人員實操、外培20供電系統運行、保養及裝修相關人員實操、外培20空調水系統運行、保養及裝修相關人員實操、外培20樓宇設備自動化系統相關人員實操、外培20樓宇綜合布線系統相關人員授課20電梯運行與保養及維修相關人員授課20房屋維修管理相關人員授課6安管員專業技能安管員授課、演練10消防設備、設施管理相關人員授課20資質培訓物業管理崗位培訓（取得證書）管理人員外送培訓培訓方式入職強化培訓，常規集中授課，技能培訓，參觀考察，專題研討，安全分析，實操演練等。內部崗位培訓培訓方式短期研修，專職進修，參觀學習，行業沙龍，論文交流等。外送專業培訓鼓勵員工通過電大、夜大和自學等方式充電。在職自學培訓培訓效果：通過業務考核和業績評估檢驗培訓效果培訓前安排測試，了解員工基礎和培訓需求，培訓中考核鞏固培訓效果，培訓后通過結業考核確保勝任崗位，并對員工工作業績進行跟蹤評估。第五章物 業 管 理 服 務 承 諾【服務分項承諾】公共場所、設施保潔率98％以上計算標準：納入保潔范圍的公共場所、設施／公共場所、設施總計100%保潔清潔率99％以上計算標準：以工作記錄及監督抽查合格率及糾正合格記錄為依據綠化完好率95％以上計算標準：完好綠地／總綠化面積100％‰(年)以下計算標準：發生火災戶數／住宅區總戶數100%小區內治安案件發生率1‰以下計算標準：以轄區公安部門認定為依據，住戶家庭內部原因造成除外管理人員專業崗位合格率90％以上計算標準：培訓合格人員／培訓員總計100%房屋完好率98%以上計算標準：(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總建筑面積100％房屋零修、急修及時率98％以上計算標準：及時維修次數／應計維修次數100％道路完好率95％以上計算標準：完好道路總面積／規劃道路總面積100％化糞池、雨、污水井完好率95％以上計算標準：完好化糞池、雨、污水井數量／化糞池、雨、污水井總數量100％1排水管、明暗溝完好率95％以上計算標準：完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度100％ 1照明燈及疏散燈完好率95％以上計算標準：完好照明燈疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量100％ 1停車場、單車棚完好率95％以上計算標準：完好的設備設施／停車場設施設備總計100%1公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95％以上計算標準：完好公共文體、休息設施／公共文體、休息設施總計100%1消防設施設備完好率100%以上計算標準：完好的消防設備／小區管理處負責的消防設備總數100%1大型及重要機電設備完好率99％以上計算標準：完好的大型及重要機電設備／大型及重要機電設備總計100%1維修工程質量合格率100%以上計算標準：維修合格工程項次／維修工程項次1001住戶有效投訴率2‰(年)以下計算標準：有效投訴／投訴總計100%1維修服務回訪率95％以上計算標準：維修回訪次數／維修服務次數100%房屋外觀統一整潔率100%計算標準：統一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積100%2違章發生率3‰以下計算標準：違章項目／發生項目總計100%2管理費收繳率98％以上計算標準：管理費實際收繳額／管理費應計收繳額100％2居民對物業管理滿意率95％以上計算標準：(對管理滿意戶數＋基本滿意戶數) ／參加業主評議戶數100%以上管理投標方案僅供貴業主委員會評審。另附 物業服務收支預算 合肥和苑物業管理有限公司《企業法人營業執照》復印件、《資質證書》復印件、《組織機構代碼證》復印件、《經營性服務收費許可證》復印件各壹份、《稅務登記證》（國稅、地稅）復印件貳份合肥和園物業管理有限公司二OO八年七月七日47 / 47