物業(yè)管理?xiàng)l例新解析-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 主委員會(huì)的職責(zé)]根據(jù)本條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)如下：首先，會(huì)議職責(zé)。召集除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之外的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。遇有特殊情況，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。其次，訂則職責(zé)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只能根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》的規(guī)定。第三，監(jiān)督職責(zé)。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正并依照管理規(guī)約的規(guī)定進(jìn)行處理。 第四，其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)還可以包括：(1)組織修訂管理規(guī)約和起草業(yè)主委員會(huì)章程；(2)審核專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法；(3)接收政府行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)；(4)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；(5)保管各類(lèi)物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄和印章等；(6)向業(yè)主大會(huì)提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議，向物業(yè)主管部門(mén)反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議；(7)審議物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算等重大措施等等?！鲫P(guān)聯(lián)參見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 第22條(P150) 第24條(P151)第十六條 業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。●解讀與應(yīng)用[業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生]本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)獨(dú)立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因而業(yè)主委員會(huì)的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的委員。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。因此，科學(xué)而公正的組成業(yè)主委員會(huì)的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來(lái)選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來(lái)決定。只有這樣才能保證業(yè)主委員會(huì)決議的代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。[業(yè)主委員會(huì)的登記時(shí)間和效力]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會(huì)的成立。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開(kāi)來(lái)。一般民事主體必須經(jīng)過(guò)登記才能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會(huì)僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無(wú)須通過(guò)登記來(lái)保障，因?yàn)闃I(yè)主有其不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)加以擔(dān)保。因此，登記不是業(yè)主委員會(huì)的成立要件。業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。[業(yè)主委員會(huì)委員的資格]業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；(5)具有一定組織能力；(6)具備必要的工作時(shí)間。■關(guān)聯(lián)參見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第21條(P150)第十七條 管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。●解讀與應(yīng)用[管理規(guī)約]管理規(guī)約，是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書(shū)面形式訂立。只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。根據(jù)本條例規(guī)定，管理規(guī)約是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相當(dāng)于業(yè)主團(tuán)體的“憲法”，其約束力及于全體業(yè)主。[管理規(guī)約的內(nèi)容]管理規(guī)約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而管理規(guī)約的內(nèi)容均由業(yè)主自由協(xié)商確定。其具體內(nèi)容因建筑物的規(guī)模、用途及其習(xí)慣、生活水平而有所不同。管理規(guī)約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)本條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中：首先，物業(yè)基本情況。介紹物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積、戶(hù)數(shù)；公布公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況等。其次，業(yè)主共同事務(wù)管理。規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)用的承擔(dān)分配等。第三，業(yè)主權(quán)利義務(wù)。明確業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機(jī)構(gòu)人員的權(quán)利、請(qǐng)求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行為守則，對(duì)業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進(jìn)行限制或予以禁止。第四，違反規(guī)約的責(zé)任。業(yè)主違反規(guī)約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。比如擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能和布局，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭，對(duì)外墻立面添裝防護(hù)欄、網(wǎng)和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排污公用設(shè)施等。承擔(dān)違約責(zé)任的方式，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；管理規(guī)約也可以另行設(shè)定承擔(dān)責(zé)任的方式。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。所以，管理規(guī)約對(duì)業(yè)主的違約行為不得設(shè)定罰款，但可以通過(guò)約定交納保證金、違約金方式，當(dāng)業(yè)主有違約行為時(shí)，從中予以扣除。對(duì)業(yè)主違反規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時(shí)可以向人民法院提起民事訴訟。 [管理規(guī)約的通過(guò)與修改]管理規(guī)約屬于業(yè)主大會(huì)的一般決定，適用“一般多數(shù)同意方式”，即經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。規(guī)約的修改也經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。[管理規(guī)約的法律效力]由于管理規(guī)約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，所以它對(duì)全體業(yè)主具有約束力。同時(shí)，管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對(duì)物業(yè)的繼受人也自動(dòng)產(chǎn)生效力?！耜P(guān)聯(lián)參見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第11條(P146)第22條(P150)第23條(P151)《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》(P160)《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》(P153)第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容]首先，業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主大會(huì)的基本議事形式是召開(kāi)會(huì)議，以討論議案和表決通過(guò)會(huì)議決議的方式來(lái)行使其職權(quán)。依據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議。但是在何時(shí)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)定期會(huì)議，本條例留給議事規(guī)則自行規(guī)定，這也是考慮到定期會(huì)議的召開(kāi)需要依據(jù)各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的具體情形，不宜由法規(guī)強(qiáng)行規(guī)定，也沒(méi)有這個(gè)必要。從我國(guó)相當(dāng)一些地方的物業(yè)管理實(shí)踐看，往往規(guī)定至少每一年召開(kāi)一次年會(huì)。年會(huì)又通常在每一年的第一季度召開(kāi)。因?yàn)榇藭r(shí)召開(kāi)，便于審查批準(zhǔn)本年度的物業(yè)管理計(jì)劃及預(yù)算和前一年的物業(yè)管理決算。此外，本條例僅僅規(guī)定了召開(kāi)臨時(shí)大會(huì)的一種情形，議事規(guī)則可以根據(jù)業(yè)主的考慮與需要增加召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的情形與要求。除了規(guī)定業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間之外，議事規(guī)則還可以對(duì)于會(huì)議的形式作出規(guī)定。例如，可以根據(jù)需要，規(guī)定會(huì)議形式包括預(yù)備會(huì)議、全體會(huì)議和分組會(huì)議；可以邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)、單位和物業(yè)使用權(quán)人派代表列席等等。其次，業(yè)主大會(huì)的表決程序：業(yè)主會(huì)議如何形成一個(gè)有效的決議是表決程序需要加以解決的問(wèn)題。一般而言，業(yè)主大會(huì)通過(guò)決議，在工作程序上應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)這幾個(gè)階段：(1)提出議案；(2)審議議案；(3)表決通過(guò)議案；(4)公布會(huì)議決議。因此議事規(guī)則不可避免的需要對(duì)于上述這些階段作出具體規(guī)定。首先，對(duì)于何人享有提案權(quán)作出規(guī)定，特別是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主各自的提案權(quán)規(guī)則有必要進(jìn)行明確。議事規(guī)則對(duì)于如何審議議案也應(yīng)作出規(guī)范，例如與會(huì)業(yè)主是否分組討論、提案人是否應(yīng)當(dāng)作出必要的說(shuō)明、是否進(jìn)行全體的討論程序，等等。議案經(jīng)審議后，會(huì)議主持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何決定提交大會(huì)表決，會(huì)議表決時(shí)應(yīng)當(dāng)采用無(wú)記名投票或舉手表決方式還是其他的表決方式，形成會(huì)議決議后應(yīng)當(dāng)在什么地點(diǎn)以何種方式予以公布，這些都迫切需要議事規(guī)則給于具體的規(guī)定。第三，業(yè)主委員會(huì)的組成：業(yè)主委員會(huì)的組成在本條例的第l6條有所涉及，但是還不夠周全，也有待于議事規(guī)則作出約定。首先，議事規(guī)則可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的委員人數(shù)，這應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模結(jié)合管理工作任務(wù)來(lái)決定；其次議事規(guī)則還可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的委員的消極資格，也就是說(shuō)排除某些業(yè)主擔(dān)當(dāng)委員。例如，可以規(guī)定擔(dān)任過(guò)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人并對(duì)于破產(chǎn)負(fù)有個(gè)人責(zé)任的業(yè)主不得出任委員等。再如，業(yè)主委員會(huì)中是否需要設(shè)有專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)與法律事務(wù)委員，委員會(huì)的副主任的人數(shù)以及分工等等，議事規(guī)則也都可以作出規(guī)定。第四，業(yè)主委員會(huì)成員的任期：業(yè)主委員會(huì)委員的具體任期應(yīng)當(dāng)由議事規(guī)則約定，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)的委員是否可以連選連任議事規(guī)則也最好加以明確。除了上述的這些事項(xiàng)，議事規(guī)則還可以根據(jù)需要規(guī)定其他事項(xiàng)。例如業(yè)主大會(huì)撤換和補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員的程序以及條件等?！鲫P(guān)聯(lián)參見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第l0條(P146)第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主?！耜P(guān)聯(lián)參見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第33條(P152)第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議?！窠庾x與應(yīng)用居民委員會(huì)的主要職責(zé)在于完成相關(guān)的政府工作事項(xiàng)。因而居民委員會(huì)主要是居民自我組織起來(lái)對(duì)于公共事務(wù)進(jìn)行管理的組織。居民委員會(huì)的合法性來(lái)源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉。由于存在事實(shí)上與法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，各個(gè)業(yè)主行使自己所有權(quán)已經(jīng)不可能完全不牽扯到其他所有權(quán)人的利益，為了協(xié)調(diào)全體所有權(quán)人的利益，同時(shí)對(duì)于共有部分進(jìn)行有效的管理與利用，就必須建立全體所有權(quán)人參與的協(xié)調(diào)機(jī)制與組織，這就是條例所規(guī)定的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。由此可見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)事實(shí)上是財(cái)產(chǎn)權(quán)人行使自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織。換言之，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)所負(fù)責(zé)的事項(xiàng)在于如何行使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的合法性來(lái)源于作為所有權(quán)人的業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)各自所行使的職責(zé)有著本質(zhì)上的區(qū)別，因?yàn)槠錂?quán)利來(lái)源存在重大差別，前者強(qiáng)調(diào)其行使私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實(shí)現(xiàn)政治民主權(quán)利的結(jié)果。所以不可將二者混為一談。正是由于認(rèn)識(shí)到了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間的性質(zhì)差別，本條例在二者的協(xié)調(diào)配合上作出了較為明確的規(guī)定：首先，就公共事務(wù)問(wèn)題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安工作。本條例要求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，同時(shí)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好社會(huì)治安工作。公安機(jī)關(guān)作為負(fù)責(zé)社會(huì)治安的政府機(jī)關(guān)自然對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安事項(xiàng)責(zé)無(wú)旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會(huì)也負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為行使業(yè)主自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織，自然而然的可以就維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)作出合法妥當(dāng)?shù)陌才?。不過(guò)，在公共事務(wù)問(wèn)題上，正如公民應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)機(jī)關(guān)一樣，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)自然應(yīng)當(dāng)與負(fù)責(zé)公共管理的相關(guān)行政機(jī)關(guān)和協(xié)助行政機(jī)關(guān)的居民委員會(huì)配合與協(xié)作。其次，本條例還明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)依法履行自治管理的職責(zé)。正是因?yàn)槎叽嬖谇笆龅幕静顒e，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)才要協(xié)助居民委員會(huì)發(fā)揮自我管理的職責(zé)。同時(shí)，由于住宅小區(qū)的業(yè)主往往兼具業(yè)主和居民雙重身份，本條例為了促進(jìn)溝通，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)彼此的相互了解與聯(lián)系，要求住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)，并聽(tīng)取其建議?！鲫P(guān)聯(lián)參見(jiàn)《城市居民委員會(huì)組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！鼋庾x與應(yīng)用所謂的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這種合同具有過(guò)渡的性質(zhì)。按照條例的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。但是業(yè)主